Mục lục bài viết
1. Thời gian có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua vào ngày 28/11/2023. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Theo thông tin từ Điều 82 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, văn bản này sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024. Tuy nhiên, Luật này còn được sửa đổi và bổ sung thêm những điều khoản quan trọng từ các bộ luật khác, bao gồm Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, nhằm tạo ra sự đồng bộ trong việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Những thay đổi và điều chỉnh này dự kiến sẽ tác động tích cực đến môi trường kinh doanh bất động sản, thúc đẩy sự phát triển ổn định và bền vững của ngành, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, bao gồm cả người tiêu dùng và nhà đầu tư.
2. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được quy định rõ ràng để xác định các đối tượng và trường hợp áp dụng, đồng thời loại trừ những tình huống không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật. Theo đó, Luật này quy định về các hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động kinh doanh này, cũng như các quy định về quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Cụ thể, luật không áp dụng đối với các cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các tình huống như phá sản, giải thể, chia tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, các cơ quan, tổ chức, đơn vị bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công cũng không nằm trong phạm vi điều chỉnh của luật. Các tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của trọng tài thương mại, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp cũng không phải tuân thủ những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản.
Một trường hợp khác được loại trừ là tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Thêm vào đó, các hoạt động cho thuê nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở cũng không được điều chỉnh bởi luật này.
Cuối cùng, luật cũng không áp dụng đối với các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam khi thực hiện các giao dịch như bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ, bởi các hoạt động này đã được điều chỉnh bởi các quy định riêng trong pháp luật về các tổ chức tín dụng và các quy định pháp lý liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm.
Như vậy, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 rất rõ ràng, chỉ áp dụng đối với những hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân theo các quy định của pháp luật, đồng thời có những ngoại lệ cần tuân thủ theo các quy định khác của pháp luật chuyên ngành.
Đối tượng áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được quy định rõ ràng để đảm bảo tính minh bạch và thống nhất trong việc triển khai các quy định của luật đối với các bên liên quan. Cụ thể, đối tượng áp dụng của Luật này bao gồm hai nhóm chính.
Đầu tiên là các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Nhóm đối tượng này bao gồm mọi tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân tham gia vào các hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng, phát triển và giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Những tổ chức, cá nhân này phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các giao dịch, bảo vệ quyền lợi của khách hàng, và đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch bất động sản mà họ thực hiện. Điều này bao gồm cả việc đăng ký kinh doanh, bảo đảm tuân thủ các điều kiện, thủ tục pháp lý, cũng như các nghĩa vụ thuế và tài chính liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn áp dụng đối với các cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Đối tượng này có thể bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức tài chính, các tổ chức tín dụng, các tổ chức tư vấn, các nhà thầu xây dựng, và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến các hoạt động hỗ trợ, giám sát, hoặc tham gia vào các giao dịch bất động sản. Ví dụ, các cơ quan nhà nước có chức năng quản lý thị trường bất động sản, cấp phép, kiểm tra các dự án, kiểm soát giá trị và tình trạng pháp lý của bất động sản; các tổ chức tín dụng và ngân hàng tham gia vào việc cấp vốn, bảo lãnh cho các dự án bất động sản; các đơn vị môi giới, công ty tư vấn bất động sản, nhà thầu xây dựng, các tổ chức bảo hiểm cũng thuộc đối tượng này, bởi họ đều có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các giao dịch liên quan.
Như vậy, đối tượng áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không chỉ giới hạn trong những tổ chức, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản mà còn mở rộng ra cả các cơ quan và tổ chức có liên quan, giúp tạo ra một hệ thống quản lý, điều tiết và phát triển thị trường bất động sản một cách toàn diện, hiệu quả. Việc xác định rõ đối tượng áp dụng này là cơ sở để đảm bảo tính hợp pháp và công bằng trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản tại Việt Nam.
3. Những văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đóng vai trò quan trọng trong việc chi tiết hóa các quy định của luật, nhằm đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong việc áp dụng vào thực tế. Để triển khai và thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một số văn bản hướng dẫn đã được ban hành, bao gồm các Thông tư và Nghị định cụ thể. Những văn bản này sẽ giúp các tổ chức, cá nhân liên quan có thể hiểu rõ hơn về các yêu cầu pháp lý và các thủ tục cần thiết trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đầu tiên, Thông tư 04/2024/TT-BXD được ban hành để hướng dẫn về chương trình khung đào tạo và bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Thông tư này sẽ cung cấp các quy định chi tiết về việc đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề cho các cá nhân, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản và điều hành sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo rằng những người tham gia vào thị trường bất động sản có đủ kiến thức, kỹ năng và hiểu biết pháp lý cần thiết.
Tiếp theo, Nghị định 94/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghị định này sẽ quy định các phương thức thu thập, quản lý và sử dụng dữ liệu liên quan đến thị trường bất động sản, nhằm cung cấp thông tin minh bạch và chính xác cho các nhà đầu tư, người mua bán, các cơ quan nhà nước và các tổ chức, cá nhân có liên quan. Việc xây dựng và duy trì hệ thống thông tin này là rất quan trọng trong việc phát triển một thị trường bất động sản công khai, minh bạch và ổn định.
Bên cạnh đó, Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nghị định này sẽ đi sâu vào các quy định cụ thể về các hoạt động kinh doanh bất động sản, các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thị trường, các thủ tục hành chính, cũng như các cơ chế kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bất động sản. Đây là một văn bản quan trọng giúp các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, đồng thời đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong thị trường.
Cuối cùng, Thông tư 49/2024/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 10/12/2024 và sẽ điều chỉnh các quy định liên quan đến bảo lãnh ngân hàng trong các giao dịch bất động sản, giúp các tổ chức tín dụng và các bên liên quan có cơ sở pháp lý rõ ràng khi thực hiện bảo lãnh trong các dự án bất động sản. Việc điều chỉnh này sẽ tạo ra một cơ chế bảo đảm an toàn tài chính cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng khi tham gia vào các giao dịch bất động sản.
Những văn bản hướng dẫn này đều nhằm mục tiêu tạo ra một khuôn khổ pháp lý đồng bộ, rõ ràng và minh bạch, giúp các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được quản lý chặt chẽ và phát triển bền vững, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường.
Xem thêm bài viết: Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp quy định pháp luật nhanh chóng.