Sách Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam - TS. Lưu Quốc Thái

1. Giới thiệu tác giả

Cuốn sách "Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam" do TS. Lưu Quốc Thái, giảng viên trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh biên soạn.

2. Giới thiệu hình ảnh sách

Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam

Tác giả: TS. Lưu Quốc Thái

Nhà xuất bản Hồng Đức

3. Tổng quan nội dung sách

Nội dung cuốn sách 'Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam" gồm 4 chương:

Chương 1. Những vấn đề lý luận về thị trường quyền sử dụng đất

Chương 2. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp

Chương 3. Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp - thị trường giao dịch quyền sử dụng đất

Chương 4. Tài chính đất đai

- Vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam tác giả nêu các vấn đề sau: bản chất, sự tồn tại khách quan, đặc trưng, vai trò đặc biệt quan trọng của thị trường này trong việc xây dựng nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường ở Việt Nam.

- Nội dung cơ bản của pháp luật đất đai hiện hành về thị trường quyền sử dụng đất tác giả trình bày những nội dung sau:

+ Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp, bao gồm: các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp gồm các nội dung: các quy định về giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và vay vốn bằng quyền sử dụng đất.

+ Vấn đề tài chính về đất đai: các quy định về đấu giá đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Luật Minh Khuê trích dẫn một số kiến thức tổng quan về thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản dưới đây để bạn đọc tham khảo:

Thị trường quyền sử dụng đất:

Thị trường quyền sử dụng đất (Thị trường QSDĐ) ở nước ta tồn tại như một tất yếu khách quan. Ngay cả khi pháp luật không thừa nhận nó (Luật đất đai 1987), thì thị trường QSDĐ vẫn vận động dưới dạng “kênh ngầm”. Từ Luật đất đai 1993 qua các lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và 2001 đến Luật đất đai 2003 đã thể hiện quá trình chuyển biến về nhận thức và hành động thực tiễn trong việc thừa nhận và từng bước hoàn thiện khuôn khổ pháp luật cho sự phát triển của thị trường QSDĐ. Nhìn chung, cho đến nay, quá trình trên vẫn chưa phản ánh hết được những nhu cầu của thực tế đặt ra trong thời kỳ mới cũng như những thành tựu của khoa học pháp lý trong lĩnh vực này. Những đổi mới của pháp luật đất đai có liên quan đến thị trường QSDĐ trong thời gian qua thường được thực hiện một cách bị động, thiếu tính cởi mở, dứt khoát trong việc chấp nhận những cái gì sẽ đến và phải đến. Đó chính là biểu hiện của sự nhượng bộ từng bước trước những yêu cầu và đòi hỏi của thực tiễn chứ không phải là kết quả của sự chủ động đổi mới trên cơ sở nắm bắt và phản ánh kịp thời những nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, nguyện vọng của nhân dân, chủ trương chính sách của Đảng.

Quá trình hình thành - Thời kỳ trước 1986: Cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ quản lý đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản chưa hình thành;

Thời từ 1986 đến 2001: Cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền kinh tế 178 hàng hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN; chế độ quản lý đất đai: giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật Đát đai 1993); chế độ quản lý Nhà ở: khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về Nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở; thị trường quyền sử dụng đất chưa hình thành, thị trường bất động sản: nhà ở, được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất;

Thời từ 2001 đến nay:  Cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; chế độ quản lý đất đai: phát triển thị trường quyền sử dụng đất; người sử dụng đất có 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Luật Đất đai 2003); chế độ quản lý nhà: khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp luật công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở 2005); chế độ quản lý kinh doanh bất động sản: pháp luật công nhận, bảo hộ quyền của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2006); hình thành thị trường quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn); thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đô thị phát triển mạnh; thị trường đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển. 

Về thị trường bất động sản

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian.

Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định.

Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS hoặc thị trường BĐS là "nơi" thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn...