Quy định sổ đỏ bị ghi nợ tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ?

1. Quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất 

Trước hết, theo khoản 21 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất được định nghĩa là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi họ được giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đây là khoản tiền mà người sử dụng đất có thể được Nhà nước ghi nợ nếu họ được hưởng chính sách hỗ trợ về đất đai từ Nhà nước. Đơn giản hơn, ghi nợ tiền sử dụng đất là khi hộ gia đình và cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất phải nộp số tiền đó trong một thời hạn nhất định theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp nộp tiền sử dụng đất đều được ghi nợ, mà chỉ có một số đối tượng đáp ứng được các điều kiện nhất định mới có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Nghị định 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi và bổ sung Điều 16 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, là văn bản hiện hành với hiệu lực thi hành quy định chi tiết về thời gian, điều kiện và thẩm quyền cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất.

Vì vậy, ghi nợ tiền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước cho phép người sử dụng đất được ghi nợ số tiền sử dụng đất mà họ phải nộp trong một thời hạn nhất định.

Kể từ ngày 10/12/2019, khi Nghị định 79/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, việc ghi nợ tiền sử dụng đất, bao gồm đối tượng, thẩm quyền và điều kiện ghi nợ, đã thay đổi so với quy định trước đó tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Khoản 1 Điều 1 của Nghị định 79/2019/NĐ-CP liệt kê các hộ gia đình và cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất, trong số đó có 4 nhóm đối tượng được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, như sau:

- Người có công với cách mạng.

- Hộ nghèo.

- Hộ gia đình và cá nhân thuộc dân tộc thiểu số.

- Hộ gia đình và cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Do đó, theo quy định hiện hành của pháp luật, chỉ có 4 nhóm đối tượng như trên mới được Nhà nước cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất. Trước đây, danh sách bao gồm các đối tượng có nhu cầu và khó khăn tài chính.

>> Xem thêm: Có được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở không?

2. Quy định về ghi nợ lệ phí trước bạ

Theo khoản 2 Điều 3 của Luật Phí và lệ phí 2015, lệ phí được định nghĩa như sau:

Lệ phí là số tiền mà tổ chức và cá nhân phải trả khi sử dụng các dịch vụ công hoặc nhận các dịch vụ phục vụ công tác quản lý nhà nước, theo quy định trong Danh mục lệ phí được ban hành kèm theo Luật Phí và lệ phí. Trong đó, lệ phí trước bạ là số tiền mà tổ chức và cá nhân phải nộp trước khi sử dụng tài sản thuộc đối tượng nộp lệ phí. Một cách đơn giản, khi người sở hữu tài sản muốn đăng ký quyền sở hữu, thường phải nộp một khoản phí được gọi là phí trước bạ cho cơ quan đăng ký.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP, ghi nợ lệ phí trước bạ đối với đất và nhà gắn liền với đất của hộ gia đình và cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Hộ gia đình và cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

- Hộ gia đình và cá nhân đối mặt với khó khăn tài chính và muốn ghi nợ, được phép ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định.

Khi thanh toán nợ lệ phí trước bạ, hộ gia đình và cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ dựa trên giá nhà, đất được quy định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương tại thời điểm khai báo lệ phí trước bạ.

Trong trường hợp hộ gia đình và cá nhân được ghi nợ lệ phí trước bạ theo quy định trên, khi chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc tặng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho tổ chức hoặc cá nhân khác (trừ trường hợp tặng cho nhà, đất giữa các đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP), họ phải thanh toán đầy đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi thực hiện chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc tặng (theo khoản 2 Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

3. Quy định mới về sổ đỏ bị ghi nợ tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ như thế nào?

3.1. Giải quyết trường hợp sổ đỏ bị ghi nợ tiền sử dụng đất 

Theo khoản 2 Điều 12 của Thông tư 76/2014/TT-BTC, việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất đối với sổ đỏ bị ghi nợ được quy định như sau:

- Khi hộ gia đình hoặc cá nhân đến cơ quan thuế để thanh toán nợ tiền sử dụng đất, họ phải điền vào mẫu kê khai thanh toán nợ theo quy định tại Phụ lục số 03 của Thông tư này. Cơ quan thuế sẽ dựa trên sổ theo dõi nợ để tiến hành thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình hoặc cá nhân.

Trường hợp sau khi đã trôi qua 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận mà hộ gia đình hoặc cá nhân mới thực hiện thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ, số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích sẽ được quy đổi thành tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Hộ gia đình hoặc cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích này theo công thức sau:

- Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành thanh toán nợ, cơ quan thuế sẽ xác nhận theo mẫu quy định tại Phụ lục số 04 của Thông tư này dựa trên sổ theo dõi nợ. Sau đó, người sử dụng đất có thể mang giấy xác nhận từ cơ quan thuế đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) để tiến hành thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

Vậy, sau khi đã hoàn thành việc đóng tiền, cơ quan thuế sẽ cấp giấy xác nhận cho người sử dụng đất để xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ về thuế. Sau đó, chỉ cần mang giấy xác nhận từ cơ quan thuế đến Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận.

3.2. Giải quyết trường hợp sổ đỏ bị ghi nợ lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP, quy trình ghi nợ và thanh toán lệ phí trước bạ đối với sổ đỏ bị ghi nợ có các quy định chi tiết như sau:

Đối với đất và nhà gắn liền với đất của hộ gia đình và cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, thì họ sẽ phải thực hiện ghi nợ lệ phí trước bạ. Trong quá trình thanh toán nợ lệ phí trước bạ, hộ gia đình và cá nhân sẽ phải nộp lệ phí trước bạ dựa trên giá trị nhà, đất được quy định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Để trình tự này rõ ràng hơn, người sở hữu sổ đỏ bị ghi nợ sẽ phải chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ khi thanh toán tiền sử dụng đất. Trong trường hợp này, hộ gia đình và cá nhân sẽ phải thanh toán lệ phí trước bạ dựa trên giá trị nhà, đất quy định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Tóm lại, việc ghi nợ và thanh toán lệ phí trước bạ cho sổ đỏ bị ghi nợ tuân theo các quy trình được quy định rõ ràng. Đối với hộ gia đình và cá nhân sở hữu sổ đỏ bị ghi nợ, việc nộp lệ phí trước bạ là bước quan trọng trong quá trình thanh toán tiền sử dụng đất. Và trong quá trình này, lệ phí trước bạ sẽ được tính dựa trên giá trị nhà, đất quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương đưa ra.

Bài viết có liên quan: Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ theo công thức nào?

Mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp về những vấn đề pháp lý một cách nhanh chóng và kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn!