Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, đơn vị do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm theo Luật đất đai 2024

Đối với các tổ chức, đơn vị được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm, đây là hình thức sử dụng đất phổ biến, gắn liền với hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, cũng như việc khai thác các nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, khác với trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, quyền của các tổ chức, đơn vị trong trường hợp này bị giới hạn ở mức độ nhất định, thể hiện rõ bản chất pháp lý của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và nguyên tắc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Luật Đất đai năm 2024 đã kế thừa, đồng thời sửa đổi, bổ sung nhiều quy định quan trọng liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức, đơn vị thuê đất trả tiền hằng năm, qua đó khắc phục những bất cập của pháp luật trước đây, làm rõ phạm vi quyền được thực hiện, điều kiện áp dụng cũng như trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất. Những thay đổi này không chỉ có ý nghĩa về mặt kỹ thuật lập pháp mà còn tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, quản trị rủi ro pháp lý và hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức, đơn vị trong thực tiễn.

1. Hình thức thuê đất trả tiền hằng năm theo Luật đất đai 2024

1.1. Thuê đất trả tiền hằng năm là gì?

Trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, hình thức "thuê đất trả tiền hằng năm" không chỉ đơn thuần là một phương thức thanh toán nghĩa vụ tài chính, mà là một chế định pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai - và người sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024), đây là hình thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân thông qua hợp đồng thuê đất, trong đó người thuê có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất định kỳ hàng năm vào ngân sách nhà nước, thay vì nộp một lần cho toàn bộ thời hạn thuê.   

Hình thức "Thuê đất trả tiền hằng năm" là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức (doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp, tổ chức tôn giáo) trong một thời hạn nhất định (thông thường là 50 năm, tối đa không quá 70 năm), và người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính thông qua việc nộp tiền thuê đất định kỳ hàng năm vào ngân sách nhà nước, thay vì thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê.   

Khác với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần (nơi người sử dụng đất có quyền sở hữu gần như trọn vẹn đối với quyền sử dụng đất như một tài sản vốn hóa), hình thức thuê đất trả tiền hằng năm mang bản chất của một quan hệ "thuê tài sản" dài hạn với Nhà nước. Ở đó, quyền tài sản của doanh nghiệp không nằm ở "quyền sử dụng đất" (vốn vẫn thuộc quyền định đoạt của Nhà nước thông qua cơ chế thu tiền định kỳ) mà tập trung vào "tài sản gắn liền với đất" và "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất". 

1.2. Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất

Theo Luật Đất đai 2013, người thuê đất trả tiền hằng năm gần như chỉ có quyền đối với "tài sản do mình tạo lập". Quyền sử dụng đất không được coi là tài sản của họ vì họ chưa trả tiền cho toàn bộ thời gian. Điều này khiến tài sản này kém thanh khoản.

Luật Đất đai 2024 đã lấp đầy khoảng trống này bằng việc luật hóa khái niệm "Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" (Khoản 37 Điều 3), cụ thể:

Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đây được xem là một quyền tài sản (theo Bộ luật Dân sự 2015). Nó có thể định giá được bằng tiền (dựa trên lợi thế vị trí, thời hạn còn lại, các điều khoản hợp đồng). Nhờ có "danh phận" pháp lý này, doanh nghiệp không chỉ bán "cục gạch, sắt thép" (tài sản vật lý) mà bán cả "cơ hội kinh doanh" gắn liền với vị trí đất đó thông qua việc chuyển nhượng quyền thuê.

1.3. Tại sao quyền sử dụng đất không ổn định lâu dài như đất ở?

Cần hiểu rõ rằng, đất thuê trả tiền hằng năm có bản chất là đất thương mại, dịch vụ, sản xuất. Nhà nước không giao "vĩnh viễn" (ổn định lâu dài) như đất ở (trừ trường hợp đất ở). Thời hạn thuê thường là 50 năm (hoặc 70 năm ở vùng khó khăn).

Để đảm bảo quỹ đất quốc gia có thể được tái cơ cấu cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội khác nhau qua các thời kỳ. Nếu giao vĩnh viễn đất sản xuất, Nhà nước sẽ mất công cụ điều tiết quy hoạch kinh tế vĩ mô trong tương lai.

2. Quyền của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm

 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các quyền này. 

2.1. Quyền chung của người sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 34 và Điều 26 Luật Đất đai 2024, tổ chức, đơn vị do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm có quyền chung của người sử dụng đất, gồm:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng).
• Được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp trước các hành vi xâm phạm của người khác.
• Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Ví dụ minh họa: Công ty A thuê 5.000m2 đất tại Quận 9 (TP.HCM) để làm kho bãi logistics. Khi chính quyền địa phương thực hiện quy hoạch mở đường đi qua một phần đất của công ty, Công ty A có quyền được thông báo trước, được tham gia ý kiến và được giải quyết quyền lợi đối với phần tường rào, nhà bảo vệ bị tháo dỡ.

