Sau đó tôi dùng tài sản này vay vốn ngân hàng. Cách đây vài ngày ngân hàng có báo cho tôi biết vừa nhận văn bản đề nghị phối hợp thì hành án, lý do trước đây người ủy quyền tài sản cho tôi, có lập công ty xây dựng có nợ của đối tác gần 200 triệu vào năm 2012 đã ra toà và bản án đã chuyển sang thi hành án. Nhưng vào thời điểm đó người ủy quyền cho tôi không còn tài sản và bên chị cục thi hành án cũng có văn bản là không còn tài sản để thi hành án, nay họ yêu cầu thi hành án lại. Chấp hành viên yêu cầu ngân hàng không tiếp tục cho vay lại mà để tài sản đó thi hành án cho bên ủy quyền tài sản cho tôi.

Xin tư vấn cho tôi như vậy đúng sai, và tôi có phải thi hành án hộ chị bên ủy quyền hay không ?

Mong luật sư sớm phản hồi.  Tôi xin chân thành cảm ơn!

 

Luật sư tư vấn:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất), nhưng lại thực hiện bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Với các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả cách. Nếu nhìn vào cũng thấy các dấu hiệu như nội dung phạm vi ủy quyền rất chung chung và không xác định giao dịch cụ thể, khá mập mờ…

Rủi ro và những lưu ý

Về những rủi ro có thể gặp khi giao dịch qua hợp đồng ủy quyền, giao dịch ủy quyền lần thứ nhất đã có những rủi ro nên với các giao dịch ủy quyền lại thì càng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao hơn.

Rủi ro từ bên bán: Bên cạnh những nguy cơ như các giao dịch thông thường thì còn có nhiều rủi ro do bị che giấu thông tin như không kiểm tra được hồ sơ gốc về bên bán, có sự thay đổi giấy tờ cá nhân người ủy quyền, người ủy quyền mất nên giấy ủy quyền không còn giá trị…

Rủi ro giao dịch giả cách: Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,…

Rủi ro từ người được ủy quyền (ủy quyền lần thứ nhất) và người được ủy quyền lại: Những rủi ro giữa họ, rủi ro về người được ủy quyền lại mà chính bên bán cũng không biết họ là ai, họ đã làm gì đối với tài sản của bên bán.

“Những giao dịch ủy quyền và ủy quyền lại nếu gặp những giao dịch mà người được ủy quyền lạm quyền vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc giao dịch giả cách hoặc kể cả trường hợp có tội phạm (lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, làm tài liệu giả,…) thì việc giải quyết sẽ rất khó vì không xác minh và điều tra được họ khi họ đã ôm tiền và cao chạy bay xa.

Để tránh những nguy cơ bị mất trắng khi giao dịch mua bán nhà đất bằng hình thức này, người mua cần hết sức cẩn trọng vì việc ủy quyền lại cho dù đúng bản chất cũng dễ gặp rủi ro. Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,….

Bên mua cần kiểm tra đúng bản chất bên bán không có điều kiện trực tiếp giao dịch, có hoàn cảnh đặc biệt nên mới phải ủy quyền và ủy quyền lại. Bên mua cần liên hệ trực tiếp bên bán và bằng chứng xác nhận chính thức từ bên bán thông qua điện thoại, email hoặc có các văn bản từ người thân.

Điều 562, Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng ủy quyền như sau:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Điều 564. Ủy quyền lại

1. Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:

a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;

b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

2. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

3. Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

Điều 566. Quyền của bên được ủy quyền

1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.

2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

Điều 567. Nghĩa vụ của bên ủy quyền

1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.

2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.

3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.

Điều 568. Quyền của bên ủy quyền

1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.

2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.

Như vậy, nếu bạn ký hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán đất thì bản chất diện tích đất này vẫn thuộc sở hữu của bên bán.

Việc này, tiềm ấn rất nhiều rủi ro.

Thứ nhất, người mua là bạn sẽ không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận (GCN).

Tuy nhiên, nếu là bên nhận ủy quyền thì bạn chỉ được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất như các nội dung quy định trong hợp đồng ủy quyền.

Thứ hai, bên mua là bạn có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên bán thay đổi ý định.

Theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, mặc dù có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên được ủy quyền.

Vì vậy, nếu giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, bán cho người khác.

Thứ ba, người mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên ủy quyền chết

Ngoài ra, điều 90 Luật thi hành án dân sự 2008, sửa đổi bổ sung 2014 quy định như sau:

“Điều 90. Kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp

1. Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.

2. Khi kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp; khi xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán theo quy định tại khoản 3 Điều 47 của Luật này.”

Như đã phân tích ở trên, nếu bạn ký hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán thì quyền sử dụng đất vẫn đang thuộc sở hữu của bên bán. Vì vậy, nếu người bán này là người phải thi hành án thì Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.

Kết luận: Chấp hành viên yêu cầu ngân hàng không tiếp tục cho vay lại mà để tài sản đó thi hành án cho bên ủy quyền tài sản cho bạn là có cơ sở vì: Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.

Trường hợp này, mặc dù bản chất là hợp đồng mua bán nhưng bạn và bên bán lại ký hợp đồng ủy quyền. Vì vậy, trên phương diện pháp lý tài sản này vẫn là tài sản của bên bán.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Xem thêm: Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có rủi ro gì?