Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

1. Giới thiệu chung về Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua và ban hành ngày 28 tháng 11 năm 2023, đánh dấu một bước quan trọng trong việc quản lý và điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Luật này không chỉ cập nhật các quy định hiện hành mà còn bổ sung và làm rõ nhiều điều khoản mới nhằm đáp ứng sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản và nhu cầu ngày càng cao của xã hội.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có phạm vi điều chỉnh rộng, bao gồm các lĩnh vực sau:

​- Luật quy định các nguyên tắc cơ bản về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm các hình thức kinh doanh, các loại hình bất động sản, và các yêu cầu cơ bản đối với các hoạt động liên quan đến bất động sản. Những quy định này nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra trong khuôn khổ pháp luật, công bằng và minh bạch.

- Luật xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án bất động sản, bao gồm việc đảm bảo chất lượng công trình, thực hiện nghĩa vụ tài chính, và tuân thủ các quy định về bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

- Luật cũng quy định quyền và nghĩa vụ của các cá nhân và tổ chức liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, chẳng hạn như các doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch bất động sản, và các cơ quan quản lý nhà nước.

- Luật thiết lập các cơ chế quản lý và giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm các quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bất động sản.

- Luật quy định các yêu cầu về việc báo cáo và cung cấp thông tin từ các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đối với cơ quan quản lý nhà nước, nhằm đảm bảo tính minh bạch và khả năng giám sát hiệu quả.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là một văn bản pháp lý quan trọng, không chỉ cung cấp khung pháp lý rõ ràng cho hoạt động kinh doanh bất động sản mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

2. Những điểm mới trong quy định về thủ tục hành chính

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra một số quy định mới quan trọng liên quan đến điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, nhằm tăng cường sự quản lý và nâng cao chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực này. Dưới đây là những điểm nổi bật trong các quy định mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản:

- Theo Điều 61 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức và cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp theo quy định tại Khoản 5 Điều 9 của cùng một luật. Quy định này nhấn mạnh việc phải hoạt động trong khuôn khổ của một doanh nghiệp chính thức, thay vì hành nghề tự do hoặc qua các hình thức không chính thức. Điều này không chỉ đảm bảo sự quản lý chặt chẽ hơn mà còn nâng cao trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực môi giới bất động sản.

- Một điểm mới quan trọng là yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải xây dựng và áp dụng quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản. Quy chế này cần phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể về cách thức hoạt động, quy trình làm việc, và các tiêu chuẩn dịch vụ để đảm bảo tính minh bạch và chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản. Đây là một bổ sung quan trọng nhằm làm rõ các quy định và hướng dẫn cho việc thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.

- Theo quy định mới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có cơ sở vật chất và kỹ thuật đáp ứng các yêu cầu theo quy định của Chính phủ. Điều này bao gồm các yêu cầu về trang thiết bị, công nghệ và cơ sở hạ tầng cần thiết để thực hiện hoạt động môi giới một cách hiệu quả và chuyên nghiệp. Quy định này nhằm đảm bảo rằng các doanh nghiệp môi giới bất động sản có đủ điều kiện về cơ sở vật chất để cung cấp dịch vụ chất lượng cao cho khách hàng.

- Một thay đổi đáng chú ý là yêu cầu về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Theo quy định mới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chỉ cần có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản. Trước đây, quy định yêu cầu ít nhất 02 cá nhân có chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, nếu cá nhân là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập, thì yêu cầu này không áp dụng. Sự thay đổi này có thể giúp giảm bớt gánh nặng về việc duy trì số lượng chứng chỉ trong các doanh nghiệp nhỏ hoặc mới thành lập.

- Trước khi chính thức bắt đầu hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi doanh nghiệp được thành lập. Thông tin này sẽ được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Quy định này nhằm tạo điều kiện cho việc giám sát và quản lý các doanh nghiệp môi giới bất động sản, đồng thời giúp tăng cường sự minh bạch và cung cấp thông tin đầy đủ cho người tiêu dùng và các bên liên quan.

3. Những điểm mới trong quy định về bảo vệ quyền lợi của người mua nhà

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra nhiều điểm mới quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, đặc biệt là trong việc quản lý và hoạt động của các cá nhân và doanh nghiệp môi giới bất động sản. Dưới đây là những điểm đáng chú ý:

- Bắt đầu từ ngày 01/08/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ cấm cá nhân hành nghề môi giới bất động sản dưới hình thức tự do. Theo Khoản 2 Điều 61 của luật này:

+ Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hợp pháp.

+ Đồng thời, cá nhân này phải thực hiện công việc môi giới trong khuôn khổ của một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các loại hình như sàn giao dịch bất động sản, công ty môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản. Quy định mới này nhằm đảm bảo rằng tất cả các hoạt động môi giới bất động sản đều được thực hiện trong một môi trường chuyên nghiệp và được quản lý chặt chẽ, thay vì hành nghề tự do mà trước đây có thể thiếu sự kiểm soát và giám sát.

Việc cá nhân không còn được phép hành nghề môi giới bất động sản tự do từ ngày 01/08/2024 sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, đồng thời giảm thiểu các rủi ro liên quan đến các hoạt động môi giới không chính thức.

