1. Quy định của pháp luật về cầm cố, thế chấp tài sản

Cầm cố và thế chấp tài sản là hai khái niệm pháp lý khác nhau được quy định trong luật dân sự và các văn bản pháp lý chuyên ngành. Luật sư phân tích và giải đáp một số khía cạnh pháp lý cơ bản:

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 hình thức cầm cố tài sản: Việc cầm cố tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.

Hiệu lực của cầm cố tài sản: được quy định tại điều 310 Bộ luật dân sự 2015

"Điều 310. Hiệu lực của cầm cố tài sản

1. Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố.

Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký."

Thời hạn cầm cố tài sản: Thời hạn cầm cố tài sản do các bên thoả thuận. Trong trường hợp không có thoả thuận thì thời hạn cầm cố được tính cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố.

Quy định của pháp luật về cầm cố, thế chấp tài sản

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Nghĩa vụ của bên cầm cố tài sản: Theo qui định tại điều 311 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 311. Nghĩa vụ của bên cầm cố

1. Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thoả thuận.

2. Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền huỷ hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố.

3. Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Quyền của bên cầm cố tài sản: Theo qui định tại điều 312 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 312. Quyền của bên cầm cố

1. Yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 314 của Bộ luật này nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

2. Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.

3. Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố.

4. Được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý hoặc theo quy định của luật."

Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố tài sản: Theo qui định tại điều 313 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 313. Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.

2. Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

3. Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác."

Quyền của bên nhận cầm cố tài sản: theo qui định tại điều 314 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 314. Quyền của bên nhận cầm cố

1. Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó.

2. Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thoả thuận.

4. Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố."

Cầm cố nhiều tài sản

Trong trường hợp cầm cố nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ.

Huỷ bỏ việc cầm cố tài sản

Việc cầm cố tài sản có thể bị huỷ bỏ, nếu được bên nhận cầm cố đồng ý.

Xử lý tài sản cầm cố: Theo điều 303 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác."

Xử lý tài sản cầm cố trong trường hợp có nhiều tài sản cầm cố

Trong trường hợp tài sản được dùng để cầm cố có nhiều vật thì bên nhận cầm cố được chọn tài sản cụ thể để xử lý, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Bên nhận cầm cố chỉ được xử lý số tài sản cần thiết tương ứng với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm; nếu xử lý quá số tài sản cần thiết và gây ra thiệt hại cho bên cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.

Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố: Theo điều 307 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 307. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.

2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.

3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán."

Chấm dứt cầm cố tài sản: Theo qui định tại điều 315 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 315. Chấm dứt cầm cố tài sản

Cầm cố tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt;

2. Việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

3. Tài sản cầm cố đã được xử lý;

4. Theo thoả thuận của các bên."

Trả lại tài sản cầm cố: Theo qui định tại điều 316 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 316. Trả lại tài sản cầm cố

Khi việc cầm cố tài sản chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 315 của Bộ luật này hoặc theo thỏa thuận của các bên thì tài sản cầm cố, giấy tờ liên quan đến tài sản cầm cố được trả lại cho bên cầm cố. Hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản cầm cố cũng được trả lại cho bên cầm cố, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, việc cầm cố tài sản thường được đặt ra bên cạnh một hợp đồng dân sự nhưng cũng có thể được đặt bên cạnh một nghĩa vụ ngoài hợp đồng. Trong mọi trường hợp, cầm cố tài sản đều là sự thỏa thuận từ các bên về tài sản và nghĩa vụ của các bên, bên có nghĩa vụ phải giao cho bên có quyền một tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ dân sự.

Khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản đó để cho người nhận cầm cố quản lý và sử dụng. Còn đối với thế chấp tài sản thì người thế chấp được giữ lại tài sản thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ". Khoản 1, điều 317 quy định “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản đó cho bên kia”.

Theo những quy định trên thì khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản đó để cho người nhận cầm cố quản lý và sử dụng. Còn đối với thế chấp tài sản thì người thế chấp được giữ lại tài sản thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Điểm chung của hai loại hình này theo quy định là phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên đối với thế chấp tài sản nếu pháp luật có quy định thì việc thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao dịch đảm bảo.

Như vậy có thể thấy cầm cố tài sản được dùng cho các giao dịch là các loại động sản thông thường và thế chấp tài sản được áp dụng đối với những loại tài sản có giá trị lớn là các bất động sản và động sản có đăng ký quyền sở hữu. Do đó, nếu pháp luật có quy định về việc thế chấp đối với từng loại tài sản nhất định thì việc thế chấp đó phải được công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký giao dịch đảm bảo.

