1. Hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản là động sản không phải đăng ký

Cũng giống như đa phần các quy định của các quốc gia trên thế giới, Bộ luật dân sự Việt Nam cũng ghi nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Theo đó, rất nhiều quy định của pháp luật cũng dựa trên sự phân loại này mà có những quy định riêng cho phù hợp đối với từng loại tài sản. Đối với hợp đồng tặng cho tài sản, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng có quy định riêng về hình thức và hiệu lực của tặng cho động sản và tặng cho bất động sản.

Theo Điều 458 Bộ luật dân sự 2015:

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều luật này không quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng tặng cho động sản nên hình thức của hợp đồng này tuân thủ theo quy định chung về hình thức của hợp đồng. Theo đó, hợp đồng tặng cho động sản có thể được xác lập bằng hành vi, lời nói hoặc văn bản tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên trong hợp đồng.

Hiệu lực của hợp đồng tặng động sản không phải đăng ký được quy định như sau:

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản. Theo quy định này, hợp đồng tặng cho động sản là hợp đồng thực tế vì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng phụ thuộc vào thời điểm giao nhận tài sản trên thực tế. Sở dĩ, Điều luật này ghi nhận thời điểm của hợp đồng tặng cho như vậy là xuất phát từ nguyên nhân đây là hợp đồng không có đền bù, bên tặng cho không thu được bất kỳ lợi ích vật chất gì từ việc tặng cho, do đó, nếu bên tặng cho đã xác lập hợp đồng tặng cho với một bên nhưng chưa tiến hành chuyển giao tài sản thì bên tặng cho vẫn được quyền rút lại quyết định tặng cho của mình. Tuy nhiên, nếu bên tặng cho và bên được tặng cho thỏa thuận thời điểm phát sinh hiệu lực là thời điểm khi giao kết hợp đồng, hoặc một thời điểm nào khác (không trùng với thời điểm chuyển giao tài sản tặng cho) thì thỏa thuận của các bên được pháp luật tôn trọng và ưu tiên áp dụng.

2. Hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu

Theo khoản 2 Điều 458 Bộ luật dân sự 2015:

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Như vậy khác với hợp động tặng cho tài sản là động sản không phải đăng ký có hiệu lực tại thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản thì đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu (Ví dụ: ô tô, xe máy, tàu...) thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Đối với những tài sản này, thậm chí bên được tặng cho đã nhận tài sản nhưng chưa làm thủ tục đăng ký thì hợp đồng tặng cho vẫn chưa phát sinh hiệu lực. Đây là một quy định bảo vệ quyền lợi cho bên tặng cho rất mạnh.

>> Xem thêm:  Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở? Cách khởi kiện tranh chấp nhà ở ?

3. Hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản

Bất động sản bao gồm: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai... Đây là những tài sản thường có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng trong đời sống của mỗi người. Do đó, quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản chặt chẽ và yêu cầu cao hơn so với hợp đồng tặng cho động sản.

Về hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản: Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Ví dụ: Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực về hợp đồng nhà ở:

“1. Trường hợp mua bản, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này... 2. Đổi với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương... thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu’’.

Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy, việc xác định hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản được xác định dựa theo hai trường hợp sau đây:

+ Đối với bất động sản phải đăng ký: Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký;

+ Nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

4. Mối liên hệ giữa thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm hợp đồng có hiệu lực

Ý nghĩa pháp lý của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là để xác định ai là người chịu rủi ro về tài sản (như do thiên tai làm tài sản bị hủy hoại), chịu trách nhiệm về tài sản (như nhà đổ làm hỏng tài sản của người khác).

Theo quy định tại Điều 162 Bộ luật dân sự thì: “Chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc Bộ luật này, luật khác liên quan có quy định khác”. Các Điều 603, 604, 605 Bộ luật dân sự cũng quy định chủ sở hữu phải bồi thường thiệt hại do gia súc, cây cối, nhà cửa, công trình xây dựng thuộc sở hữu của mình gây ra cho người khác.

>> Xem thêm:  Tặng cho đất đai có phải đóng thuế không ? Thủ tục tặng cho đất

Thông thường thì thời điểm chuyển quyền sở hữu thuộc về giai đoạn thực hiện hợp đồng, cũng có nghĩa là sau thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Trừ những hợp đồng đặc biệt như hợp đồng tặng cho, có thể thời điểm chuyển quyền sở hữu là một điều kiện để hợp đồng có hiệu lực, còn các hợp đồng thông thường khác thì thời điểm chuyển quyền sở hữu không liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, không làm cho hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu theo quy định tại Điều 238 Bộ luật dân sự là thời điểm “phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao”.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu được quy định tại Điều 161 Bộ luật dân sự, cụ thể là:

– Theo quy định của Bộ luật dân sự, luật khác có liên quan;

– Trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên;

– Trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm tài sản được chuyển giao;

– Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm chiếm hữu tài sản.

Cần chú ý là thời điểm chuyển quyền sở hữu được quy định khác nhau đối với các loại hợp đồng khác nhau, loại tài sản khác nhau, và thời gian cụ thể khác nhau.

Đối với tài sản là bất động sản phải đăng ký, động sản phải đăng ký thì thì thời điểm chuyển quyền sở là thời điểm đăng ký.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mới nhất năm 2021

5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở

Quy định chung là hợp đồng có hiệu lực ở thời điểm giao kết. Thời điểm giao kết đối với hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực là thời điểm công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, có loại hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực không phải ở thời điểm giao kết. Hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực lại liên quan đến việc giao nhận tài sản.

Khoản 1 Điều 458 Bộ luật dân sự quy định: “Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản”.

Khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”.

Hợp đồng tặng cho nhà ở là một loại hợp đồng tặng cho bất động sản nhưng có quy định khác trong luật chuyên ngành thì phải tuân theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở thương mại là thời điểm công chứng, chứng thực (khoản 1 Điều 122); đối với tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương… thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm ký kết hợp đồng (khoản 2 Điều 122).

6. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền, thì có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền được công chứng, chứng thực. Bên nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, nếu đã đầy đủ thì tiến hành theo trình tự của thủ tục.

Hồ sơ đầy đủ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính + 2 bản photo có công chứng, chứng thực).

- CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu của 2 bên tặng cho và nhận tặng cho (2 bản có công chứng, chứng thực).

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (2 bản chính công chứng).

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 2 bộ có công chứng, chứng thực).

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi chuyển quyền (nếu thuộc đối tượng này).

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (1 bản chính).

-Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản chính) của bên.

-Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản chính).

-Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (2 bản chính).

- Tờ khai đăng ký thuế.

- Sơ đồ vị trí nhà đất (1 bản chính).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Trách nhiệm do cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình?

Trả lời:

Trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình mà bên được tặng cho không biết hoặc không thể biết về việc đó thì bên tặng cho phải thanh toán chi phí để làm tăng giá trị của tài sản cho bên được tặng cho khi chủ sở hữu lấy lại tài sản.

Câu hỏi: Thông báo khuyết tật của tài sản tặng cho?

Trả lời:

Bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo cho bên được tặng cho khuyết tật của tài sản tặng cho. Trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho người được tặng cho; nếu bên tặng cho không biết về khuyết tật của tài sản tặng cho thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Câu hỏi: Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Trả lời:

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.