1. Nhà ở liên kế là gì?
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012, những loại nhà ở liên kế được định nghĩa như sau:
Nhà ở liên kế:
Đây là loại nhà ở riêng lẻ dành cho các hộ gia đình hoặc cá nhân. Những ngôi nhà này được xây liền kề nhau và có nhiều tầng. Chúng xây dựng sát nhau theo một dãy những lô đất nằm liền kề, và chiều rộng của mỗi căn nhà này thường nhỏ hơn so với chiều sâu (hoặc chiều dài). Bên cạnh đó, chúng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.
Nhà ở liên kế mặt phố (nhà phố):
Nhà ở loại này được xây dựng trên các trục đường phố hoặc trong các khu vực thương mại và dịch vụ theo quy hoạch đã được phê duyệt. Những căn nhà liên kế mặt phố này có thể được sử dụng không chỉ cho mục đích ở mà còn cho các hoạt động kinh doanh như cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ, và các dịch vụ khác.
Nhà ở liên kế có sân vườn:
Đây là một loại nhà ở liên kế, và mỗi căn nhà trong dãy này có một khoảng sân vườn phía trước hoặc phía sau. Khoảng sân vườn này nằm trong khuôn viên của từng căn nhà và có kích thước được thống nhất cho cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.
2. Nguyên tắc chung xây dựng nhà ở liên kế
(1) Nhà ở liên kế, được xây dựng theo quy hoạch chung tại các tuyến đường trong đô thị hoặc ngoại vi, phải tuân thủ thiết kế và quy định về kiến trúc đô thị đã được duyệt cho nhà ở riêng lẻ.
(2) Khi thiết kế và xây dựng mới hoặc cải tạo nhà liên kế hai bên tuyến đường đô thị, cần đảm bảo sự hài hòa với tổng thể kiến trúc của tuyến phố và bảo đảm mỹ quan riêng của công trình.
(3) Khi thiết kế mặt đứng cho một dãy nhà ở liên kế mặt phố, cần tuân theo các nguyên tắc sau:
- Các căn nhà trong dãy phải có cùng số tầng và chiều cao.
- Hình thức kiến trúc phải hài hoà và mái nhà đồng nhất trong khu vực.
- Các căn nhà trong dãy cần có màu sắc chung.
- Khoảng lùi và hình thức hàng rào cần thống nhất cho cả dãy.
- Hệ thống kỹ thuật hạ tầng phải đồng nhất.
- Chiều dài của dãy nhà liên kế không được vượt quá 60 m. Trên một đoạn phố, có thể có nhiều dãy nhà khác nhau.
- Giữa các dãy nhà phải có đường giao thông với chiều rộng không ít hơn 4,0 m.
(4) Khi xây dựng nhà ở liên kế mặt phố mới, những căn nhà xây sau phải tuân theo quy hoạch chi tiết được duyệt và phải thống nhất về cao độ nền, cao độ tầng 1 (tầng trệt), cao độ của ban công, độ cao và độ vươn của ô văng, cũng như màu sắc hoàn thiện.
(5) Các khu vực sau đây trong đô thị không được phép xây dựng nhà ở liên kế:
- Trong các khuôn viên và trên các tuyến đường đã được quy hoạch chi tiết là khu biệt thự.
- Trong các khu vực đã có quy hoạch ổn định, xây dựng nhà ở liên kế chỉ được thực hiện sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Trong khuôn viên chứa các công trình công cộng như trụ sở cơ quan, các công trình thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất.
- Trên các tuyến đường, đoạn đường, và các khu vực được xác định là đối tượng bảo tồn kiến trúc và cảnh quan đô thị.
(6) Nhà ở liên kế mặt phố có thể có chung hoặc không chung bộ phận kết cấu (móng, cột, tường, sàn, mái hoặc các kết cấu giáp lai khác của hai nhà liền kề).
- Nếu có tường chung, hệ thống kết cấu dầm sàn, cột, hoặc bất kỳ bộ phận nào của ngôi nhà không được xây dựng vượt quá ranh giới của tường chung. Độ dày của tường chung không nhỏ hơn 0,2 m.
- Nếu có tường riêng, chỉ được xây dựng trong ranh giới có chủ quyền hoặc quyền sử dụng đất.
(7) Nhà ở liên kế có sân vườn phải có kích thước tối thiểu (tính từ mặt nhà đến ranh giới đường) của sân trước là 2,4 m và phải tuân theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt. Trường hợp có sân sau, kích thước tối thiểu của sân sau là 2,0 m.
(8) Thiết kế của nhà ở liên kế cần tuân thủ các quy định khác liên quan đến an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, và giao thông, và các quy định khác.
3. Xây nhà liên kế cần chú ý điều gì?
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012, để xây dựng nhà ở liên kế, các yêu cầu khác nhau cần phải tuân theo, bao gồm:
(1) Yêu cầu về lô đất xây dựng:
- Diện tích lô đất xây dựng nhà ở liên kế phải có chiều rộng không dưới 4,5 m và diện tích không ít hơn 45 m2. Mật độ xây dựng nhà ở liên kế sẽ thay đổi tùy theo quy định về quy hoạch xây dựng và diện tích lô đất.
- Lưu ý:
+ Trong các dự án xây dựng nhà ở liên kế, diện tích xây dựng phải đảm bảo ít nhất là 50 m2 và chiều rộng mặt tiền không dưới 5 m.
+ Nếu sau khi giải phóng mặt bằng hoặc nâng cấp cải tạo công trình, diện tích còn lại nhỏ hơn 15 m2, và chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ít hơn 3,0 m, thì không được phép xây dựng.
- Nhà liên kế mặt phố có chiều sâu trên 18 m phải có giải pháp kiến trúc để đảm bảo thông gió và ánh sáng tự nhiên. Điều này có thể bao gồm việc sắp xếp sân trống, giếng trời, mái sáng và cửa sổ thoáng trên khối cầu thang để cung cấp ánh sáng và thông gió.
(2) Yêu cầu về chiều cao:
- Trong mọi trường hợp, nhà ở liên kế không được cao hơn 06 tầng. Trong ngõ (hẻm) có chiều rộng dưới 06 m, nhà ở liên kế không được xây cao quá 04 tầng.
- Chiều cao của nhà ở liên kế phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được duyệt.
- Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt, chiều cao của nhà không lớn hơn 04 lần chiều rộng nhà (không tính phần giàn hoa hoặc kiến trúc trang trí).
- Trong dãy nhà liên kế, nếu cho phép có độ cao khác nhau, chỉ được xây cao hơn tối đa 02 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao của tầng một (tầng trệt) phải đồng nhất.
- Đối với nhà liên kế có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 03 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt.
- Trên các tuyến đường có chiều rộng lớn hơn 12 m, chiều cao nhà ở liên kế sẽ được hạn chế theo góc vát 45 độ (chiều cao mặt tiền ngôi nhà bằng chiều rộng đường). Trong trường hợp tuyến đường có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12 m, chiều cao nhà ở liên kế không được vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 45 độ (không lớn hơn chiều rộng đường). Đối với khu vực có đường nội bộ bên trong, chiều cao của nhà liên kế không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 30 độ (không vượt quá 0,6 lần chiều rộng đường).
- Tùy theo vị trí và kích thước của từng lô đất, chiều cao của nhà ở liên kế có thể thiết kế theo quy định sau:
+ Lô đất có diện tích từ 30 m2 đến dưới 40 m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 03 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 05 m thì được phép xây không quá 04 tầng + 01 tum (tổng chiều cao không lớn hơn 16 m).
+ Lô đất có diện tích từ 40 m2 đến 50 m2, chiều rộng mặt tiền từ trên 03 m đến dưới 08 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 05 m thì được phép xây không quá 05 tầng + 01 tum hoặc có mái chống nóng (tổng chiều cao không lớn hơn 20 m).
+ Lô đất có diện tích trên 50 m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 08 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 05 m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì chỉ được xây dựng tối đa 06 tầng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24 m).
- Trong trường hợp dãy nhà liên kế có khoảng lùi, cho phép tăng chiều cao công trình theo chiều cao tối đa được duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, và cảnh quan của khu vực.
- Lưu ý:
+ Trong dãy nhà liên kế mặt phố, cần có khoảng lùi thống nhất cho toàn đoạn phố. Trong trường hợp các khoảng lùi hiện hữu không thống nhất, khoảng lùi chung sẽ được xác định bằng giá trị trung bình của các khoảng lùi hiện hữu, làm tròn đến 0,5 m.
+ Không được xây dựng hoặc lắp đặt thêm các vật thể kiến trúc khác cao hơn chiều cao cho phép của công trình.
- Chiều cao của tầng trệt không được nhỏ hơn 3,6 m. Đối với nhà có tầng lửng, chiều cao của tầng trệt không được nhỏ hơn 2,7 m.
(3) Cửa sổ, ban công
Quy định về xây cửa đi và cửa sổ:
- Không được phép cài đặt cửa đi, cửa sổ hoặc lỗ thông gió nếu bức tường nhà liền kề gần với biên giới lô đất hoặc biên giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ khi tường nhà xây dựng cách biên giới lô đất hoặc biên giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 mét trở lên thì mới được phép cài đặt cửa đi, cửa sổ, hoặc lỗ thông gió.
- Trong trường hợp lô đất liền kề chưa có công trình xây dựng hoặc có các công trình thấp tầng, thì có thể cài đặt các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định để cung cấp ánh sáng. Độ cao tối thiểu từ mặt sàn của các loại cửa này đến mặt đất phải là 2,0 mét. Tất cả các loại cửa này phải được thiết kế để không sử dụng khi có công trình liền kề xây dựng.
- Nếu dãy nhà liền kề tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống, hoặc các khu vực công cộng khác không gây ảnh hưởng đến dãy nhà liền kề, thì có thể cài đặt cửa sổ cố định hoặc các phần trang trí khác, nhưng phải có quyết định của cơ quan chức năng trong từng trường hợp.
Quy định về xây dựng ban công:
- Đối với các ngôi nhà có ban công giáp trực tiếp với đường, vị trí, độ cao, và độ vươn ra của ban công phải tuân theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt và phải tuân theo quy định về quản lý xây dựng khu vực.
- Độ vươn ra của ban công đối với nhà ở liền kề mặt phố phụ thuộc vào chiều rộng của lối vào và không được vượt quá các kích thước quy định trong bảng độ vươn tối đa của ban công dưới đây.
- Mặt dưới cùng của ban công phải cao hơn mặt vỉa hè ít nhất là 3,5 mét.
- Không được phép xây ban công ở các ngõ/hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 4,0 mét và có dãy nhà liền kề ở cả hai bên ngõ. Trường hợp chỉ có một dãy nhà liền kề ở một bên ngõ thì có thể xây ban công với độ vươn ra tối đa là 0,6 mét.
- Lưu ý: Trong trường hợp có hệ thống dây điện trung thế trên đường, khi xây dựng ban công hoặc ô văng, phải tuân theo quy định về hành lang an toàn cho hệ thống dây điện như sau:
* Theo mặt phẳng ngang
- Đến dây điện cao thế: 4,0 mét (từ mép ngoài cùng của kiến trúc);
- Đến dây điện trung thế: 2,5 mét (từ mép ngoài cùng của kiến trúc);
- Đến dây điện hạ thế:
+ Từ cửa sổ: 0,75 mét;
+ Từ mép ngoài cùng của ban công: 1,0 mét;
- Khoảng cách tối thiểu từ mép ngoài cùng của kiến trúc đến cột điện: 0,75 mét.
* Theo chiều đứng
- Khoảng cách thẳng đứng từ công trình tới dây điện dưới cùng phải đảm bảo:
+ Đối với điện áp tới 35KV: 3,0 mét;
+ Đối với điện áp 66-100KV: 4,0 mét;
+ Đối với điện áp 220 (230)KV: 5,0 mét;
+ Trên mái nhà, trên ban công: 2,5 mét;
+ Trên cửa sổ: 0,5 mét;
+ Dưới cửa sổ: 1,0 mét;
+ Dưới ban công: 1,0 mét.
(4) Mái đón và Mái hè phố
Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên độ cao trên 3,5 mét, cho phép xây dựng mái đón và mái hè phố. Phần mái đón và mái hè phố có thể nhô ra không quá 0,6 mét so với mép vỉa hè, và phải nhỏ hơn ít nhất 1,0 mét so với chiều rộng của vỉa hè. Không được phép đặt cột trên vỉa hè (xem hình minh họa dưới đây).
Chú thích:
- Mái đón: Là mái che đặt tại cổng, gắn vào tường bên ngoài nhà, trải dài ra cổng hoặc che một phần đoạn đường từ vỉa hè đến cửa vào nhà.
- Mái hè phố: Là mái che gắn vào tường bên ngoài nhà, che phủ một phần vỉa hè.
Lưu ý: Trên phần mái đón và mái hè phố không được sử dụng làm ban công, sân thượng, nơi trưng bày chậu cây cảnh hoặc các kiến trúc khác.
Bài viết liên quan: Nhà ở liền kề là gì? Những điều cần biết về nhà phố liền kề
Mọi thắc mắc về mặt pháp lý vui lòng liên hệ tới số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!
