Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chịu sự điều tiết của Nhà nước

Sự điều tiết của Nhà nước thể hiện ở:

Thứ nhất,

quá trình khai thác sử dụng đất của người sử dụng đất bị chi phối bởi Nhà nước, biểu hiện ở hình thức sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; hạn mức; giá đất.

Về hình thức sử dụng đất: Theo quy định của PL hiện hành, người sử dụng đất chỉ có hai hình thức sử dụng đất là hình thức giao đất và hình thức cho thuê đất. Tùy thuộc vào đối tượng, loại đất, mục đích sử dụng đất, và nguyện vọng của người sử dụng đất mà Nhà nước căn cứ vào đó để đưa ra các trường hợp được giao đất (Điều 54,55 Luật đất đai) hoặc được cho thuê đất (Điều 56 Luật đất đai), người sử dụng đất bị phụ thuộc vào Nhà nước trong viêc Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới hình thức nào. Ví dụ, khi hộ gia đình, cá nhân muốn tiếp cận đất để xây dựng các công trình với mục đích kinh doanh hoặc tổ chức ở nước ngoài có chức năng ngoại giao muốn sử dụng đất xây dựng trụ sở thì họ chỉ có thể tiếp cận với hình thức thuê đất. Còn hộ gia đình cá nhân muốn sử dụng đất làm đất ở, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính muốn sử dụng đất xây dựng công trình thì chỉ tiếp cận đất với hình thức giao đất.

Về mục đích sử dụng đất: Điều này thể hiện rõ ở Điều 14, Điều 57 Luật Đất đai, theo đó tại Điều 14: “Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”. Tùy theo loại đất, vị trí đất mà Nhà nước cho phép chủ thể nào có QSD đất, sử dụng đất vào mục đích gì. Sau đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã cho phép, đất trồng lúa thì phải là trồng lúa, đất ở thì phải là đất ở, đất để thực hiện các dự án đầu tư thì phải thực hiện các dự án. Đồng thời việc thay đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và nhận được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền trong một số TH nhất định (Điều 57), ví dụ: khi muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được sự cho phép. Hơn nữa, việc sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm thì nhà nước sẽ quyết định thu hồi đất của chủ thể đó (Điểm a, khoản 1, điều 64, Luật Đất đai).

Về thời hạn sử dụng đất: Với tư cách là đại diện CSH, Nhà nước có quyền hạn chế thời hạn sử dụng đất của người dụng đất (Điều 15 Luật đất đai), tùy theo từng trường hợp mà thời hạn có thể là ổn định lâu dài hoặc là giới hạn ở mức 05 năm, 50 năm, không quá 50 năm, không quá 70 năm, không quá 99 năm (Điều 126, Luật đất đai). Cụ thể, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm; cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phương thị trấn không quá 05 năm... Tuy nhiên, Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất khi đang còn trong thời hạn cho thuê đất nếu đất đó nằm trong diện quy hoạch.

Về diện tích đất: Nhà nước là đại diện CSH cho toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi toàn bộ lãnh thổ quốc gia vì vậy người sử dụng đất chỉ được quyền chiếm hữu và bắt buộc sử dụng theo đúng diện tích đất mà nhà nước đã giao. Sự phụ thuộc thể hiện ở việc Nhà nước đặt ra các hạn mức theo hình thức sử dụng đất, từng loại đất và cho từng vùng lãnh thổ khác nhau và và QSD đất cũng từ đó mà có tính hạn chế. Cụ thể ở Điều 15, Điều 129, Điều 130, Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định về hạn mức đất nông nghiệp cho cá nhân hộ gia đình, đất giao làm nhà ở. Việc quy định hạn mức, diện tích tổi thiểu cho thấy được QSD đất của người sử dụng đất phụ thuộc vào hình thức sở hữu toàn dân, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai.

Về giá đất: Nhà nước quyết định giá đất để Nhà nước thực hiện việc quản lí đất đai về mặt KT (Điều 18). Giá đất được hiểu là giá trị của QSD đất tính trên đơn vị diện tích đất[1]. Nhà nước ban hành khung giá đất (Điều 13, Luật đất đai 2013), từ đó các cơ quan có thẩm quyền đưa ra bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114, Luật đất đai). Chứng tỏ khi người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính hay giao dịch liên quan đến QSD đất thì phải dựa theo nguyên tắc về giá mà Nhà nước đặt ra, qua đó cho thấy tính phụ thuộc cao về giá đất.

Thứ hai,

hình thức và nội dung của các giao dịch liên quan đến QSD đất đều chịu sự chi phối của các quy định pháp luật mà Nhà nước đặt ra. Các giao dịch liên quan đến QSD đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất.

Về hình thức, tất cả các loại giao dịch này đều thể hiện dưới dạng văn bản (Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015), mà cụ thể là khi thực hiện các giao dịch về QSD đất thì các bên phải thiết lập hợp đồng về loại giao dịch QSD đất đó (Điều 500, Điều 501, Điều 502 và Điều 503 BLDS 2015). Một số loại giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Đó là các loại giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất, QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định trừ trường hợp một trong số các bên trong giao dịch là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 119 BLDS 2015).

Về trình tự thủ tục: Việc giao dịch đất đai thông qua các loại giao dịch đều có trình tự, thủ tục riêng theo quy định của PL. Trình tự, thủ tục trong việc thực hiện các loại giao dịch QSD đất trên được quy định tại Điều 502 BLDS 2015 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể, về trình tự thủ tục thực hiện các giao dịch liên quan đến QSD đất, khi có đủ điều kiện giao dịch QSD đất, đồng thời các bên tham gia giao dịch đã kí hợp đồng, văn bản thỏa thuận với nhau và được công chứng, chứng thực theo quy định của PL, thì sau đó hợp đồng này phải được đăng ký tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Điển hình là để cấp giấy chứng nhận đối với QSD đất thì người sử dụng đất buộc phải làm theo các quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đứng ra đại diện, thống nhất quản lí nên bất cứ một cá nhân, tổ chức nào khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai thì đều phải đáp ứng các điều kiện cho phép giao dịch và thực hiện theo quy định của PL. Chủ thể đó nếu không làm theo quy định của Nhà nước thì giao dịch sẽ được coi là bất hợp pháp và không được công nhận. Điều này chứng tỏ, Nhà nước mặc dù trao QSD đất cho người sử dụng đất, tuy nhiên, mặc khác, Nhà nước cũng là người đưa ra các quy định để hạn chế quyền đó trong giao dịch dân sự.

Về chủ thể được phép giao dịch: Chủ thể có quyền thực hiện các giao dịch QSD đất phụ thuộc lớn vào ý chí của Nhà nước. Theo đó, chỉ có những chủ thể quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013 mới có thể trở thành chủ thể của QSD đất và có thể được thực hiện các giao dịch liên quan đến QSD đất. Tính phụ thuộc thể hiện ở chỗ, khi được Nhà nước trao cho QSD đất và khi thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn bằng QSD đất, và nhận QSD đất thì chủ thể đó phải đáp ứng được tất cả các điều kiện mà PL đất đai quy định. Ví dụ: Người nước ngoài không thể là đối tượng được giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, nhận chuyển nhượng QSD đất tại VN (Điều 5 Luật Đất đai).

Tổ chức KT được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyên bán , cho thuê lại , thế chấp , góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất thuê (khoản 1 điều 175).

Thứ ba,

QSD đất của người sử dụng đất có những nghĩa vụ tài chính nhất định xuất phát từ cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện CSH.

Trong quá trình sử dụng đất, chính vì CSH của đất đai là toàn dân chứ không phải bất cứ một chủ thể nào riêng biệt nên để có được các quyền, có được lợi ích trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định. Các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phát sinh dựa trên cơ sở hình thức sở hữu toàn dân Nhà nước là đại diện CSH là (đồng thời là các khoản thu tài chính từ đất đai): tiền sử dụng đất (Điều 55, 56 Luật Đất đai)[2], tiền thuê đất (Điều 56, 60 Luật Đất đai)[3], tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, xử lý vi phạm hành chính, tiền bồi thường.

Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất đều do Nhà nước quy định. Người sử dụng đất sẽ phải thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính của mình để QSD đất được Nhà nước công nhận và bảo vệ. Như vậy việc sử dụng đất có phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, thuế sử dụng đất không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của Nhà nước. Cụ thể, nộp tiền thuê đất hằng năm hay một lần, có được miễn trừ thuế không và nghĩa vụ tài chính trên có đơn giá như thé nào là tuân theo quy định mà Nhà nước đề ra, điều chỉnh, bắt buộc. Nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính trên, người sử dụng đất sẽ không có những quyền của người sử dụng đất đồng thời trong một số trường hợp sẽ bị Nhà nước áp dụng các chế tài xử lý.

Thứ tư,

mặc dù trao QSD đất cho người sử dụng đất, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi, trưng dụng trong một số trường hợp nhất định.

Thu hồi đất có hậu quả pháp lí là chấm dứt quan hệ PL đất đai, chấm dứt QSD đất của người sử dụng, bằng 1 quyết định hành chính của CQNN có thẩm quyền được quy định tại Điều 16, 61, 62, 64, 65, 67, 70, 71 Luật Đất đai. Như vậy, người sử dụng đất mặc dù được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài nhưng họ bắt buộc phải sử dụng đất đúng với PL quy định, nếu làm trái quy định thì được coi là hành vi vi phạm PL về đất đai và hậu quả là Nhà nước sẽ thu hồi đất. Đồng thời, trong những trường hợp thật cần thiết khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người bị thu hồi đất bắt buộc hợp tác cùng Nhà nước. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất nếu không chấp hành, thì sẽ buộc cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất tiến hành cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. Như vậy, người sử dụng đất bắt buộc phải chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước, họ không có quyền lựa chọn mà hoàn toàn phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước (với căn cứ pháp lý rõ ràng, lí do hợp lý).

Trưng dụng đất là vấn đề thể hiện tính phụ thuộc của QSDĐ của người sử dụng đất bên cạnh thu hồi đất quy định tại Điều 16,72 Luật Đất đai 2013. Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai. Cũng giống như thu hồi đất, người sử dụng đất cũng bắt buộc phải chấp hành quyết định trưng dụng đất của Nhà nước. Nếu người sử dụng đất không chấp hành quyết định trưng dụng thì nhà nước sẽ ra quyết định cưỡng chế thi hành.

Để đảm bảo quyền lợi ích cho người sử dụng đất thì Nhà nước cũng thực hiện chính sách bồi thường khi thu hồi và trả lại QSD đất cho người sử dụng đất khi hết thời hạn trưng thu.