Những đối tượng nào được nhận quyền sử dụng đất?

Quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng nhất đối với mỗi cá nhân, tổ chức tại Việt Nam, gắn liền với quyền sở hữu tài sản và hoạt động sản xuất, kinh doanh. Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các nhóm đối tượng được nhận quyền sử dụng đất, từ cá nhân, hộ gia đình đến tổ chức, doanh nghiệp. Đồng thời, luật cũng phân biệt rõ quyền của người Việt và người nước ngoài, cũng như ưu đãi đặc biệt đối với người gốc Việt định cư ở nước ngoài. Nhờ đó, việc phân bổ đất đai vừa minh bạch, vừa phù hợp với chính sách phát triển kinh tế – xã hội và bảo vệ lợi ích quốc gia.

1. Nhận quyền sử dụng đất là gì?

Nhận quyền sử dụng đất là việc cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất thông qua các căn cứ do pháp luật đất đai quy định. Quyền này có thể phát sinh từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thông qua các giao dịch dân sự hợp pháp. Khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không trở thành chủ sở hữu đất đai mà chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng trong phạm vi nhất định. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và ghi nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất khai thác giá trị của đất. Đồng thời, đây cũng là căn cứ để thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo luật định. Như vậy, nhận quyền sử dụng đất gắn liền với sự công nhận chính thức của Nhà nước.

Bên cạnh đó, nhận quyền sử dụng đất còn được hiểu là việc tiếp nhận quyền này từ chủ thể khác thông qua các hình thức chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các trường hợp này, quyền sử dụng đất được chuyển giao trên cơ sở tự nguyện, có thỏa thuận và phù hợp với quy định của pháp luật. Người nhận quyền phải đáp ứng đủ điều kiện theo luật đất đai và hoàn thành các thủ tục đăng ký biến động đất đai. Việc nhận quyền sử dụng đất giúp bảo đảm tính liên tục và ổn định trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời, nó tạo điều kiện cho đất đai được khai thác hiệu quả hơn trong đời sống và sản xuất. Nhà nước thông qua cơ chế này để quản lý đất đai thống nhất. Qua đó, trật tự pháp lý về đất đai được bảo đảm và củng cố.

2. Những đối tượng nào được nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 28 Luật đất đai năm 2024, đối tượng được nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

" 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;

d) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

đ) Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

e) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

g) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

h) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

i) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

k) Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất;

l) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

m) Tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất;

n) Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam;

o) Tổ chức trong nước là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức của tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi".

Như vậy, theo khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, nhóm đối tượng được nhận quyền sử dụng đất thông qua giao dịch dân sự, kinh doanh được quy định khá rộng.

Trước hết, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm thuận lợi cho sản xuất theo điểm a. Bên cạnh đó, tổ chức kinh tế và cá nhân có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch. Luật cũng cho phép tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phục vụ hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh. Ngoài ra, tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Quy định này thể hiện sự tôn trọng quyền định đoạt tài sản của người sử dụng đất. Ví dụ thực tiễn, một hộ gia đình có thể tặng cho con quyền sử dụng đất ở để xây nhà lập nghiệp. Qua đó, pháp luật tạo hành lang pháp lý an toàn cho các giao dịch đất đai hợp pháp.

Khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 cũng xác định rõ các đối tượng được nhận quyền sử dụng đất trong hoạt động đầu tư và thông qua quyết định của Nhà nước. Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Đồng thời, các chủ thể này còn có thể được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, sản xuất, kinh doanh. Quy định này nhằm thu hút nguồn lực đầu tư, đặc biệt là vốn và công nghệ từ nước ngoài. Ngoài ra, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc cũng được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để phục vụ hoạt động tôn giáo hợp pháp. Ví dụ, một doanh nghiệp FDI được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp để xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử. Qua đó, đất đai được sử dụng hiệu quả, gắn với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.

Bên cạnh các giao dịch và quyết định hành chính, Luật Đất đai 2024 còn ghi nhận việc nhận quyền sử dụng đất thông qua thừa kế, giải quyết tranh chấp và tái cấu trúc tổ chức. Theo điểm g và h, cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự. Đồng thời, quyền sử dụng đất có thể được xác lập theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án, kết quả hòa giải thành hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Luật cũng cho phép pháp nhân mới hình thành sau khi chia, tách, sáp nhập, hợp nhất được nhận quyền sử dụng đất từ pháp nhân cũ. Quy định này bảo đảm tính ổn định và liên tục của quyền sử dụng đất trong đời sống pháp lý. Ví dụ, khi doanh nghiệp chia tách thành hai công ty, quyền sử dụng đất được phân chia theo quyết định hợp pháp. Nhờ đó, các tranh chấp và biến động về chủ thể sử dụng đất được giải quyết rõ ràng, minh bạch.

3. Các hình thức nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

Điều 28 Luật Đất đai 2024 đã liệt kê đầy đủ các hình thức nhận quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Nhận sử dụng đất quyền sử dụng đất thông qua quyết định hành chính bao gồm giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền, trong đó giao đất không thu tiền chủ yếu áp dụng cho các đối tượng chính sách, công ích dựa trên nhu cầu thực tế, còn giao đất có thu tiền được thị trường hóa qua đấu giá hoặc đấu thầu. Cơ chế “xin – cho” chỉ còn áp dụng trong các trường hợp đặc biệt, yêu cầu nhà đầu tư có năng lực tài chính và phương án khả thi, nâng cao tính công khai, minh bạch.

Luật nhấn mạnh nhận quyền sử dụng đất qua thuê đất, giao dịch dân sự, góp vốn và xử lý nợ, với thuê đất trả tiền hàng năm được khuyến khích để giảm áp lực tài chính và kiểm soát rủi ro. Thuê đất trả tiền một lần chỉ áp dụng cho các lĩnh vực đặc thù như nông nghiệp, hạ tầng khu công nghiệp và đất công cộng kinh doanh. Nhận quyền qua chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho vẫn sôi động trên thị trường thứ cấp, với giá kê khai tiệm cận thị trường và duy trì ưu đãi thuế trong tặng cho giữa người thân. Đồng thời, góp vốn và xử lý nợ giúp doanh nghiệp, tổ chức tín dụng linh hoạt hơn trong đầu tư và quản lý tài sản đất đai.

4. Câu hỏi thường gặp

4.1. Hộ gia đình có còn được nhận quyền sử dụng đất từ năm 2025? 

Kể từ ngày 01/08/2024, Luật Đất đai 2024 đã chính thức xóa bỏ khái niệm "Hộ gia đình sử dụng đất" nhằm minh bạch hóa quyền sở hữu và chấm dứt các tranh chấp phức tạp về thành viên hộ khi thực hiện giao dịch. Theo đó, các giấy chứng nhận mới sẽ chỉ ghi tên cá nhân hoặc các đồng sở hữu cụ thể thay vì ghi tên chủ hộ như trước đây. Quy định này là bước tiến quan trọng giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của từng cá nhân trong quan hệ đất đai.

4.2. Quyền của người gốc Việt định cư ở nước ngoài khác biệt như thế nào so với người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam? 

Đây là sự khác biệt mang tính bản chất giữa “dòng máu” và “người lạ”. Người nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam, ngoại trừ một số trường hợp đặc thù như thuê đất trong khu công nghiệp hoặc mua căn hộ chung cư trong dự án thương mại, khi quyền sử dụng đất là chung của tòa nhà và không được sở hữu đất nền.

Ngược lại, người gốc Việt định cư ở nước ngoài được hưởng quy chế ưu đãi đặc biệt: họ có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở; và nhận thừa kế đất ở. Chính sách này khẳng định rằng người gốc Việt, dù không còn quốc tịch Việt Nam, vẫn là một phần không thể tách rời của cộng đồng dân tộc, hoàn toàn khác biệt so với người nước ngoài thông thường.

4.3. Những đối tượng nào bị hạn chế hoặc cấm nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng? 

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã nới lỏng nhiều quy định, nhưng vẫn duy trì các “vùng cấm” nhằm bảo vệ an ninh lương thực và cân bằng sinh thái.

Người nước ngoài và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tuyệt đối không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trực tiếp từ người dân. Cộng đồng dân cư cũng không được nhận chuyển nhượng đất để mở rộng quỹ đất, mà chỉ được sử dụng đất do Nhà nước giao hoặc công nhận nhằm bảo tồn giá trị văn hóa.

Bên cạnh đó, các cá nhân nếu nhận vượt quá hạn mức quy định, chẳng hạn trên 30ha đất lúa tùy từng địa phương, mà không thành lập doanh nghiệp sẽ bị từ chối đăng ký biến động, đảm bảo việc quản lý đất đai chặt chẽ và bền vững.

Kết luận

Như vậy, nhận quyền sử dụng đất là quyền cơ bản nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật để tránh rủi ro và vi phạm. Các đối tượng được nhận quyền bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước và người gốc Việt định cư ở nước ngoài, với những ưu đãi và điều kiện cụ thể. Ngược lại, người nước ngoài và doanh nghiệp FDI chỉ được tham gia trong một số trường hợp đặc thù như thuê đất trong khu công nghiệp hoặc mua căn hộ chung cư thương mại, không được sở hữu đất nền. Việc phân loại và xác định đối tượng rõ ràng giúp tránh giao dịch vô hiệu, tranh chấp và các chế tài hành chính. Đồng thời, cơ chế này đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ đất nông nghiệp, đất rừng và duy trì sự công bằng trong sử dụng đất. Quy định về hạn mức nhận đất, chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho cũng góp phần ổn định thị trường đất đai. Nhìn chung, việc xác định đúng đối tượng không chỉ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn củng cố quản lý nhà nước và thúc đẩy phát triển bền vững. Chính sách này khẳng định vai trò của luật pháp trong phân bổ nguồn lực đất đai và duy trì trật tự xã hội, đồng thời tạo môi trường minh bạch, công bằng cho mọi thành phần kinh tế.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.