Quy định về định giá để xử lý tài sản bảo đảm

1. Khái niệm định giá và thẩm định là gì ?

Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lý bằng văn bản về một vấn đề nào đó.

Định giá được hiểu là quá trình phân tích xác định giá trị hiện tại (hoặc dự kiến) của một tài sản hoặc một công ty. Có nhiều kĩ thuật được sử dụng để thực hiện định giá. Một chủ thể là nhà phân tích gán một giá trị cho một công ty nhằm mục đích để xem xét sự quản lí của doanh nghiệp, thành phần cấu trúc vốn của công ty, triển vọng thu nhập trong tương lai và giá trị thị trường của tài sản của công ty, cùng nhiều số liệu khác.

2. Các quy định chung về phương pháp thẩm định giá

Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá: Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu Cách tiếp cận hỗn hợp là phương pháp chi phí và phương pháp dòng tiền chiết khấu Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.

3.Phương pháp so sánh

 Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh trên thị trường để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, kết quả tìm được có độ tin cậy cao vì dựa vào các bằng chứng, thông tin giao dịch trên thị trường Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

4.Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí: là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí gồm: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế a, Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế:  là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

5.Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:

Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập. Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo. Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác. Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; Phải có dữ liệu từ thị trường; Xác định hao mòn, giảm giá lũy kế phụ thuộc nhiều vào dánh giá chủ quan của thẩm định viên; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao. Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

6.Phương pháp vốn hóa trực tiếp

 Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng đối với tất cả tài sản đầu tư. Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học. Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

7.Phương pháp dòng tiền chiết khấu

 Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng. Ưu điểm: Khắc phục nhược điểm của phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập; Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định.

Nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Phương pháp rất phức tạp; Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm, có năng lực chuyên môn cao.

8. Phương pháp thặng dư

 Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp. Công thức tổng quát: V = DT – CP V: Giá trị tài sản thẩm định giá; DT: Tổng doanh thu phát triển; CP: Tổng chi phí phát triển. Phương pháp thặng dư được các thẩm định viên sử dụng phổ biến để đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản. Ưu điểm: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có ưu điểm hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định (như các mức giá khi thực hiện đấu thầu); Đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển; Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản. Nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán; Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền; Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường; Phương pháp thặng dư là phương pháp tương đối rất phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.

9. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.  Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Ưu điểm: Nếu trên thị trường các giao dịch về bất động sẩn diễn ra phổ biến, giá cả ổn định và công trình trên đất là mới thì phương pháp này cho ra kết quả có độ tin cậy cao. Nhược điểm: Phương pháp này cho kết quả có độ chính xác thấp hoặc không áp dụng khi thị trường ít có giao dịch, khó khăn khi ước tính hao mòn, giảm giá tích lũy công trình xây dựng. Để áp dụng các phương pháp thẩm định giá một cách chính xác, khoa học luôn đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm, hiểu biết tài sản rộng, chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Theo thống kê của Cục Quản lý Giá (Bộ Tài chính), trên cả nước hiện có 300 doanh nghiệp thẩm định giá đang hoạt động, với khoảng 1.400 thẩm định viên về giá đang hành nghề. Tính hết tháng 10/2019, có khoảng 306 doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận và đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Các doanh nghiệp hiện nay hoạt động theo 2 loại hình doanh nghiệp công ty cổ phần và công ty TNHH, trong đó, công ty cổ phần là 160/306 (chiếm tỷ lệ 52,3%), công ty TNHH là 146/306 (chiếm tỷ lệ 47,7%). Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp thẩm định giá uy tín tại Việt Nam được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức đánh giá cao và đạt được nhiều thành tựu trong lĩnh vực thẩm định giá.

10.Quy định về định giá để xử lý tài sản bảo đảm

Dù xử lý tài sản bảo đảm theo bất kỳ phương thức nào cũng phải định giá tài sản bảo đảm. Đây là vấn đề quan trọng và vưống mắc lớn nhất trên thực tế. Mâu thuẫn, tranh chấp về xử lý tài sản bảo đảm thường không phải là theo phương thức nào và ai có quyền quyết định, mà là giá bán cao hay thấp. Nếu giá tài sản được xác định hợp lý, thì chủ sở hữu tài sản sẵn sàng chấp nhận và hợp tác. Cũng giống như việc định giá tại thời điểm phát sinh giao dịch bảo đảm, đương nhiên, việc định giá tài sản bảo đảm, khi phải xử lý tài sản cũng theo giá thị trường.

Trước đây, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã từng quy định “nếu tài sản không xử lý được do không thỏa thuận được giá bán, thì tổ chức tín dụng có quyền quyết định giá bán tài sản để thu hồi nợ”. Nếu trường hợp khoản nợ tương đương hoặc nhỏ hơn giá trị bảo đảm thì quy định này là phù hợp, nhưng nếu khoản nỢ chỉ bằng một phần nhỏ so với giá trị tài sản bảo đảm, thì sẽ dễ xảy ra hiện tượng, các tổ chức tín dụng có quyền “quyết định giá bán tài sản” với mức giá quá thấp, chỉ nhằm đạt được mục tiêu duy nhất là
nhanh chóng thu được phần nợ cho mình, mà sẽ dễ dàng quên mất, thậm chí bất chấp lợi ích của ngưòi có tài sản.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, khi xử lý tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường. Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá tài sản bảo đảm