2.2. Quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất

Điểm b Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 và Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép Tổ chức kinh tế được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn.

Luật nghiêm cấm việc thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm. Giá trị thế chấp hoàn toàn phụ thuộc vào định giá của công trình xây dựng (nhà xưởng, tòa nhà, máy móc gắn liền với đất). Nếu đất trống chưa xây dựng, doanh nghiệp gần như không thể vay vốn từ tài sản này.

Ví dụ minh họa: Công ty B thuê đất trả tiền hằng năm để xây khách sạn. Tổng vốn đầu tư xây dựng khách sạn là 200 tỷ đồng. Công ty B có thể thế chấp tòa nhà khách sạn này cho ngân hàng Vietcombank để vay 120 tỷ đồng. Tuy nhiên, Công ty B không thể thế chấp vị trí đất đắc địa đó để vay thêm, dù giá thị trường của lô đất có thể lên tới 500 tỷ đồng.

2.3. Quyền bán tài sản gắn liền với đất và "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất"

 Căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 34 và Điều 46 Luật Đất đai 2024 Tổ chức được quyền bán tài sản gắn liền với đất kèm theo quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. "Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" là quyền định giá được, cho phép người mua kế thừa vị trí pháp lý của người bán trong hợp đồng thuê với Nhà nước mà không cần phải thực hiện thủ tục thu hồi - giao mới phức tạp như trước đây.

Điều kiện thực hiện (theo Điều 46 Luật Đất đai 2024) gồm:

• Tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp (có giấy phép xây dựng, đã hoàn công/đăng ký sở hữu).
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có).
• Đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có).

Ví dụ minh họa: Tập đoàn C sở hữu một Resort tại Phú Quốc trên đất thuê trả tiền hằng năm. Tập đoàn C muốn chuyển nhượng dự án cho Tập đoàn D. Trước đây, thủ tục rất rắc rối vì C không có quyền chuyển nhượng đất. Nay, C làm thủ tục bán Resort và bán "quyền thuê". Tập đoàn D sau khi mua xong sẽ được sang tên trên Hợp đồng thuê đất và tiếp tục trả tiền thuê hằng năm cho Nhà nước, kế thừa thời hạn thuê còn lại (ví dụ còn 35 năm).

2.4. Quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất

Điểm d Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định Tổ chức được phép dùng tài sản trên đất (nhà xưởng, dây chuyền sản xuất gắn với đất) để góp vốn thành lập pháp nhân mới hoặc hợp tác kinh doanh. Người nhận góp vốn sẽ tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất theo mục đích đã xác định trong thời hạn còn lại.

Ví dụ minh họa: Công ty Dệt may E có nhà xưởng trên đất thuê. Công ty E muốn liên doanh với đối tác nước ngoài F. Công ty E định giá nhà xưởng là 50 tỷ đồng và dùng nó để góp 40% vốn vào Công ty Liên doanh E-F. Sau khi thành lập, Công ty Liên doanh E-F sẽ trở thành người thuê đất mới, tiếp tục nộp tiền thuê đất cho Nhà nước.

2.5. Quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất

Căn cứ điểm đ Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định Chủ sở hữu tài sản được quyền cho tổ chức, cá nhân khác thuê lại tài sản mình đã xây dựng để sử dụng. Đây là cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê, cho thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn.

Ví dụ minh họa: Công ty G xây dựng hệ thống kho lạnh trên đất thuê trả tiền hằng năm. Công ty G không trực tiếp chứa hàng mà ký hợp đồng cho các công ty thực phẩm, siêu thị thuê lại từng khoang chứa hàng. Đây là hoạt động khai thác tài sản hợp pháp.

2.6. Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất  

Điểm e Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định Quyền này chỉ dành cho trường hợp tổ chức được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại: Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp, Khu công nghệ cao. Các chủ đầu tư hạ tầng này sau khi thuê đất của Nhà nước (trả tiền hằng năm) có quyền cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất (trả tiền hằng năm) sau khi đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng.

Doanh nghiệp sản xuất thông thường bên ngoài khu công nghiệp tuyệt đối không có quyền này. Việc tự ý chia nhỏ đất để cho công ty khác thuê đất là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị thu hồi đất.

3. Nghĩa vụ của tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm

Bên cạnh các quyền lợi, tổ chức thuê đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ sau để đảm bảo tính pháp lý của quyền sử dụng đất.

3.1. Nghĩa vụ tài chính: Thanh toán tiền thuê đất

Đây là nghĩa vụ quan trọng nhất. Sự vi phạm nghĩa vụ này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của hợp đồng thuê.