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng đã có quy định mới về cách thức thanh toán tiền hoa hồng và thù lao môi giới bất động sản. Cụ thể, theo Khoản 2 Điều 48:

+ Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại các tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hợp pháp tại Việt Nam.

+ Tương tự, khoản 1 Điều 63 quy định: Các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ nhận tiền thù lao và hoa hồng từ doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản.

Như vậy, tất cả các khoản tiền hoa hồng và thù lao môi giới bất động sản sẽ được chuyển khoản qua ngân hàng, thay vì thanh toán bằng tiền mặt như trước đây. Quy định này nhằm tạo sự minh bạch trong các giao dịch tài chính, đồng thời giảm thiểu nguy cơ xảy ra tranh chấp và gian lận liên quan đến việc thanh toán hoa hồng và thù lao môi giới.

4. Những điểm mới trong quy định về quản lý dự án

- Một trong những điểm nổi bật trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, số 29/2023/QH15, là quy định mới về việc nhận tiền thanh toán trong giao dịch bất động sản. Cụ thể, theo Khoản 2 Điều 48 của luật này:

Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng như doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản, khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng theo hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, phải thực hiện giao dịch qua tài khoản ngân hàng. Tài khoản này phải được mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Quy định mới này thay thế quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, vốn yêu cầu các bên giao dịch phải thỏa thuận về phương thức thanh toán trong hợp đồng và tuân thủ các quy định pháp luật về thanh toán. Sự thay đổi này nhằm tăng cường tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của khách hàng bằng cách giảm thiểu rủi ro liên quan đến giao dịch tiền mặt và đảm bảo rằng tất cả các giao dịch tài chính đều được ghi nhận chính xác qua hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, cũng như các tổ chức và cá nhân thực hiện việc bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới quy mô nhỏ. Trong các trường hợp này, việc thanh toán không bắt buộc phải thực hiện qua ngân hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch quy mô nhỏ hơn và không chuyên nghiệp.

* Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có những quy định nghiêm ngặt hơn về việc phân lô và bán nền, đặc biệt đối với các khu vực đô thị loại III. Theo Khoản 6 Điều 31 của luật này:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở sẽ bị hạn chế tại các khu vực không thuộc phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, và loại III. Đồng thời, những khu vực thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai cũng sẽ không được phép thực hiện phân lô và bán nền. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện thực tế của địa phương để quyết định các khu vực mà chủ đầu tư dự án có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Quy định này đánh dấu một sự thay đổi quan trọng so với các quy định trước đây. Theo Khoản 2 Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (hết hiệu lực), được sửa đổi bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (hết hiệu lực), việc phân lô và bán nền chỉ bị cấm tại các khu vực đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, và mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên. Quy định mới không cho phép phân lô và bán nền ngay cả tại các khu vực thuộc đô thị loại III, mở rộng phạm vi hạn chế và tăng cường sự quản lý đối với việc phân lô và bán nền nhằm bảo đảm việc phát triển đô thị được kiểm soát và quản lý hiệu quả hơn.

Sự thay đổi này nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và có kế hoạch cho các khu vực đô thị, đồng thời ngăn ngừa tình trạng phân lô, bán nền không kiểm soát có thể gây ra các vấn đề về quy hoạch và hạ tầng đô thị

5. Những điểm mới trong quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra những quy định quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Dưới đây là những điểm mới nổi bật trong các quy định liên quan đến việc thu tiền đặt cọc và chế độ thanh toán khi mua bán hoặc thuê mua các loại hình bất động sản này:

- Theo Khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc từ bên đặt cọc với mức tối đa không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.

Điều này có nghĩa là khi khách hàng đặt cọc để mua hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, số tiền đặt cọc không được vượt quá 5% của tổng giá trị giao dịch. Quy định này nhằm giảm thiểu rủi ro cho người tiêu dùng và đảm bảo rằng số tiền đặt cọc mà họ phải bỏ ra là hợp lý và không quá cao so với giá trị thực của bất động sản. Hơn nữa, thỏa thuận đặt cọc cần phải ghi rõ giá bán hoặc cho thuê mua của bất động sản và các điều kiện liên quan.

Trước khi có quy định này, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (hết hiệu lực) không quy định cụ thể mức tối đa của tiền đặt cọc, dẫn đến việc các chủ đầu tư có thể yêu cầu tiền đặt cọc ở mức cao hơn, gây khó khăn cho nhiều khách hàng.

* Theo Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chế độ thanh toán trong các giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng đã có sự thay đổi đáng kể. Theo quy định mới:

- Việc thanh toán trong hợp đồng thuê mua bất động sản sẽ được thực hiện qua nhiều đợt, trong đó lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.

- Các lần thanh toán tiếp theo sẽ được thực hiện theo tiến độ xây dựng và đến khi bàn giao bất động sản cho bên thuê mua. Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

Quy định này đánh dấu sự giảm tỷ lệ thanh toán trước khi nhận bất động sản từ mức 70% xuống còn 50%. Sự thay đổi này nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người thuê mua, đồng thời bảo vệ quyền lợi của họ bằng cách chỉ yêu cầu thanh toán một phần nhỏ hơn trước khi bất động sản được hoàn thành và bàn giao.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Điều kiện để kinh doanh bất động sản theo quy định mới. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.