1. Quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ?

Thưa luật sư, cho mình hỏi! Trường hợp bà A đại diện hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích đất nông nghiệp theo Nghị định số 64-CP ngày 27-9-1993 của Chính phủ. Nhưng hiện giờ bà A chết. bà A sinh ra 2 người con B và C. Đối với trường hợp này thì thủ tục xin cấp lại Giấy CNQSD đất bị mất như thế nào? căn cứ pháp lý theo thông tư, nghị định nào?
Cảm ơn luật sư!

Trả lời

1. Về thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận:

Theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định rằng: Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất giấy chứng nhận tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất giấy chứng nhận tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cứ hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gấn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy, trong trường hợp này thì gia đình bà A phải khai báo với UBND cấp xã nơi có đất về việc bị mất giấy chứng nhận, sau khi hết thời hạn niêm yết thông báo 30 ngày tại UBND cấp xã thì hộ gia đình bà A thực hiện nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

2. Thành phần hồ sơ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, gia đình bà A nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

- Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời hạn 15 ngày;

- Trường hợp mất giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận cuẩ UBND cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

Kính thưa luật sư: em có một vấn đề chưa được hiểu lắm, mong luật sư giúp đỡ: trường hợp là thế này: -hộ gia đình ông A có ông A làm công chức nhà nước (vợ làm nông) có một thửa đất được khai hoang từ năm 1995 sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp (đất chuyên trồng lúa nước 02 vụ) không có tranh chấp, Như vậy hộ ông A có được cấp Giấy chứng nhận được không? nếu không được thì quy định ở điều, khoản của luật ? Mong được sự giúp đỡ của Luật sư, xin chân thành cảm ơn!

=> Theo quy đinh tại Khoản Điều 22, Điều 100, 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo như trường hợp của bạn thì gia đình ông A không có loại giấy tờ nào thuộc quy định tại Khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013. Vì vậy trường hợp của ông A sẽ áp dụng theo Điều 101 Luật đất đai 2013.

Như vậy, nếu gia đình ông A có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là gia đình bạn sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thưa luật sư, xin hỏi: Mẹ chồng tôi và một người hàng xóm muốn trao đổi đất nông nghiệp cho nhau thì phải làm các thủ tục gi? thửa đất mà mẹ chồng tôi đem đổi là mảnh đất 64m2 có sổ đỏ riêng trên sổ đỏ ghi rõ là đất nuôi trồng thủy sản, đất đó đứng tên bố chồng và mẹ chồng tôi nhưng hiện nay bố chồng tôi đã mất và GĐ nhà chồng tôi có 3 chị em chông tôi là con trai duy nhất. Mẹ chồng tôi muốn đổi lấy 64m2 đất đó lấy 360m2 đất ruộng (đất trồng lúa) và 360m2 ruộng đó không có sổ đỏ riêng, nhà chú hàng xóm có 2 người con. Tôi hỏi mẹ chồng tôi muốn chuyển đổi thì phải làm những thủ tục gì và cần các giấy tờ gì?

=> Theo quy định tại Điều 190 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Trong trường hợp của bạn, bạn cần làm rõ thông tin về nguồn gốc đất và các giấy tờ có liên quan về quyền sử dụng đất (nếu có) của người hàng xóm mà mẹ chồng bạn muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất. Nếu chứng minh được đất nhà chú hàng xóm là đất được Nhà nước giao đất do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho đất hợp pháp từ người khác thì 2 bên (cùng xã, phường, thị trấn) có thể trao đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Về thủ tục trao đổi đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Theo quy định tại Điều 78, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đaicó quy định rằng:

Điều 78. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.

4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.

6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Thưa luật sư, xin hỏi: Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở có cần phải trồng cây lâu năm không và có đòi hỏi phải cây to không ? Cảm ơn!

=> Theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.".

Như vậy, bạn được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở khi được phép của cơ quan có thẩm quyền cho phép (Điểm a, khoản 2, Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Uỷ ban nhân dân cấp huyện), và phải tuân theo căn cứ cho phép Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52 Luật đất đai 2013) gồm: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có 700m2 đất sổ đỏ, trong đó 350m2 là đất ở và 350 m2 là đất ao vườn, tôi đã bán phần 350m2 là đất ao vườn cho 2 hộ, 1 hộ đã xây nhà rồi,bây giờ tôi muốn tách sổ và chuyển đổi mục đích sử dụng cho 2 hộ trên thì trình tự phải làm thế nào, và 1 hộ đã xây nhà 3 tầng trên phần đất ao đó có bị phi phạm pháp luật không? có tiến hành tách và làm sổ đỏ được không ? Cảm ơn!

=> 1. Về việc xây dựng nhà trên đất ao ?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 103 Luật đất đai 2013 xác định đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân là đất ở phải ở trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Vì vậy, đất vườn, ao nhà bạn vẫn thuộc đất ở và việc xây dựng nhà ở hay các công trình phục vụ đời sống là hoàn toàn đúng với quy định pháp luật nhưng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Về việc có được phép tách và làm sổ đỏ không?

Theo quy định tại Điểm i, Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định việc Đăng ký biến động thực hiện đối với trường hợp đã đượ cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi do chia tách tuyền sử dụng đất"

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’'

Như vậy theo quy định tại khoản 3 Điều 75 thì khi bạn chuyển quyền sử dụng đất một phần thì bạn phải làm thủ tục tách thửa và đăng ký thay đổi biến động.

Theo quy định tại Điểm i, khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định về Trường hợp sử dụng đất được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

" i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có"

Vì vậy, người mua đất sẽ được cấp giấy chứng nhận đối với mảnh đất mà họ đã mua của bạn.

Thưa luật sư, Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất Tôi mua 1 mảnh đất có sổ đỏ trong trong ngõ ở thành phố, có 50m2 đất thổ cư và 7,1m2 đất trồng cây lâu năm. Nay tôi muốn chuyển 7,1m2 đất sang đất thổ cư có được không? Thủ tục như thế nào? Cảm ơn!

=> Theo điểm b, khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013 phân loại Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.".

Như vậy, bạn được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở khi được phép của cơ quan có thẩm quyền cho phép (Điểm a, khoản 2, Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Uỷ ban nhân dân cấp huyện), và phải tuân theo căn cứ cho phép Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52 Luật đất đai 2013) gồm: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở với các điều kiện trên chúng tôi đã tư vấn.

Về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Chào luật sư, xin hỏi: Tôi có 1 thửa rộng là đất nông nghiệp ở cạnh chợ nay tôi muốn san ruộng để làm bãi rửa xe ô tô xe máy. xin luật sư tư vấn tôi có phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất không ? và nếu phải chuyển tôi chuyển như nào để được phép kinh doanh ? Cảm ơn!

=> Theo điểm đ, Khoản 2 Điều 10 thì đất sử dụng làm bãi rửa xe ô tô, xe máy chính là đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.".

Như vậy, bạn được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ khi được phép của cơ quan có thẩm quyền cho phép (Điểm a, khoản 2, Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Uỷ ban nhân dân cấp huyện), và phải tuân theo căn cứ cho phép Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52 Luật đất đai 2013) gồm: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất thương mại, dịch vụ (làm bãi rửa xe ô tô, xe máy) với các điều kiện trên chúng tôi đã tư vấn.

Về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thưa luật sư, xin luật sư vui lòng cho biết giá để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ dất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp(cụ thể xây dựng trụ sở, kho bãi) ? Cảm ơn!

=> Điều 3 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định:

"Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định này."

Trong đó nhà, đất là đối tượng chịu thuế trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này.

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Đối với tổ chức kinh tế:

a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

b) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.

c) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc quy định tại Điểm b Khoản này.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

- Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

- Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này......."

Theo mục đích bạn muốn chuyển đổi là để làm trụ sở, kho bãi thì chúng tôi hiểu rằng bên bạn là Tổ chức kinh tế.

Vậy, bên bạn chỉ phải nộp Lệ phí trước bạ cho việc khi đăng ký quyền sử dụng như sau:

Lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạ * mức thu lệ phí trước bạn theo tỷ lệ (%)

Trong đó: + giá tính lệ phí trước bạ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

+ mức lệ phí trước bạn của đất là 0,5%

Thưa luật sư, Tôi ở Vĩnh Phúc, đã thuê lại quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp của một hộ dân khác với diện tích khoảng 5000 m2 để xd nhà lưới trồng rau=600 m2 và xd chuồng trại nuôi bò, nhà kho, nhà bảo vệ, đường, rãnh, bioga = 1000m2 ...thì tôi có phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất ko, thủ tục ntn tư vấn giúp tôi ? Xin cảm ơn

=> Theo điểm h, Khoản 1, Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định: " đất nông nhiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loạt động vật khác được pháp luật cho phép ; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;"

Như vậy, việc bạn thực hiện xây dựng nhà lưới trồng rau, xây dựng chuồng trại nuôi bò, nhà kho, nhà bảo vệ, đường, rãnh, bioga thì vẫn là thuộc mục đích sử dụng đất nông nghiệp mà không cần xét bạn có quyền được chuyển mục đích sử dụng hay không.

Chào luật sư, Cám ơn luật sư đã tư vấn cho tôi về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Tôi xin hỏi thêm luật sư 1 số điều, mong luật sư giải đáp: - Đất nhà tôi muốn chuyển sang trông cây lâu năm là đất trồng cây hoa màu. Được nhà nước cấp giấy phép sử dụng từ trước năm 2000 - Nay nhà tôi muốn chuyển đổi để trồng cây lâu năm, thì: Tôi có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không nếu phải xin phép thì gia đình tôi phải chuẩn bị những loại giấy tờ nào Gia đình tôi muốn quây lưới B40 xung quanh ruộng thì phải làm như thế nào? - Rất mong luật sư có thể hướng dẫn chi tiết. Xin cám ơn.

=> Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định:

"2.Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư."

Vì vây, UBND cấp huyện sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Nhưng bạn không nói rõ là bạn chuyển từ nhóm đất nào sang đất nông nghiệp. Vì vậy chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn rằng trường hợp của bạn có phải chuyển mục đích sử dụng đất không và khi chuyển mục đích sử dụng đất có cần được sự cho phép của cơ quan nhà nước không!

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục trích lục hồ sơ đất đai?

2. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp ?

Tha luật sư, Gia đình tôi có một thửa đất vườn riêng thửa trong khu dân cư diện tích 120m2 đã xây dựng nhà năm 2005. Thời điểm xây dựng không bị lập hồ sơ, biên bản vi phạm. Nay tôi làm hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận thì phải nộp những giấy tờ gì. Tôi cũng biết việc tự chuyển mục đích sử dụng đất là sai, phải thực hiện thanh tra trước khi cấp giấy chứng nhận. Giá đất tại địa phương tôi ở là 2216000 đồng, giả sử giá đất nông nghiệp là 800000 đồng thì tôi phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất ?

Tôi mong sớm nhận được phản hồi của Quý cơ quan!

-Thu Trang

Trả lời:

Đầu tiên, bạn cần xem xét xem gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Về vấn đề này, Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn mới có đủ hồ sơ để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, vì đất của gia đình bạn là đất vườn nên để chuyển sang đất ở thì bạn phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn ?

Chào luật sư, tôi có 1 câu hỏi về đất đai muốn nhờ luật sư tư vấn giúp ạ. Gia đình tôi có 1 thửa đất vườn ở địa chỉ Khu Hương Trầm, Phường Dữu Lâu, Việt Trì, Phú Thọ. Trước đây là đất vườn gắn liền với đất nhà ở nhưng khu đất đó nằm trong dự án quy hoạch đường Phù Đổng nên nhà nước đã thu hồi 1 phần đất là toàn bộ đất nhà ở (đã được nhà nước cấp cho 1 ô đất nhà ở khác), phần còn lại là đất vườn.

Vậy phần đất còn lại đó gia đình tôi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở được không ? Nếu được thì cần những thủ tục gì và phần tiền thuế phải nộp là bao nhiêu ?

Mong luật Minh Khuê có thể giải đáp giúp tôi. Xin cảm ơn.

-Thu Hương Bùi

Trả lời:

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, khu đất vườn của gia đình bạn có thể chuyển mục đích sang đất ở nhưng vẫn phải được cấp phép của cơ quan có thẩm quyền, nếu không nằm trong quy hoạch thì bạn sẽ được thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Điểm a, khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở như sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, về nghĩa vụ tài chính thì bạn sẽ phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

4. Thuế chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa ?

Thưa luật sư, xin hỏi thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa lên đất vườn tạp, mức thuế chung là bao nhiêu phần trăm theo giá đất quy định ?

Cảm ơn!

-Nguyễn Văn Luyến

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo đó, bạn phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất làm vườn thì sẽ không bị thu tiền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê ?

5. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang trồng nghệ ?

Xin chào luật sư, xin hỏi: Nhà tôi ở đội 3 thôn Văn Giáp - xã Văn Bình - huyện Thường Tín - Hà Nội (Hà Tây cũ). Gia đình tôi có thửa ruộng gần bờ tôi có được phép chuyển sang trồng nghệ hay không ?

Mong được sự giải đáp của luật sư. Xin chân thành cảm ơn luật sư.

-Tran Thi Hoai

Trả lời:

Đối với trường hợp của bạn, nghệ là cây lâu năm do đó, để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang trồng nghệ thì theo quy định tại điều 57 Luật đất đai năm 2013, bạn cần phải làm đơn xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể là Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

>> Xem thêm:  Những vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng , chuyển đổi đất nông nghiệp ?

6. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất là gì ?

Chào luật sư, tôi có một vấn đề muốn được tư vấn như sau. Năm 2003 tôi có mua một mảnh đất diện tích 110m2 tại phường Tân Thành - Tp. Buôn Ma Thuột - Đăk Lăk. Khi mua chỉ giao dịch bằng giấy viết tay. Nguồn gốc đất là quyết định cấp đất của quân đội ghi là cấp đất ở thổ cư. Tôi muốn chuyển đổi diện tích đất trên sang đất nông nghiệp. Vậy tôi muốn hỏi luật sư sư xem thủ tục như thế nào và lệ phí và thuế tôi phải đóng cho mỗi sổ là bao nhiêu ?

Cảm ơn!

-Nguyễn Thị Hương

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất nông nghiệp sẽ không cần phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, để chuyển mục đích đất ở sang đất nông nghiệp, bạn cần tiến hành nộp hồ sơ tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường, bao gồm:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, nhà ở vui lòng gọi: 1900.6162(nhấm máy lẻ số 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Vướng mắc về đất nông nghiệp đã hết thời hạn và vấn đề mua bán, chuyển nhượng đất ?

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại