1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt... Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS

2.1. Tặng cho động sản

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

2.2. Tặng cho bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Lưu ý:

– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.

– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.

3. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

4. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

5. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, những người khác và cơ quan nhà nưốc có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận. Đồng thời, còn giúp cơ quan nhà nưốc có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là cơ sở để khẳng định các bên đã xác lập hợp đồng, xác định rõ quyển và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này.

Tặng cho quyển sử dụng đất thực chất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho thông qua hình thức hợp đồng, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Do đó: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai . Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực pháp luật về mặt hình thức phải thoả mãn các điều kiện là: (1) Hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất phải được lập thành vãn bản; (2) Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng thực hoặc chứng nhận theo quy định của pháp luật; (3) Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5.1. Hợp đồng tặng cho quyên sử dụng đất phải được lập thành văn bản:

Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất một loại tài sản đặc biệt quan trọng, nên pháp luật đất đai quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng tặng cho loại tài sản này, mà cụ thể là hình thức của hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất nhất thiết phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp mà không lập thành văn bản, thì Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có quyển quyết định buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đúng quy định này trong một thời gian nhất định, nếu các bên không tuân theo, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu . Đồng thòi, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản vì quyền sử dụng đất là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, cho nên bên được tặng cho chỉ có thể được công nhận quyền sử dụng đất mà bên tặng cho chuyển giao, nếu việc tặng cho này thể hiện qua hợp đồng bằng văn bản. Mặt khác, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng văn bản sẽ là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát được việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể; cũng như là căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thoả thuận xác lập; từ đó tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên.

5.2. Hợp dồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng thực hoặc chứng nhận theo quy định của pháp luật:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, người Việt Nam định cư ở nưốc ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước, Văn phòng công chứng. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước, Văn phòng công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa một bên là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và một bên là hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước, Văn phòng công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất .

Việc quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng thực hoặc chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm giúp các cơ quan nhà nưôc kiểm tra, giám sát việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể có hợp pháp hay không, qua đó, nhằm tăng cường sự quản lý thống nhất và có hiệu quả đôì vối toàn bộ đất đai trong cả nước. Mặt khác, việc quy định này còn nhằm xác định và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thoả thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó tạo ra môi trường pháp lý an toàn, ổn định cho việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng nhận hoặc chứng thực của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền mới có hiệu lực, nếu các bên tham gia trong hợp đồng không tuân theo quy định này, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu. Vì vậy, pháp luật cần có quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực đốì vổi các bên kể từ thời điểm chứng thực hoặc chứng nhận theo quy định của pháp luật.

5.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Bộ luật dân sự năm 2015 có các quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” (khoản 2 Điều 459). Có nghĩa là, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; đó là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính thức ghi nhận việc tặng cho vào văn bản những thông tin cần thiết của sự kiện tặng cho. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, pháp hiật không chỉ rõ là hợp đồng có hiệu lực đối vói ai, nhưng chúng ta ngầm hiểu là hợp đồng có hiệu lực đối vối Nhà nưốc chứ không phải đối với các bên tặng cho hay bên được tặng cho. Khi nghiên cứu về vấn đề này, có quan điểm cho rằng: “Đối với hợp đồng liên quan đến chuyển quyền bất động sản phải đăng ký, chúng ta chỉ thấy nói chung chung là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký hay được đăng ký mà không biết có hiệu lực với ai”. Nếu cho rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực đối với Nhà nước, mà không có hiệu lực đôì với bên tặng cho cũng như bên được tặng cho, thì trái vối nguyên tắc có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung. Có quan điểm lại cho rằng: “Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của bất động sản được tính từ khi đăng ký quyền sở hữu như trong Bộ luật dân sự năm 2015 là giải pháp tối ưu hiện nay. Vì giữa thời điểm công chứng hợp đồng và thời điểm đăng ký sang tên quyền sở hữu có một khoảng thời gian nhất định, trong thời gian đó có thể xảy ra các sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của người được nhận chuyển quyền sở hữu".