Trên thực tế hiện nay việc thế chấp tài sản hiện đang được sử dụng rất thông dụng trong các giao dịch đảm bảo, nhất là trong giao dịch với các ngân hàng thương mại.

Xử lý tài sản thế chấp, cầm cố như thế nào?

Theo điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

"Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác."

Nếu là động sản thông thường thì trên thực tế sẽ thuộc về người nhận cầm cố nếu đến hạn mà người cầm cố không thực hiện nghĩa vụ. Nhưng đối với thế chấp tài sản thì lại không đơn giản, bởi tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này. Người nhận thế chấp phải yêu cần bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự được thực hiện. Nhưng trên thực tế thì người nhận thế chấp phải trải qua giai đoạn khởi kiện và thi hành bản án mới có thể bán được tài sản thế chấp. Thực trạng này làm cho người nhận thế chấp tốn nhiều thời gian và chi phí, bởi lẽ các cơ quan bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá các tài sản chưa có bản án và quyết định bán đấu giá của cơ quan thi hành án.

>> Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan: Luật sư tư vấn vụ án tranh chấp kinh doanh, thương mại;

2. Xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng ?

Thưa anh/chị bên luật Minh Khuê. Tôi muốn nhờ anh/chị tư vấn giúp tôi vấn đề về vay vốn ngân hàng. Mong anh chị giúp đỡ. Gia đình tôi có vay ngân hàng là 800 triệu và thế chấp bìa đỏ mang tên bố tôi ( người vay ). Nay do không có khả năng trả lên bên ngân hàng mời ra toà và đã chốt số nợ là 800 triệu. Bên tòa án đề nghị phát mại tài sản.
Nhưng do không phát mại được và bên gia đình tôi cũng có tiết kiệm được 1 ít ( 300triệu ) và muốn thanh toán cho bên ngân hàng làm 2, 3 lần. Nhưng khi đó ngân hàng lại trả lời do trong thời gian phát mại gia đình tôi thuộc vào nợ xấu lên vẫn tính lãi tổng cả gốc và lãi là 1 tỷ 3. Như thế bên gia đình tôi không đồng ý. Bên thi hành án vào thu nợ thì có nói là số nợ chỉ chốt đến ngày ra tòa và chốt là 800 triệu. Nhưng khi tôi hỏi thi hành án là nếu tôi trả hết số nợ 800 triệu có trả bìa đỏ cho tôi không thì bên thi hành án trả lời là dù có trả hết cũng không được trả bìa đỏ mà khi trả hết thì gia đình tôi lại phải gặp ngân hàng để giải quyết tiếp.
Vậy mong luật Minh Khuê giải đáp xem như vậy có đúng hay không ? Và tôi nên làm như nào mà khi thi hành án vào kiểm kê bị sai tài sản gia đình tôi ? Tôi xin cảm ơn!

Xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng ?

Luật sư tư vấn:

Theo dữ liệu anh đưa ra thì bố anh đã mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp tại ngân hàng, hiện tại gia đình anh không trả được nợ cho ngân hàng do đó, đối chiếu theo Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015 thì gia đình anh sẽ bị xử lý tài sản bảo đảm:

"Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định."

Tuy nhiên, theo dữ liệu anh đưa ra thì anh đã có Bản án của Tòa án chốt nợ là 800 triệu và đề nghị phát mại tài sản, việc phát mại không được tức là việc xử lí tài sản bảo đám chưa được thực hiện. Vậy thì theo Điều 302 Bộ luật Dân sự 2015, trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, gia đình anh có thể đến Ngân hàng để thỏa thuận lại về việc anh muốn thanh toán thực hiện nghĩa vụ và thanh toán chi phí phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ để có quyền nhận lại tài sản bảo đảm là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Điều 302. Quyền nhận lại tài sản bảo đảm

Trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác."

3. Thủ tục thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng như thế nào ?

Luật Minh Khuê, tư vấn và hỗ trợ khách hàng về điều kiện thế chấp tài sản để vay vốn và thủ tục thế chấp theo quy định của pháp luật hiện tại như sau:

Theo quy đinh của Bộ luật Dân sự 2015 thì thế chấp được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong đó tài sản thế chấp có thể là tài sản hình thành trong tương lai được. Khác việc cầm cố tài sản thì tài sản cầm cố vẫn do bên cầm cố giữ hoặc có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản cầm cố.

Thứ nhất về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản: Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015

" Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này."

