Quy định về thế chấp tài sản đảm bảo của người thứ ba

1. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự

Trong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Theo quy định tại Điều 138 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ trong hai trường hợp.

• Thứ nhất, khi giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp chủ sở hữu đòi lại tài sản theo quy định của pháp luật.
• Thứ hai, khi người thứ ba ngay tình nhận được bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Tuy nhiên, quá trình thực thi cho thấy quy định hiện hành chưa bảo vệ một cách triệt để quyền lợi của người thứ ba khi mà việc giao dịch của họ là thiện chí, ngay tình và trong một số trường hợp chưa bảo đảm được tính ổn định của các giao dịch dân sự. Đặc biệt là đối với các giao dịch dân sự mà đối tượng giao dịch là tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu và người thứ ba căn cứ vào tình trạng đã đăng ký của tài sản để thực hiện việc giao dịch. Do vậy, dự thảo Bộ luật Dân sự sửa đổi đã quy định chặt chẽ hơn, chi tiết hơn và theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình có thiện chí. Theo đó, ngoài việc giữ nguyên các quy định hiện hành, Dự thảo bổ sung thêm quy định trường hợp đối tượng của giao dịch dân sự là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba biết, hoặc phải biết tài sản là đối tượng của giao dịch đã bị chiếm đoạt bất hợp pháp hoặc ngoài ý chí của chủ sở hữu. Tuy nhiên, người viết cho rằng, để các quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình được hoàn thiện hơn nhằm góp phần bảo đảm sự ổn định của các giao dịch trong quan hệ dân sự thì có một số vấn đề nên được cân nhắc thêm.

2. Quy định của pháp luật 

Khoản 1 Điều này quy định

 “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 184 của Bộ luật này”.

 Theo đó, Điều 184 quy định 

“Chủ sở hữu, chủ thể có vật quyền khác có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.

Theo quy định trên đây thì quyền lợi của người thứ ba sẽ không được bảo vệ khi chủ sở hữu đòi lại tài sản mà tài sản đó là động sản không phải đăng ký do người chiếm hữu ngay tình có được thông qua hợp đồng không có đền bù hoặc tài sản đó là động sản đã bị lấy cắp, bị mất hoặc bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu. Mặc dù quy định này là hợp lý nhằm bảo vệ quyền của chủ sở hữu, tuy nhiên quy định này chưa được rõ ràng, cụ thể. Bởi vì, Dự thảo chưa quy định trách nhiệm của chủ sở hữu trong việc chứng minh tư cách chủ sở hữu của mình. Người viết cho rằng, nếu chủ sở hữu tài sản không chứng minh được tư cách chủ sở hữu của mình thì quyền đòi lại tài sản nên bị bác bỏ và quyền lợi của người thứ ba ngay tình nên được bảo vệ. Bởi về bản chất thì đối với động sản không đăng ký quyền sở hữu, pháp luật không bắt buộc người chiếm hữu phải biết việc chiếm hữu của người giao dịch là hợp pháp hay không. Hơn nữa, trên thực tế để chứng minh tình trạng hợp pháp đối với động sản không phải đăng ký quyền sở hữu là rất khó vì không có giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận chủ sở hữu tài sản. Do vậy, người thứ ba ngay tình trong trường hợp này cũng không thể biết việc họ chiếm hữu động sản không đăng ký là không có căn cứ pháp luật và việc giao dịch của họ là thiện chí. Vì vậy, nếu chủ sở hữu tài sản không chứng minh được tư cách chủ sở hữu của mình thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình nên được bảo vệ là phù hợp hơn.

3. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 hiện hành người thư ba khi giữ tài sản thế chấp có các quyền và nghĩa vụ sau:

4. Tài sản bảo đảm của người thứ ba 

Ngoài việc chủ sở hữu sử dụng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình thì còn có thể dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ của người thứ ba (của người khác).

Tuy nhiên, trong các văn bản quy phạm pháp luật cũng như trên thực tế lâu nay, chỉ thấy đề cập việc cầm cố, thế chấp và bảo lãnh bằng tài sản của người thứ ba. Thực chất, trong 6 biện pháp bảo đảm là cầm cố, thể chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ và bảo lãnh đều có thể xuất hiện tài sản của người thứ ba.

Có lẽ trên thực tế, việc đặt cọc, ký cược và ký quỹ để bảo đảm nghĩa vụ cho bên bảo đảm hay cho người thứ ba hầu như không sử dụng tài sản có đăng ký quyền sở hữu, đồng thời cũng không bắt buộc phải thực hiện việc công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm, nên ít gặp vướng mắc. Rắc rối, phức tạp chủ yếu phát sinh đối với biện pháp thế chấp và bảo lãnh bằng tài sản của ngưòi thứ ba vì liên quan đến giấy tò chứng minh quyền sở hữu và thủ tục pháp lý. 

Bên có nghĩa vụ không trả được nợ thì người thứ ba cầm cố, thế chấp, bảo lãnh có nghĩa vụ trả nợ thay. Nếu người thứ ba không trả được nợ thì mổi xử lý tài sản bao đảm.

Tài sản bảo đảm của người thứ ba cũng có thể là tài sản hiện hữu hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Nếu là tài sản hình thành trong tương lai của ngưòi thứ ba thì mức độ rủi ro rất cao đốì với bên nhận bảo đảm.

Việc một người ký hợp đồng cầm cố, thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba, mà chủ yếu là để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của người thứ ba vay vốn tại các tổ chức tín dụng được thực hiện một cách rất phổ biến và hợp pháp, hợp lý.

Tuy nhiên, lại có quá nhiều người nhầm lẫn, cho rằng bên cạnh biện pháp bảo lãnh không bằng tài sản (không kèm theo tài sản cầm cố, thế chấp) vẫn có thể kèm theo biện pháp cầm cô, thê chấp tài sản như trước khi Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực. Thậm chí, có ý kiến còn cho rằng Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định “việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”được chuyển thành việc “thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác” là đánh tráo khái niệm bảo lãnh thành thế chấp và là hiện tượng Nghị định “đè” lên luật.

5. Một số bản án 

Tháng 4/2012, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao (nay là Toà án nhân dân cấp cao) tại Thành phố Hồ Chí Minh đã sửa một Bản án sơ thẩm: công nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực (trước đó bị tuyên vô hiệu), tuy nhiên vẫn nhận định “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” là hợp đồng bảo lãnh, tức là vẫn không công nhận hợp đồng thê chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba.

Bản án Số 20/2017/KDTM-ST ngày 13/10/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định về việc “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng; đòi bồi thường thiệt hại; yêu cầu tuyên bô' văn bản công chứng vô hiệu” đã nhận định như sau: “chứng thư bảo lãnh không xác định tài sản của ông Nguyễn Văn c sử dụng để bảo lãnh là loại tài sản gì, giá trị bao nhiêu tiền để xác đỉnh giới hạn nghĩa vụ bảo lãnh hoặc việc bảo lãnh có cần phải công chứng, chứng thực hay không.

Do vậy chứng thư bảo lãnh ngày 10/7/2012 không thực hiện đầy đủ quy định tại Điều 361, Điều 362 Bộ luật Dân sự năm 2005 nên không có giá trị”; Và chứng thư bảo lãnh trên “thực hiện không đúng các quy định của pháp luật về lập chứng thư bảo lãnh nên không có giá trị bảo lãnh”.

Trong khi Điều 361 về “Bảo lãnh” và Điều 362 về “Hình thức bảo lãnh”, Bộ luật Dân sự năm 2005 không có quy định nào về việc phải có tài sản kèm theo và phải bắt buộc phải công chứng, chứng thực giao dịch bảo lãnh.

Trong khi các tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan đăng ký thế chấp không chấp nhận việc công chứng và đăng ký hợp đồng bảo lãnh, mà chỉ chấp nhận hợp đồng thế chấp bằng tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng để bảo đảm nghĩa vụ cho ngưòi thứ ba thì Toà án lại tuyên bô' hợp đồng thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba là sai, thậm chí là vô hiệu vì cho rằng phải là hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Hậu quả là giao dịch bảo đảm trong trường hợp này kiểu gì cũng sai và nguy cơ bị tuyên vô hiệu vẫn lơ lửng đối với hàng vạn hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Nếu cứ tuyên hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ cho ngưòi thứ ba là vô hiệu thì hàng nghìn tỷ đồng dư nợ của ngành Ngân hàng đứng trước nguy cơ bị thất thoát do không còn tài sản bảo đảm.

>> Xem thêm: Quy định pháp luật về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản?