1. Việc cơ cấu lại khoản vay, lãi nhập vào gốc như trên của ngân hàng có đúng không?

2. Trên mảnh đất đó đứng tên vợ chồng anh trai tôi (do bố mẹ tôi tặng cho) nhưng có ngôi nhà 3 tầng của cả gia đình góp tiền xây làm nhà trưởng, trước mắt để ở và thờ tự. Tuy nhiên, căn nhà xây dựng ở quê nên không có xin giấy phép xây dựng và cũng không có chứng nhận quyền sở hữu nhà của ai cả. Căn nhà được xây trước thời điểm vay ngân hàng chứ không phải phát sinh sau khi vay (khi vay ngân hàng cũng có định giá tài sản cả đất và nhà). Tôi xin hỏi trong trường hợp ngân hàng phát mại thì có quyền phát mại nhà không hay chỉ phát mại được mảnh đất do anh chị tôi đứng tên và cũng là người đi vay ngân hàng (quá trình vay anh chị tôi đứng tên sổ đỏ mảnh đất và cũng là người ký hợp đồng với ngân hàng, gia đình tôi không có ai cam kết gì với ngân hàng về căn nhà cả).

Kính nhờ Công ty Luật Minh Khuê tư vấn giúp. Tôi xin trân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến,gọi 1900.6162.

 

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

>> Xem thêm:  Sổ đỏ không chính chủ có mang đi cầm cố được không ? Cầm cố thẻ sinh viên, xe máy có hợp pháp ?

Bộ luật Dân sự 2015

Quyết định 127/2005/QĐ - NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước

II. Nội dung tư vấn:

1. Việc cơ cấu lại khoản vay, lãi nhập vào gốc như trên của ngân hàng có đúng không?

Căn cứ Điều 1 Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước như sau: 
4. Khoản 2 Điều 13 được sửa đổi, bổ sung như sau: 
"2. Đối với khoản nợ vay không trả nợ đúng hạn, được tổ chức tín dụng đánh giá là không có khả năng trả nợ đúng hạn và không chấp thuận cho cơ cấu lại thời hạn trả nợ, thì số dư nợ gốc của hợp đồng tín dụng đó là nợ quá hạn và tổ chức tín dụng thực hiện các biện pháp để thu hồi nợ; việc phạt chậm trả đối với nợ quá hạn và nợ lãi vốn vay do hai bên thoả thuận trên cơ sở quy định của pháp luật. Tổ chức tín dụng phân loại toàn bộ số dư nợ gốc của khách hàng vay có nợ quá hạn vào tài khoản cho vay thích hợp theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam."

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 474 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ." (do khi ngân hàng đàm phán cơ cấu lại khoản vay vẫn trong thời gian có hiệu lực của Bộ luật Dân sự 2005 nên vẫn áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005)

Trường hợp bạn hỏi, gia đình bạn vay ngân hàng 500 triệu đồng từ năm 2011. Trong quá trình trả nợ đã trả được gần 200 triệu đồng, sau đó làm ăn thua lỗ không thể trả được tiếp. Như vậy, gia đình bạn đã vay và không trả nợ đúng hạn, không có khả năng trả nợ đúng hạn. Do đó, theo quy định trên, tổ chức tín dụng được thực hiện các biện pháp thu hồi nợ. Hơn nữa, ngân hàng đã đàm phán để cơ cấu lại khoản vay, như vậy, cũng đã có sự thỏa thuận giữa các bên. Do đó, việc lãi nhập vào gốc như trên không vi phạm pháp luật. 

2. Trong trường hợp ngân hàng phát mại thì có quyền phát mại nhà không hay chỉ phát mại được mảnh đất do anh chị tôi đứng tên và cũng là người đi vay ngân hàng?

 

Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

>> Xem thêm:  Khái niệm, nội dung, mục đích và hậu quả pháp lý của cầm cố tài sản ? Mẫu hợp đồng cầm cố

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Điều 307. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.

2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.

3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.

>> Xem thêm:  Những điểm khác biệt cần lưu ý về cầm cố tài sản và cầm giữ tài sản ?

Theo quy định của pháp luật, tài sản cầm cố phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của người cầm cố hoặc nếu là tài sản khác thì phải được chủ sở hữu đồng ý. Như vậy, bạn không nói rõ gia đình bạn vay để làm ăn và anh, chị bạn đứng ra ký tên vào hợp đồng vay hay chỉ vợ chồng anh, chi bạn vay. Vậy nên, nếu gia đình bạn vay và anh, chị bạn đứng ra vay thì cần phải chứng minh được việc này và do đó, quyền sử dụng đất do anh chị bạn được bố mẹ bạn tặng cho nên đây là tài sản riêng của anh, chị bạn. Còn ngôi nhà 3 tầng là tài sản chung của gia đình nên thuộc sở hữu chung của gia đình bạn. Vì thế, nếu đúng theo quy định của pháp luật thì ngân hàng chỉ được phát mại ngôi nhà là tài sản chung của gia đình, còn quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ chồng anh, chị bạn. 

Nếu vợ chồng anh chị bạn vay cho riêng vợ chồng anh, chị bạn thì vợ, chồng anh chị bạn không được quyền cầm cố ngôi nhà do đó là tài sản chung của gia đình, phải được sự đồng ý của cả gia đình. Do đó, nếu ngân hàng phát mại thì chỉ được phát mại quyền sử dụng đất mà không được quyền phát mại ngôi nhà. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!                                  

Trân trọng./.                                  

Bộ phận tư vấn luật dân sự.

>> Xem thêm:  Cầm cố sổ đỏ để vay tiền có được không ? Sổ đỏ có thể là tài sản cầm cố không ?