Theo đó trong quá trình thế chấp tài sản thì người thế chấp không có quyền bán, trao đổi tặng cho tài sản trừ trường hợp được người nhận thế chấp đồng ý hoặc đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Bên cạnh đó trong thời gian thế chấp nếu tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và phải sửa chữa, bổ sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác.

" Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết."

Theo đó trong quá trình thế chấp thì người thế chấp vẫn được sử dụng và đầu tư vào tài sản thế chấp, bên cạnh đó mặc dù việc bán, tặng cho hay chuyển nhượng thì phải được sự đồng ý của người nhận thế chấp, tuy nhiên người thế chấp vẫn có quyền cho khác thuê tài sản thế chấp mà không cần hỏi ý kiến của người nhận thế chấp mà chỉ cần thông báo cho họ biết, và phải thông báo cho bên thuê về việc hiện tại tài sản đang được dùng để thế chấp.

Thứ hai về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản: Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015

" Điều 322. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.

2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật."

Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp

1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này."

Theo đó trong quá trình nhận thế chấp tài sản thì người nhận thế chấp có quyền được biết về tình hình của tài sản và yêu cầu bên thế chấp dừng sử dụng tài sản nếu việc sử dụng tài sản làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản.

Thứ ba là về việc xử lý tài sản thế chấp: Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015

Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

4. Tư vấn quyền lợi khi khởi kiện ra tòa giải quyết tranh chấp sang nhượng đất ở đã thế chấp tại ngân hàng ?

Xin chào luật sư. Xin luật sư tư vấn giúp. Năm 2012, tôi có mua một lô đất của ông A có diện tích khoảng 240m vuông với số tiền 204.000.000đ. Ông A đã viết giấy sang nhượng đất ở cho gia đình tôi (viết tay), trong đó có quy định 50m vuông đất ở.

Do bìa của ông A đang thế chấp tại ngân hàng nn&ptnt huyện nên trong giấy viết tay ông a hẹn đến cuối năm 2013 khi ông rút bìa đỏ về sẽ sang nhượng bìa cho gia đình tôi. Chính vì vậy mà gia đình tôi mới đưa tiền trước cho ông A với số tiền 174.000.000đ, còn lại 30.000.000đ khi nào ông A giao bìa thì chúng tôi sẽ hoàn trả đủ. Hiện tại chúng tôi đã xây dựng nhà ở và công trình phụ trên diện tích đã mua của ông A. Nhưng từ đó đến nay, chúng tôi đã hỏi nhiều lần thì ông a viện rất nhiều lý do chưa thể sang bìa. Xét thấy ông a không có ý định sang bìa cho gia đình tôi, ngày 9/5/2017 chúng tôi đã gửi đơn kiến nghị ra ubnd xã. Ubnd xã đã tiến hành hòa giải nhưng không thành vì gia đình tôi yêu cầu đến cuối năm 2017 ông A phải giao bìa, nhưng ông A lại đòi nợ đến tháng 6/2019.

Xin luật sư giải đáp giúp tôi:

1. Nếu tôi khởi kiện ra tòa thì quyền lợi của tôi được nhận là gì ?

2. Giả sử ông a không có khả năng thanh toán với ngân hàng thì tài sản của tôi có bị liên quan không (đất ở và nhà) ?

3. Có cách nào để tôi đảm bảo được quyền lợi của mình tốt nhất hay không ?

Xin cảm ơn luật sư.

Tư vấn quyền lợi khi khởi kiện ra tòa giải quyết tranh chấp sang nhượng đất ở đã thế chấp tại ngân hàng ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư trả lời:

4.1. Về khía cạnh dân sự

Thứ nhất , theo quy định tại khoản 5 điều 326 Bộ luật dân sự năm 2015 thì trong trường hợp đất đai , nhà ở đang được thế chấp để vay một khoản vay trong ngân hàng thì khi người chủ đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng .

Thứ hai , hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng , chứng thực theo đúng quy định tại điều 166 Luật đất đai 2013.

Vậy bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi lên tòa án nhân dân cấp quận , huyện nơi có đất để yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là vô hiệu theo điều 177 bộ luật dân sự 2015. Theo đó, hai bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau , cụ thể , bên bán sẽ phải trả lại số tiền đã nhận của bạn kèm theo số lãi phát sinh trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến nay. Về phần công trình phụ mà gia đình bạn đã xây dựng trên đất , nếu theo thỏa thuận của hai bên , bạn được phép xây dựng công trình này thì bạn sẽ được bồi thường thêm về công trình .

