Rủi ro khi mua nhà, đất mà không công chứng là gì?

1. Mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở được quy định như sau:

- Trong trường hợp mua bán, tặng, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, thì việc thực hiện công chứng và chứng thực hợp đồng là bắt buộc, trừ khi có quy định khác tại khoản 2 của Điều 122 này. Đối với các giao dịch được quy định tại khoản này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng diễn ra.

- Đối với trường hợp tổ chức tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở khi một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, không bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ khi các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch được quy định tại khoản này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trong trường hợp các bên không có thỏa thuận, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

- Văn bản thừa kế nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

- Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, trong khi việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở là bắt buộc phải được công chứng. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, trong khi việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

2. Rủi ro khi mua nhà đất không công chứng

2.1. Các rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy tay

Không được Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng

Việc không công nhận hiệu lực của hợp đồng có thể xảy ra trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện theo quy định của pháp luật, tức là bằng văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng được thực hiện bằng giấy tay mà không có công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng rất dễ bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, như được quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Gây khó khăn trong xác minh được nguồn gốc của đất

Mua nhà đất bằng giấy tay cũng gây khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc của đất. Điều này thường xảy ra khi:

- Người bán không có đủ giấy tờ pháp lý về nhà đất: Việc mua nhà đất bằng giấy tay làm cho người mua khó khăn trong việc kiểm tra tính hợp pháp của quyền sở hữu đất.

- Có thể xảy ra trường hợp nhà đất đang gặp phải tranh chấp, có quyết định giải tỏa hoặc thu hồi, và người mua sẽ khó xác định được tính an toàn về mặt pháp lý của tài sản mà họ mua và có thể mất tiền oan.

Không thể thế chấp ngân hàng:

Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất. Khi mua nhà đất bằng giấy tay, thường sẽ gặp các vấn đề như không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, do đó không thể sử dụng tài sản này để thế chấp tại ngân hàng.

Với những rủi ro và khó khăn trên, mua nhà đất bằng giấy tay không được khuyến nghị và rất có thể vướng phải những vấn đề như đất không có sổ đỏ, khó mang đi thế chấp tại ngân hàng.

2.2. Các rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng

Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ, vi bằng thực chất là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Vi bằng khác hoàn toàn với công chứng. Bởi công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.

Căn cứ tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ cũng khẳng định: vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vì vậy, khi mua nhà đất qua vi bằng, người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro. Một số rủi ro có thể gặp khi mua nhà đất qua vi bằng như sau:

Rủi ro khi mua nhà đất có sổ đỏ thông qua vi bằng

Rủi ro khi mua nhà có Sổ đỏ qua vi bằng là rất đáng lo ngại. Trước tiên, khi mua bán nhà đất qua vi bằng mà không ký hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, người mua sẽ không thể thực hiện quy trình sang tên Sổ đỏ.

Theo Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng và văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất là bắt buộc trong các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất. Thậm chí, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng đòi hỏi hồ sơ sang tên Sổ đỏ phải bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Khi người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ. Điều này có nghĩa là nhà và đất vẫn sẽ tiếp tục đứng tên chủ cũ. Hay nói cách khác, dù đã thanh toán số tiền mua nhà, người mua vẫn không có quyền sử dụng đất.

Tình trạng này dẫn đến hàng loạt rủi ro khác như khả năng xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu, khả năng không thể sang tên nhà, đất cho người khác, và cả việc không được phép sửa chữa hoặc thế chấp tài sản đó. Điều này tạo ra một tình huống rất không ổn định và có thể gây ra hậu quả đáng tiếc cho người mua. Vì vậy, việc mua nhà đất qua vi bằng mà không thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực là rủi ro không đáng chấp nhận.

Rủi ro khi mua nhà đất không có sổ đỏ thông qua vi bằng

Mua bán nhà đất không có giấy tờ, bản thân nó đã mang trong mình nhiều rủi ro đáng lo ngại. Đầu tiên, việc thiếu giấy tờ chính thức làm tăng khả năng xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất. Người mua không thể xác nhận nguồn gốc của đất, không biết liệu nó có thuộc quy hoạch hay có bị thu hồi không.

Việc chấp nhận mua bán nhà, đất qua vi bằng không giảm bớt những rủi ro này. Thực tế, việc mua bán nhà đất bằng cách này mở ra cơ hội cho chủ đất lợi dụng tình hình. Chủ đất có thể tiến hành mua bán nhà đất nhiều lần mà không bị kiểm soát. Điều này đồng nghĩa với việc thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người cùng một lúc.

Hơn nữa, không hiếm trường hợp chủ sở hữu bán nhà, đất thông qua vi bằng mà không có giấy tờ hợp pháp. Trái lại, thực tế là nhà, đất đã có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã được chuyển nhượng cho người khác. Trong tình huống này, người mua đất dễ bị thiệt hại hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án để đòi lại số tiền đã trả.

Vì vậy, việc mua bán nhà đất không có giấy tờ là một rủi ro đáng ngại. Để đảm bảo an toàn và quyền lợi của mình, người mua nên luôn tuân thủ quy định pháp luật, yêu cầu giấy tờ hợp pháp và công chứng khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Điều này sẽ giúp tránh được những vấn đề pháp lý và rủi ro tiềm ẩn.

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau: 

Có nên mua nhà công chứng vi bằng không? Kinh nghiệm lập vi bằng

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.