1. Quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai năm 2013, họ không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Các tổ chức này không được tham gia thị trường quyền sử dụng đất, thị trượng bất động sản, bởi lẽ mục đích sử dụng của nhóm này nhìn chung là để xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không nhằm mục đích kinh doanh mà nhằm bảo vệ, duy trì sự ổn định, bền vững của các công trình của Nhà nước, của xã hội và để bảo vệ môi trường.

Đối với loại tổ chức này, thời gian qua trên thực tế còn một số tổ chức sử dụng đất với những diện tích đất khá lớn nhưng sử dụng lãng phí, kém hiệu quả, bỏ hoang đất đai hoặc sử dụng sai mục đích, tự chuyển sang kinh doanh, cho thuê ... Nhiều tổ chức sự nghiệp chưa tự chủ tài chính được giao đất không thu tiền, xây dựng các công trình trên đất bằng vốn ngân sách cấp còn lãng phí tiền của của Nhà nước, khó khăn khi kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất để bảo đảm sử dụng tiết kiệm, thực sự hiệu quả. Khi di chuyển một số tổ chức sự nghiệp ở trung tâm các đô thị lớn ra các vùng ngoại đô thị theo quy hoạch còn gặp nhiều khó khăn. Do tính được phê duyệt. ƯBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu. Chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí về đất đai. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đất chỉ được thực hiện tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị ...

Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải đáp ứng các điều kiện chung khi thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm: Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất và dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kĩ thuật tưorng ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

- Quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Ví dụ: tổ chức kinh doanh địa ốc; tổ chức kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê ... Nhóm tổ chức kinh doanh các lĩnh vực khác thì không thường xuyên thực hiện chuyển quyền sử dụng đất mà thường chỉ chuyển quyền khi thay đổi địa điểm, phương thức kinh doanh hoặc cơ cấu lại vốn kinh doanh.

Hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trước đây theo Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định đối với người nước ngoài thuê đất ở Việt Nam. Nay Luật đất đai năm 2013 mở rộng áp dụng cho cả các tổ chức kinh tế trong nước thuê đất lựa chọn trả tiền thuê một lần. Tổ chức kinh tế giao đất có thu tiền sử dụng đất chỉ còn áp dụng cho hai loại tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng và cho thuê đất trả tiền thuê một lần đều có hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm: Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng theo quy định pháp luật, về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, so với hộ gia đình, cá nhân (sử dụng đất mà không phải là đất thuê Nhà nước trả tiền thuê hàng năm) thì do đặc tính của tổ chức là khác với hộ gia đình, cá nhân nên các tổ chức kinh tế không có các quyền chuyển đổi quyền sử dụng, thừa kế quyền sử dụng (đối với cá nhân), không được mở rộng về đối tượng nhận thế chấp quyền sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân nhưng các tổ chức kinh tế lại được mở rộng hơn về quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, tổ chức kinh tế trong nước không chỉ thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước mà còn được thực hiện với người nước ngoài.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng đa dạng, phong phú hơn về phương pháp, cách thức thực hiện: Tổ chức có thể chuyển nhượng toàn bộ dự án, có thể chuyển nhượng đầu tư xây dựng kinh doanh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật về dân sự.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

Các tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm không có các quyền chuyển quyền sử dụng đất, thu hồi đất không được bồi thường về đất, bởi lẽ các tổ chức này chưa trả tiền giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất cho Nhà nước. Tuy vậy, các tổ chức này được chuyển quyền sở hữu tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp bán tài sản thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước quyết định cho người mua tài sản tiếp tục thuê đất.

2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai.

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụhg đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ như quy định cho tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tổ chức kinh tế sử dụng đát được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sáng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định cho tổ chức kinh tế sau khi

Bắt đầu từ Nghị quyết của Bộ chính trị số 10/NQ-TW ngày 05/4/1988 về đổi mới quản lí kinh tế trong nông nghiệp, hộ gia đình được xác định là một đơn vị kinh tế tự chủ. Nhà nước chủ trương giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thể chế hoá chính sách đó, Luật đất đai năm 1993 đã đặt nền tảng cho việc xác lập địa vị pháp lí của hộ gia đình. Với tư cách là một đơn vị kinh tế chủ yếu, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hộ gia đình trở thành chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai. Sự thừa nhận vai trò quan trọng của hộ gia đình với các yếu tố năng động của họ trong nền kinh tế đã chứng tỏ rằng, việc xác lập tư cách pháp lý của hộ gia đình trong quan hệ pháp luật đất đai tạo nên cơ sở pháp lý cần thiết cho việc phát triển kinh tế hộ gia đình,

Việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế đã chi phối đời sống pháp luật của chủ thể này. Quan niệm về hộ gia đình không chỉ hiểu theo nghĩa quan hệ gia đình và nơi cư trú, bao gồm những cá nhân có quan hệ với nhau như ông, bà, cha, mẹ, vợ chồng, con, anh chị em ruột cùng sống và sinh hoạt chung trong một gia đình hoặc có thể hộ gia đình là những người được ghi tên trong hộ khẩu có mối quan hệ huyết thống gần gũi. Có thể thấy rằng, tất cả thành viên của hộ gia đình đều là thành viên của gia đình nhưng không phải thành viên của gia đình cũng là thành viên của hộ gia đình, bởi vì chỉ những thành viên nào hội đủ những yếu tố mà pháp luật quy định mới trở thành thành viên của hộ gia đình, loại trừ cách nhìn về hộ gia đình chỉ dựa vào hình thái bên ngoài như: các thành viên phải có chung hộ khẩu. Có người vì những lí do nhất định vẫn có chung hộ khẩu với gia đình nhưng không có quyền lợi kinh tế gắn bó với gia đình hoặc quan niệm hộ gia đình theo nghĩa truyền thống của một gia đình.

Như vậy, hộ gia đình là một chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, gồm những thành viên gắn bó với nhau do quan hệ huyết đều là tài sản của các cá nhân đó. Chẳng hạn, theo quy định của Luật đất đai năm 2013, khi sử dụng đất dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất thì các chủ thể đều được quyền lựa chọn giữa hai hình thức thanh toán đó là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp Nhà nước thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất.

>> Xem thêm:  Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chính sách mới của Luật đất đai ?

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)

>> Xem thêm:  Trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các khoản tài chính phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất