Người nước ngoài có được mua đất, sở hữu nhà tại Việt Nam?

1. Người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam được hiểu như thế nào?

Định nghĩa về người nước ngoài được giải thích tại Khoản 1, Điều 3 của Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2019 như sau: Theo định nghĩa, người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch, và thực hiện hành vi nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.

Dựa vào định nghĩa trên, người nước ngoài thuộc một trong những trường hợp sau đây:

- Người mang quốc tịch nước ngoài và thực hiện hành vi nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.

- Người không có quốc tịch và thực hiện hành vi nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.

Giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài là các loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của quốc gia nước ngoài hoặc Liên hợp quốc cấp, bao gồm hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị tương đương hộ chiếu.

2. Người nước ngoài có được mua đất, sở hữu nhà tại Việt Nam?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý có thể được thực hiện bởi cá nhân hoặc tổ chức, để chuyển nhượng cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng sẽ được hưởng toàn bộ quyền liên quan đến mảnh đất đó một cách hợp pháp. Thuật ngữ "mua bán nhà đất" là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Tuy nhiên, theo pháp luật, cụm từ này được gọi là "chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất". Trong trường hợp này, tài sản gắn liền với đất là nhà ở. Theo đó, mua bán nhà đất có thể được hiểu đơn giản là bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng quy định của pháp luật. Vậy người nước ngoài có được mua đất và sử hữu nhà tại Việt Nam hay không là một vấn đề nhận được rất nhiều sự quan tâm. Về vấn đề này, có thể xem xét dưới những góc độ như sau:

Về vấn đề mua (sở hữu) nhà: 

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 và Điều 159 Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong một trong các trường hợp sau:

(1) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định. Điều này áp dụng khi người nước ngoài có Giấy chứng nhận đầu tư và xây dựng nhà ở trong dự án theo quy định của pháp luật.

(2) Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, người nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua một trong các hình thức sau:

- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và các pháp luật có liên quan.

- Mua, thuê mua, nhận tặng, hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Do đó, người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam chỉ có thể mua nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. 

Theo đó, người nước ngoài được phép mua nhà riêng tại Việt Nam, tuy nhiên nhà này chỉ được thực hiện trong khu dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ các khu vực đặc biệt như khu bảo đảm quốc phòng an ninh. Có thể thấy người nước ngoài vẫn được sở hữu nhà riêng tại Việt Nam nhưng hạn chế trong việc chọn khu vực mua nhà.

Về vấn đề nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đối tượng sau đây:

- Tổ chức trong nước: bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự.

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.

- Cộng đồng dân cư: bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.

- Cơ sở tôn giáo: bao gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo đó, theo khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 và Điều 5 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài (đã thôi quốc tịch Việt Nam) không được coi là người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

3. Điều kiện người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Để mua nhà ở Việt Nam, người nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện sau đây, được quy định chi tiết như sau:

Theo Điều 160 của Luật Nhà ở 2014, tổ chức và cá nhân nước ngoài phải thỏa mãn các điều kiện sau:

- Đối với tổ chức và cá nhân nước ngoài theo quy định tại điểm a, khoản 1 của Điều 159 của Luật này, cần có Giấy chứng nhận đầu tư và nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở và các pháp luật có liên quan.

- Đối với tổ chức nước ngoài theo quy định tại điểm b, khoản 1 của Điều 159 của Luật này, cần có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc các giấy tờ liên quan đến hoạt động được phép tại Việt Nam (gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư), do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

- Đối với cá nhân nước ngoài theo quy định tại điểm c, khoản 1 của Điều 159 của Luật này, cần có thể nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, theo Điều 74 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho cá nhân nước ngoài quy định như sau:

- Cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam, và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Tóm lại, người nước ngoài muốn mua nhà ở Việt Nam phải có giấy tờ chứng minh rằng họ được phép nhập cảnh vào Việt Nam và đáp ứng đủ các điều kiện liên quan đến sở hữu nhà ở.

Để tìm hiểu thêm những thông tin liên quan đến vấn đề này, mời quý bạn đọc tham khảo bài viết sau đây: Cho người nước ngoài thuê nhà cần lưu ý điều gì? 

4. Câu hỏi thường gặp

4.1 Có các hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài nào?

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

4.2 Đối tượng nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là những ai?

Khhoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam ( tổ chức nước ngoài);
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

4.3 Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để sở hữu nhà tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài gồm những gì?

Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm có:

• Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
•  
• Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).

 Nếu quý bạn đọc có bất kỳ câu hỏi nào hoặc cần hỗ trợ về các vấn đề pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ với đội ngũ tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và nhận câu trả lời trong thời gian sớm nhất. Chân thành cảm ơn sự quan tâm và theo dõi của quý khách đối với bài viết từ Luật Minh Khuê.