Mục lục bài viết

1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì?

Chuyển đổi quyền sử dụng đất được hiểu là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên (hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (hay còn gọi là đổi đất nông nghiệp), các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi. Hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được thực hiện thông qua hợp đồng. 

Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì một bên có nghĩa vụ thanh toán cho bên còn lại phần giá trị chênh lệch theo thỏa thuận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (như đổi ngang).

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức giao đất; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế thì có quyền và nghĩa vụ chung theo quy định Luật Đất đai, bên cạnh đó còn có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.

Theo đó, đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp và bị giới hạn bởi địa giới hành chính là trong cùng một xã, phường, thị trấn giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau. Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là nhằm tạo ra sự thuận lợi cho hoạt động canh tác nông nghiệp.

Như vậy, về bản chất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là việc thay đổi về người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đổi đất nông nghiệp cho nhau), không thay đổi về mục đích sử dụng đất. Và thời điểm hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất được xác định là có hiệu lực khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính. Người sử dụng đất tiến hành đổi đất cho nhau sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ hay tiền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục này.

2. Công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi nào?

Từ nội dung phân tích thì có thể thấy pháp luật vẫn cho phép việc chuyển đổi quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp. Hiện nay, pháp luật công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi thực hiện thông qua hợp đồng. Đối với trường hợp thỏa thuận bằng miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không được pháp luật cho phép. 

Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp công nhận thỏa thuận miệng đối với chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như nội dung Án lệ số 15/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Cụ thể, nội dung về việc công nhận thỏa thuận miệng của hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được ghi nhận như sau:

- Các đương sự tự nguyện “thỏa thuận miệng” với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.

- Ngoài ra, khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

3. Để chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cần những giấy tờ gì?

Vì hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được pháp luật công nhận nên chỉ cần hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và có đủ điều kiện được quy định khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 và Điều 190 Luật Đất đai năm 2013 tại như sau:

- Có Giấy chứng nhận (hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất);

- Đất nông nghiệp để chuyển đổi không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất. 

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân chỉ được thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác. Khi đáp ứng các điều kiện như trên thì người sử dụng đất nông nghiệp phải chuẩn bị một bộ hồ sơ và được chia thành 02 trường hợp như sau:

Khi thực hiện “dồn điển đổi thửa”

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp để thực hiện "dồn điền đổi thửa" được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân gồm:

- Đơn theo Mẫu số 04đ/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ hồng, Sổ đỏ) hoặc bản sao hợp đồng thế chấp đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

- Văn bản thỏa thuận về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.

- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án "dồn điền, đổi thửa" (nếu có).

Khi không thuộc trường “hợp dồn điền đổi thửa”

Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" gồm:

- Đơn theo Mẫu số 09/ĐK.

Trong đơn phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển đổi tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK ( nêu lý do biến động) như sau: "Nhận chuyển đổi … m2 đất; tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là... m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là... m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)";

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất (không bắt buộc công chứng, chứng thực).

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) đã cấp.

4. Các bước để chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"

Để chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" thì cần thực hiện các bước được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nông nghiệp cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như phần thông tin trên và nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất cần chuyển đổi nếu có nhu cầu. Hoặc người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (nếu đã thành lập).  

Nơi chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cần chuyển đổi hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ và đưa phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ; nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ sửa, bổ sung theo đúng quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; riêng với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thời gian không quá 20 ngày làm việc.

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau:

Đất nông nghiệp là gì? Có được xây nhà ở trên đất nông nghiệp?

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Bùi Thị Nhung qua số điện thoại: 0931626162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.