1. Nhà đất phát mãi là gì?
Phát mại tài sản là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị cho vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm công khai theo thủ tục do pháp luật quy định.
Nhà đất phát mãi là những căn nhà hoặc đất đai mà chủ sở hữu đã sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng. Đây thường là một phần của việc thế chấp tài sản để có thể vay một khoản tiền tương ứng từ ngân hàng. Ý tưởng chính là người vay cung cấp một tài sản có giá trị phù hợp để đảm bảo việc trả nợ sau này, và trong thời gian vay, họ vẫn giữ quyền sở hữu tài sản đó.
Tuy nhiên, nếu người vay không thể hoặc không trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền tiến hành tịch thu tài sản đã thế chấp để thu hồi khoản nợ chưa thanh toán. Quá trình này thường bắt đầu bằng việc ngân hàng thông báo rõ ràng về việc tịch thu và phát mãi tài sản đó để thu hồi số tiền nợ còn lại. Việc phát mãi này có thể diễn ra thông qua các phiên đấu giá hoặc các phương thức khác nhau mà ngân hàng quyết định để bán tài sản để thu hồi số tiền vay chưa trả.
2. Các phương thức phát mại tài sản hiện nay
Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
- Bán đấu giá tài sản;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm
- Phương thức khác nếu có thoả thuận
Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
(Căn cứ Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015)
3. Quy trình phát mãi nhà đất
Bước 1: Ngân hàng thực hiện ra thông báo phát mãi tài sản
Để thực hiện việc này, bộ phận chịu trách nhiệm về xử lý tài sản sẽ gửi thông báo bằng văn bản đến các cơ quan liên quan. Các thông tin bắt buộc được quy định bởi pháp luật về đăng ký giao dịch đảm bảo, bao gồm:
- Lý do tài sản bị xử lý
- Thông tin chi tiết về tài sản
- Nghĩa vụ được bảo đảm
- Địa điểm và thời gian và phương thức xử lý tài sản.
Đối với trường hợp ngôi nhà có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên nhận bảo đảm vá các bên nhận bảo đảm khác về việ xử lý căn nhà này.
Nếu bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý nhà đất là tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.
(Căn cứ Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015)
Bước 2: Xác định giá trị tài sản đảm bảo
Người vay vốn và ngân hàng có thể thỏa thuận về giá trị tài sản đảm bảo. Nếu không có thỏa thuận, giá trị tài sản thế chấp sẽ được xác định thông qua một tổ chức định giá tài sản. Quá trình xác định giá trị tài sản phải đảm bảo tính khách quan, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm xác định giá. Quy trình này được quy định tại Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015 với các quy trình như sau:
- Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm.
Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
- Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
- Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá tài sản bảo đảm.
Bước 3: Xử lý tài sản nhà đất
Nếu bên đảm bảo đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận đảm bảo và đã thanh toán tất cả các chi phí liên quan trước khi xử lý tài sản đảm bảo, thì theo quy định của pháp luật, bên đảm bảo có quyền được trả lại tài sản đó. Tuy nhiên, điều này áp dụng trừ khi có các quy định khác trong pháp luật về thời điểm cụ thể được nhận lại tài sản sau quá trình phát mãi.
Trong trường hợp nếu bên đảm bảo không hoàn thành nghĩa vụ của mình, bên nhận đảm bảo có thể thực hiện việc bán nhà đất đảm bảo theo căn cứ Điều 304 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Quá trình bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật liên quan đến việc tổ chức bán đấu giá tài sản. Các quy định này đảm bảo quy trình công bằng, minh bạch và tuân thủ đúng các nguyên tắc pháp lý.
- Trong trường hợp tự bán tài sản cầm cố, thế chấp của bên nhận bảo đảm, quy trình thực hiện được điều chỉnh theo quy định về bán tài sản trong Bộ luật hiện hành. Cụ thể, các bước và quy trình được thực hiện đảm bảo tính công bằng và minh bạch.
- Khi có kết quả từ quá trình xử lý tài sản, thanh toán số tiền thu được sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 307 của Bộ luật. Các nguyên tắc về việc phân phối số tiền này được xác định một cách rõ ràn
- Sau khi bán tài sản, cả chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải tuân thủ các thủ tục theo quy định của pháp luật. Các bước này bao gồm việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản một cách hợp pháp và đúng quy trình.
Bước 4: Thanh toán số tiền thu được từ việc xử lý tài sản đảm bảo
Sau khi trừ các chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi như phí thu giữ, xử lý tài sản thế chấp và phí bảo quản hồ sơ, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản đảm bảo sẽ được thanh toán cho các bên theo thứ tự ưu tiên theo quy định hoặc theo sự thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp vượt quá chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản, phần chênh lệch này sẽ được trả cho bên đảm bảo. Đây là phần tiền thặng dư so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm mà người bảo đảm đã cam kết.
Tuy nhiên, nếu số tiền thu được từ quá trình xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xem xét là nghĩa vụ không có sự bảo đảm đầy đủ. Điều này áp dụng trừ khi các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản khác để bảo đảm. Trong trường hợp này, bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thanh toán phần nghĩa vụ chưa được giải ngân.
(Căn cứ Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015)
Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, sử dụng nhà đất cho người sở hữu
Sau khi đã phát mãi nhà đất thành công, các bên cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp cho những người mua tài sản theo như pháp luật đã quy định.
Thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người có quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý được thực định của pháp luật.
Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định.
4. Có nên mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng
Việc mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng có những thuận lợi và rủi ro khác nhau, người mua có thể cân nhắc các lợi ích sau khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng như sau:
- Nhà đất phát mãi từ ngân hàng thường thường được bán với giá thấp hơn so với giá thị trường vì ngân hàng cần thu hồi nhanh chóng số tiền nợ. Điều này tạo ra cơ hội mua nhà đất với giá cạnh tranh hơn cho người mua.
- Nhà đất phát mãi từ ngân hàng thường đã qua quá trình kiểm tra về giấy tờ pháp lý và chuẩn bị sẵn sàng để chuyển nhượng cho người mua. Điều này giúp người mua tránh được rủi ro pháp lý khi mua nhà đất, mang lại sự an tâm trong giao dịch.
- Ngân hàng thường có các gói vay tài chính cung cấp cho người mua, giúp họ có cơ hội mua nhà đất phát mãi một cách dễ dàng hơn. Các gói vay tài chính này thường có điều kiện linh hoạt và được thiết kế để phù hợp với nhu cầu cụ thể của người mua.
>>> Xem thêm: Phát mại tài sản là gì? Quy định pháp luật về phát mại tài sản
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng điện thoại, gọi ngay tới số: 1900.6162 để được giải đáp.