Công thức tính tiền thuê đất hằng năm (Theo Điều 26, 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP):

Trong đó:

Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính tiền thuê đất

- Tỷ lệ phần trăm (%): Do UBND cấp tỉnh quyết định, dao động từ 0,25% đến 3%. Mức này phụ thuộc vào vị trí (đô thị, nông thôn), khu vực (đồng bằng, miền núi) và mục đích sử dụng đất (thương mại hay sản xuất). Ví dụ: Đất thương mại dịch vụ tại trung tâm TP.HCM có thể áp dụng mức trần 3%, trong khi đất sản xuất tại vùng sâu vùng xa có thể chỉ 0,5%.   

- Giá đất tính tiền thuê đất: Là giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (áp dụng cho trường hợp không đấu giá).

Tiền thuê đất được ổn định trong chu kỳ 05 năm (Điều 153 Luật Đất đai 2024). Hết chu kỳ, cơ quan thuế sẽ xác định lại đơn giá cho chu kỳ tiếp theo.

Mức điều chỉnh tăng ở chu kỳ sau không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó. Quy định này bảo vệ doanh nghiệp khỏi các cú sốc tăng giá đất đột biến (ví dụ giá thị trường tăng 200% nhưng CPI chỉ tăng 20% thì tiền thuê đất chỉ được tăng tối đa theo mức CPI).   

Đối với các trường hợp chưa tính tiền sử dụng đất hoặc có vướng mắc về thời gian trước khi Luật 2024 có hiệu lực, mức thu bổ sung được quy định là 3,6%/năm tính trên số tiền phải nộp.   

3.2. Nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích và ranh giới

Tổ chức phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trong Quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất.

Mọi hành vi tự ý chuyển đổi (ví dụ: đất được thuê làm nhà máy sản xuất nhưng lại xây ki-ốt cho thuê bán hàng) đều bị coi là sử dụng đất sai mục đích. Theo Điều 81 Luật Đất đai 2024, hành vi này nếu đã bị xử phạt hành chính mà tiếp tục vi phạm sẽ dẫn đến thu hồi đất.   

Doanh nghiệp cũng phải có nghĩa vụ bảo quản mốc giới, không lấn chiếm đất công hoặc đất của chủ thể khác liền kề.

3.3. Nghĩa vụ đầu tư và đưa đất vào sử dụng (Tiến độ dự án)

Đây là "bẫy" pháp lý mà nhiều doanh nghiệp gặp phải. Tại Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định:

• Nếu đất được giao/cho thuê để thực hiện dự án mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục; hoặc
• Chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; Thì chủ đầu tư được phép gia hạn sử dụng không quá 24 tháng. Trong thời gian gia hạn, phải nộp khoản tiền bổ sung tương ứng với mức tiền thuê đất.

Hết thời hạn gia hạn (tổng cộng khoảng 48 tháng chậm trễ) mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. 

3.4. Nghĩa vụ bảo vệ môi trường

Trong quá trình sử dụng đất, doanh nghiệp không được làm tổn hại đến đất (làm ô nhiễm, thoái hóa, biến dạng địa hình).

Nếu vi phạm gây ô nhiễm nghiêm trọng, đe dọa tính mạng con người, đất có thể bị thu hồi theo quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật (Khoản 2 Điều 81 Luật Đất đai 2024).

4. So sánh thuê đất trả tiền hằng năm và trả tiền một lần

Để giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư chính xác, dưới đây là bảng phân tích so sánh chuyên sâu dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.

Kết luận

Từ những phân tích trên có thể khẳng định rằng, Luật Đất đai năm 2024 đã thiết lập một khuôn khổ pháp lý tương đối đầy đủ và chặt chẽ đối với quyền và nghĩa vụ của tổ chức, đơn vị được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm, phản ánh rõ quan điểm quản lý đất đai hiện đại của Nhà nước trong giai đoạn phát triển mới. Các quy định này vừa tạo điều kiện để tổ chức, đơn vị chủ động trong hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, vừa đặt ra những giới hạn cần thiết nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.

Về phương diện quyền, tổ chức, đơn vị thuê đất trả tiền hằng năm được pháp luật ghi nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê, quyền đầu tư, khai thác lợi ích hợp pháp từ đất, cũng như quyền đối với tài sản hợp pháp gắn liền với đất. Tuy nhiên, các quyền này không mang tính tuyệt đối mà được thực hiện trong khuôn khổ những điều kiện nghiêm ngặt, thể hiện rõ sự khác biệt giữa thuê đất trả tiền hằng năm và các hình thức sử dụng đất khác có mức độ ổn định và tự chủ cao hơn. Điều này đòi hỏi các tổ chức, đơn vị phải có sự hiểu biết đầy đủ và thận trọng khi lựa chọn hình thức thuê đất và triển khai các dự án đầu tư.

Liên hệ: 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ, tư vấn pháp luật nhanh chóng