4.2. Về khía cạnh hình sự

Nếu bạn có căn cứ cho rằng những thông tin mà người chủ đất đưa ra với mình từ thời điểm giao kết tính đến nay là những thông tin gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của bạn , bạn có thể có đơn trình báo gửi lên cơ quan công an cấp quận , huyện nơi giao kết hợp đồng để yêu cầu điều tra làm rõ vụ việc . Nếu kết quả điều tra của cơ quan công an cho thấy người bán có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 thì ngoài việc phải bồi thường cho bạn người này còn có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về tội này :

"Điều 174 quy định:

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản."

5. Tư vấn về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Thưa luật sư ! Luật sư cho em hỏi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chủ thể thế chấp và nhận thế chấp) là như thế nào ? và có sự khác biệt thế chấp quyền sử dụng đất và cố đất theo tập quán không ? Cuối cùng là cho em hỏi hình thức, thủ tục của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ra sao ạ ? Em rất mong nhận được phản hồi của luật sư. Em xin cám ơn !

Bạn muốn cụ thể về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất thì bạn có thể tìm hiểu quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại 325 điều Bộ luật dân sự 2015 quy định về Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất.

6. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vay vốn ngân hàng ?

Xin chào Luật sư, xin hỏi:

1. Ngày 9/11/2015, ông T ký Hợp đồng mua căn hộ với Indochina Plaza, trị giá 7,5 tỷ đồng.

2. Ngày 9/11/2015, Ông T đã đóng tiền đợt 1 là: 1 tỷ đồng (số tiền còn phải đóng tiếp là 6,5 tỷ đồng).

3. Ngày 26/11/2015: Ông T ký HĐ chuyển nhượng căn hộ này cho ông C bằng giá HĐ đã ký với Indochina, và ông Cường đã chuyển cho ông T là 1 tỷ đồng (ông T và ông C chỉ ký HĐ mua bán, chưa đóng thuế, phí, chưa sang tên) công chứng,…).

4. Ngày 30/07/2017, ông C xét thấy không thể tiếp tục đóng tiền (6,5 tỷ) để sở hữu căn hộ này nên đã yêu cầu ông T viết giấy ủy quyền cho bà A (là nhân viên của ông C) thay mặt ông T (đúng hơn là thay mặt ông C) để thương thảo với Indochina về giá cả, giảm giá, thậm chí các vấn đề chấm dứt HĐ giữa ông T với indochina, để ông T cũng sớm chấm dứt HĐ chuyển nhượng với ông C

5. Ngày 3/8/2017 bà A gửi Đơn đề nghị chấm dứt HĐ mua bán căn hộ trên (do ông T ký) cho Indochina nêu rõ các lý do như nội dung đã trao đổi như mục 4.

6. Ngày 31/07/2018, Indochina gửi Thông báo bàn giao căn hộ và yêu cầu ông T tiếp tục đóng đủ số tiền 6,5 tỷ còn lại trong vòng 30 ngày, nếu không thì indochina sẽ hủy HĐ với ông T, lúc này ông T sẽ mất số tiền 1 tỷ đã đặt cọc đợt 1.

7. Ngày 12/11/2018, Vpbank yêu cầu ông C đưa hồ sơ mua bán căn hộ với ông T làm tài sản thế chấp, bổ sung để đảm bảo thực hiện dự án của ông C, lúc đó, ông C đã đồng ý ký các hồ sơ bổ sung tài sản đảm bảo do Vpbank yêu cầu.

8. Ngày 21/05/2018, indochina gửi Thông báo chấm dứt HĐ mua bán căn hộ với ông T do việc ông T đã không thực hiện đúng theo yêu cầu của HĐ mua bán vào không thực hiện theo thông báo giao nhà của indochina. Theo đó, ông T sẽ mất số tiền 1 tỷ đã đặt cọc. 9. Ngày 25/07/2018, do không chịu mất số tiền 1 tỷ nêu trên, ông C đã yêu cầu ông T ủy quyền cho ông K đến làm việc với indochina để yêu cầu indochina hoàn trả số tiền 1 tỷ. Sau khi làm việc với ông K thì indochina đã chấp nhận chấp dứt HĐ với ông T và hoàn trả lại cho ông K một khoản tiền là 600 triệu đồng. *

**Ý kiến của bank:** Vpbank cho rằng ông C đã cố tình chiếm đoạt tài sản đã mang ra cầm cố thế chấp cho bank.

**Ý kiến của ông C:

1. Căn hộ indochina chưa hình thành là tài sản thuộc sở hữu của ông C, hay ông C chưa phải là chủ sở hữu của căn hộ này. Chủ sở hữu căn hộ này vẫn là indochina.

2. Việc Vpbank yêu cầu ông C sử dụng căn hộ trên để làm tài sản thế chấp, đảm bảo bổ sung cho khoản vay của ông C là việc làm sai của Vpbank.

3. Indochina đã thông báo hủy HĐ mua bán với ông T, cũng như việc ông T phải hủy HĐ mua bán với ông C. Do vậy việc Vpbank yêu cầu ông C đưa tài sản này vào làm tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay là vô hiệu.

4. Vpbank cho rằng ông C đã cố tình chiếm đoạt tài sản đã mang ra cầm cố thế chấm cho Vpbank là hoàn toàn sai, không phù hợp với thực tế và với luật.

Vậy, tôi kính mong sớm nhận được ý kiến tư vấn pháp luật của Quý công ty qua những tình tiết và ý kiến nêu trên của mỗi bên.

Xin chân thành cảm ơn Quý công ty!

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vay vốn ngân hàng ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

1) Điều 439 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản:

"1. Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao.

Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.

2. Trường hợp tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Dựa vào thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi: Ông T đã đóng tiền đợt 1 là 1 tỷ đồng (số tiền còn phải đóng tiếp là 6,5 tỷ đồng), Ông T ký HĐ chuyển nhượng căn hộ này cho ông C bằng giá HĐ đã ký với Indochina Plaza, và ông C đã chuyển cho ông T là 1 tỷ đồng (ông T và ông C chỉ ký HĐ mua bán, chưa đóng thuế, phí, chưa sang tên, công chứng,…). Như vậy, căn hộ chưa được bàn giao cho bên ông C mà Indochina Plaza chỉ mới nhận đặt cọc từ ông C 1 tỷ đồng. Do đó căn hộ vẫn thuộc quyền sở hữu của Indochina Plaza.

2) Điều 3 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất quy định:

"2. Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đu tư dự án xây dựng nhà ở;

b) Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

c) Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân;

d) Dự án công trình xây dựng, công trình xây dựng khác;

đ) Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời Điểm ký kết hợp đồng thế chấp.

3. Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn lin với đất hình thành trong tương lai vào Sổ địa chính hoặc Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp."

Điều 11: Nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

1. Nguyên tắc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

a) Trường hợp nhà hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký theo hình thức đăng ký thế chấp nhà ở đó. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư này thì không được đồng thời đăng ký thế chấp theo hình thức đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó.

b) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án đó, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp).

c) Việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải gắn với thửa đất nơi có tài sản.

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai theo nguyên tắc ghi nhận nội dung đăng ký trên cơ sở thông tin được kê khai trên Đơn yêu cầu đăng ký. Người yêu cầu đăng ký kê khai hồ sơ đăng ký và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và các loại tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký.

2. Đối với trường hợp đăng ký thế chấp quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này thì Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác là do các bên tham gia ký kết hợp đồng thế chấp tự chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật về dân sự.

Từ thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, ông C mới chỉ đặt tiền đợt 1 cho Indochina Plaza 1 tỷ đồng, chưa sang tên, chưa công chứng và căn hộ cũng chưa được bàn giao cho ông C. Như vậy việc Vpbank yêu cầu ông C sử dụng căn hộ trên để làm tài sản thế chấp, đảm bảo bổ sung cho khoản vay của ông C là việc làm sai theo quy định của pháp luật.

3) Indochina đã thông báo hủy HĐ mua bán với ông T, cũng như việc ông T phải hủy HĐ mua bán với ông C.

Bên cạnh đó ở mục 2, chúng tôi đã phân tích và kết luận việc Vpbank yêu cầu ông C sử dụng căn hộ trên để làm tài sản thế chấp, đảm bảo bổ sung cho khoản vay của ông C là trái với quy định của pháp luật. Do vậy việc Vpbank yêu cầu ông C đưa tài sản này vào làm tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay là vô hiệu.

4) Vpbank cho rằng ông C đã cố tình chiếm đoạt tài sản đã mang ra cầm cố thế chấp cho Vpbank.

Tuy nhiên trên thực tế, căn hộ mà ông C làm tài sản thế chấp, bổ sung để đảm bảo thực hiện dự án của ông ấy thuộc sở hữu của Indochina Plaza (IPH); hay nói cách khác Indochina mới là chủ sở hữu của căn hộ này.Các giấy tờ liên quan đến việc sở hữu căn hộ này đang được IPH nắm giữ. Do đó Vpbank không đủ cơ sở để cho rằng ông C đã cố tình chiếm đoạt tài sản đã mang ra cầm cố thế chấp cho Vpbank

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê