Đất sử dụng cho khu kinh tế là đất gì? Quy định về thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế theo Luật đất đai 2024

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam, các khu kinh tế được xác định là những "đầu tàu" tăng trưởng, nơi hội tụ các cơ chế ưu đãi vượt trội để thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước. Trái tim của các mô hình này chính là nguồn lực đất đai – yếu tố đầu vào then chốt quyết định quy mô và sự thành bại của các dự án công nghiệp, thương mại. Khái niệm đất sử dụng cho khu kinh tế theo Luật Đất đai 2024 không chỉ đơn thuần là một phân loại địa giới hành chính, mà là một hệ sinh thái đất đai phức hợp, bao hàm nhiều chức năng từ sản xuất phi thuế quan, công nghiệp tập trung đến đô thị và dịch vụ cao cấp.

Việc nắm vững các quy định về loại đất này, đặc biệt là thời hạn sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh, trở thành yêu cầu cấp thiết đối với các nhà đầu tư để hoạch định chiến lược kinh doanh dài hạn. Luật Đất đai 2024 đã mang đến những làn gió mới với các quy định minh bạch hơn về thời hạn giao đất, thuê đất, đồng thời mở rộng biên độ sử dụng lên đến 70 năm cho các dự án trọng điểm. Sự thay đổi này không chỉ giúp tối ưu hóa giá trị kinh tế của đất đai mà còn củng cố niềm tin cho cộng đồng doanh nghiệp trong việc kiến tạo những giá trị bền vững tại các vùng kinh tế trọng điểm của đất nước.

1. Đất sử dụng cho khu kinh tế là đất gì? 

Căn cứ vào Điều 203 của Luật Đất đai 2024, nhà làm luật đã xây dựng định nghĩa về đất sử dụng cho khu kinh tế dựa trên cách tiếp cận chức năng. Theo đó, đất khu kinh tế không phải là một loại đất đơn nhất (như đất trồng lúa hay đất ở biệt lập) mà là một tập hợp không gian bao gồm diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng nằm trong ranh giới địa lý của khu kinh tế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập.

Sự thay đổi trong cách diễn đạt này so với các quy định trước đây cho thấy sự thừa nhận của pháp luật về tính chất "hệ sinh thái" của Khu kinh tế. Nó không còn chỉ là nơi sản xuất công nghiệp đơn thuần, mà là một thành phố thu nhỏ, một tổ hợp kinh tế - xã hội hoàn chỉnh. Cụ thể, Điều 203 khoản 1 phân định cơ cấu đất trong khu kinh tế thành các nhóm chức năng chính sau đây:

Thứ nhất là nhóm đất phục vụ sản xuất và thương mại quốc tế, bao gồm đất sử dụng cho khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất và khu công nghiệp. Đây được xem là "lõi" hoạt động của khu kinh tế, nơi các quy chế ưu đãi về thuế quan và xuất nhập khẩu được áp dụng triệt để nhất. Việc quy định rõ "khu phi thuế quan" ngay trong Luật Đất đai tạo cơ sở vững chắc để đồng bộ hóa với Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu, giúp nhà đầu tư yên tâm về tính pháp lý của các ưu đãi đặc biệt gắn liền với đất.

Thứ hai là nhóm đất phục vụ dịch vụ và đời sống, bao gồm đất sử dụng cho khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu chức năng khác. Điểm đột phá nằm ở việc luật hóa sự tồn tại của "khu đô thị, khu dân cư" ngay trong lòng khu kinh tế. Điều này phản ánh tư duy quy hoạch hiện đại: phát triển công nghiệp phải đi đôi với đô thị hóa, đảm bảo chỗ ở và tiện ích sống cho chuyên gia, người lao động, từ đó tạo ra sự phát triển bền vững, tránh tình trạng các khu công nghiệp trở thành những "ốc đảo" tách biệt với đời sống xã hội.

Mục tiêu tối thượng của việc phân loại chi tiết này, như Luật đã nêu rõ, là nhằm "tạo môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho nhà đầu tư". Bằng cách tích hợp đa dạng các mục đích sử dụng đất trong một ranh giới pháp lý thống nhất, Nhà nước cho phép các chủ đầu tư thực hiện các dự án tổ hợp quy mô lớn, nơi mà hoạt động sản xuất, kinh doanh, lưu trú và giải trí có thể cộng sinh và hỗ trợ lẫn nhau.

2. Nguyên tắc quy hoạch và sử dụng đất hỗn hợp

Một trong những thách thức lớn nhất trong quản lý đất đai là giải quyết bài toán quy hoạch. Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2024 đặt ra nguyên tắc bất di bất dịch: việc thành lập, mở rộng khu kinh tế phải phù hợp với quy hoạch tỉnh đã được phê duyệt. Quy định này nhằm triệt tiêu tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch chồng chéo giữa cấp tỉnh và cấp huyện, hoặc sự phát triển manh mún, tự phát của các khu kinh tế thiếu tầm nhìn dài hạn.

Sự liên kết chặt chẽ giữa quy hoạch sử dụng đất khu kinh tế với quy hoạch tỉnh đảm bảo rằng quỹ đất được phân bổ một cách tiết kiệm và hiệu quả. Mọi sự thay đổi về mục đích sử dụng đất – ví dụ từ đất sản xuất sang đất thương mại dịch vụ hay đất ở – đều phải tuân thủ nghiêm ngặt theo quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Người sử dụng đất phải đảm bảo dự án của họ nằm trong "đúng giỏ" quy hoạch: đất công nghiệp cho nhà máy, đất thương mại cho trung tâm mua sắm, và đất ở cho khu dân cư. Nếu có ý định thay đổi mục đích sử dụng, họ buộc phải trình các cơ quan chức năng để xin phép điều chỉnh, đảm bảo tính thống nhất của không gian kinh tế chung.

Hơn nữa, chế độ sử dụng đất trong khu kinh tế còn thể hiện sự ưu việt thông qua quy định tại Khoản 6 Điều 203: "Người sử dụng đất trong khu kinh tế được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, được sản xuất, kinh doanh, hoạt động dịch vụ". Điều này có nghĩa là một nhà đầu tư hạ tầng khu kinh tế có thể đóng nhiều vai trò cùng lúc: vừa là chủ đầu tư khu công nghiệp, vừa là nhà phát triển bất động sản nhà ở, vừa là đơn vị kinh doanh dịch vụ logistics. Đây là cơ chế "mở" chưa từng có, khuyến khích các tập đoàn lớn đầu tư đồng bộ hạ tầng, thay vì chỉ đầu tư nhỏ lẻ từng phân khúc.

Dưới đây là bảng phân loại các nhóm đất chức năng trong Khu kinh tế theo Luật Đất đai 2024:

3. Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế là bao lâu?

Thời hạn sử dụng đất là yếu tố cấu thành quan trọng trong bài toán tài chính của mọi dự án đầu tư. Nó quyết định thời gian khấu hao tài sản, khả năng thu hồi vốn và tính ổn định của hoạt động kinh doanh. Luật Đất đai 2024, tại Điều 172 và Điều 203, đã thiết lập một khung thời gian linh hoạt, phù hợp với vòng đời của các loại hình dự án khác nhau, đồng thời giải quyết những hiểu lầm phổ biến về thời hạn "99 năm".

Theo nguyên tắc chung được quy định tại Khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 (được dẫn chiếu áp dụng cho Khu kinh tế bởi Khoản 5 Điều 203 Luật Đất đai 2024), thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư thông thường là không quá 50 năm. Đây là mốc thời gian tiêu chuẩn, được tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định giao đất, cho thuê đất. Thời hạn 50 năm được đánh giá là đủ dài để một dự án sản xuất công nghiệp hoặc thương mại dịch vụ hoàn thành chu kỳ đầu tư và sinh lời.

Tuy nhiên, nhận thức rõ đặc thù của nhiều dự án trong Khu kinh tế thường có quy mô vốn "khủng", thời gian thu hồi vốn chậm, hoặc nằm tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, Luật Đất đai 2024 cho phép nới rộng thời hạn này lên mức không quá 70 năm. Việc áp dụng thời hạn 70 năm không phải là sự ban phát tùy tiện mà phải dựa trên sự thẩm định kỹ lưỡng về tính chất dự án theo quy định của Luật Đầu tư. Đây là một chính sách ưu đãi quan trọng nhằm "nắn dòng" vốn đầu tư vào các lĩnh vực và địa bàn cần khuyến khích phát triển.

Trong dư luận và cộng đồng đầu tư thường xuất hiện thông tin về thời hạn thuê đất 99 năm tại các đặc khu hoặc khu kinh tế. Cần phải khẳng định rõ ràng về mặt pháp lý: Luật Đất đai 2024 có quy định về thời hạn 99 năm, nhưng phạm vi áp dụng của nó cực kỳ hẹp và đặc thù, không dành cho các dự án thương mại đại trà. Cụ thể, Khoản 4 Điều 172 quy định thời hạn cho thuê đất không quá 99 năm chỉ áp dụng cho trường hợp xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Quy định này xuất phát từ thông lệ quốc tế và nguyên tắc có đi có lại trong quan hệ ngoại giao, hoàn toàn tách biệt với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Đối với các dự án sản xuất kinh doanh thông thường, ngay cả trong Khu kinh tế, mức trần 70 năm là giới hạn tối đa theo luật định hiện hành. Mọi sự hiểu lầm về việc "được thuê đất 99 năm để làm nhà máy" đều không có cơ sở pháp lý theo Luật Đất đai 2024, trừ khi có các nghị quyết đặc biệt của Quốc hội dành cho các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt trong tương lai (nếu được thành lập). Một mối quan tâm lớn của nhà đầu tư là số phận của tài sản và nhà máy sau khi hết thời hạn thuê đất. Luật Đất đai 2024 tiếp tục kế thừa và hoàn thiện cơ chế gia hạn nhằm bảo đảm tính liên tục của hoạt động kinh tế.

Khi hết thời hạn sử dụng đất (dù là 50 năm hay 70 năm), nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và đã chấp hành đúng pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng, Nhà nước sẽ xem xét gia hạn sử dụng đất. Thời hạn gia hạn sẽ được xem xét dựa trên nhu cầu thực tế và quy hoạch tại thời điểm đó, nhưng không vượt quá thời hạn quy định (tức là tối đa thêm 50 hoặc 70 năm nữa).

Quy định này tạo ra một "cam kết ngầm" về sự ổn định lâu dài. Nhà nước không thu hồi đất một cách cơ học khi hết hạn, mà ưu tiên cho chủ đầu tư hiện hữu tiếp tục khai thác nếu họ vẫn còn nhu cầu và tuân thủ luật pháp. Điều này giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư công nghệ hiện đại, xây dựng các công trình kiên cố mà không lo ngại rủi ro bị gián đoạn hoạt động sau nửa thế kỷ.

Bảng so sánh thời hạn sử dụng đất theo các loại hình dự án:

4. Ai là người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất?

Vấn đề thẩm quyền trong quản lý đất đai luôn là tâm điểm của các cuộc cải cách hành chính. Trong Luật Đất đai 2024, tư duy phân cấp, phân quyền được thể hiện một cách mạnh mẽ và triệt để hơn bao giờ hết. Sự thay đổi này nhằm mục tiêu giảm tải áp lực cho cơ quan trung ương, tăng tính chủ động và chịu trách nhiệm cho chính quyền địa phương, đồng thời minh bạch hóa quy trình tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp.

4.1. Vai trò của ủy ban nhân dân các cấp

Luật Đất đai 2024 đã xác lập lại trật tự thẩm quyền giao đất, cho thuê đất dựa trên nguyên tắc "đúng người, đúng việc" và năng lực quản lý của từng cấp chính quyền. Không còn cơ chế tập trung quan liêu, thẩm quyền hiện nay được phân định rõ ràng dựa trên đối tượng sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Đây là cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất tại địa phương giữ vai trò chủ đạo trong việc quản lý đất đai tại các Khu kinh tế. Cụ thể, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng vì các dự án trong Khu kinh tế thường là các dự án có quy mô vốn lớn, công nghệ cao, đòi hỏi sự thẩm định kỹ lưỡng và quyết sách chiến lược từ cấp lãnh đạo cao nhất của tỉnh. Việc tập trung thẩm quyền về UBND tỉnh giúp đảm bảo tính thống nhất trong chỉ đạo, điều hành và tránh sự phân tán manh mún.

Ủy ban nhân dân cấp xã: Một điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là sự mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp xã. Cơ quan này được trao quyền giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư. Trong bối cảnh Khu kinh tế bao gồm cả các khu dân cư và khu đô thị, quy định này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính cho người dân khi thực hiện các giao dịch về đất ở hoặc đất sản xuất nhỏ lẻ, giảm tải khối lượng công việc khổng lồ cho cấp tỉnh.

4.2. Vai trò của ban quản lý khu kinh tế

Một trong những vấn đề gây tranh luận nhiều nhất trong các lần sửa đổi luật trước đây là vị trí pháp lý của Ban Quản lý (BQL) Khu kinh tế. Có thời điểm, BQL được ví như "chủ đất", được ủy quyền giao đất, cho thuê đất trực tiếp. Tuy nhiên, mô hình này đã bộc lộ những bất cập về kiểm soát quyền lực và xung đột lợi ích. Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh vai trò của BQL theo hướng trở thành cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, đóng vai trò "nhạc trưởng" trong điều phối và xúc tiến đầu tư thay vì trực tiếp thực hiện các hành vi dân sự về đất đai.

Theo đó, BQL Khu kinh tế không còn là chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (thẩm quyền này thuộc về UBND các cấp như đã phân tích). Thay vào đó, BQL thực hiện chức năng phối hợp và tham mưu. Khoản 4 Điều 203 quy định BQL có trách nhiệm phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với diện tích đất thu hồi trong khu kinh tế.

Vai trò này tuy không trực tiếp nắm giữ quyền định đoạt đất đai nhưng lại mang tính chất quyết định đến tiến độ dự án. BQL đóng vai trò là đầu mối "một cửa" tiếp nhận hồ sơ, thẩm định nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư, sau đó trình UBND cấp tỉnh quyết định. Sự chuyển dịch này giúp quy trình trở nên minh bạch hơn: quyền quyết định thuộc về tập thể UBND, còn BQL tập trung vào chuyên môn kỹ thuật và hỗ trợ nhà đầu tư.

4.3. Các hình thức giao đất, cho thuê đất đai

Luật Đất đai 2024 đánh dấu sự chấm dứt của kỷ nguyên giao đất theo cơ chế "xin - cho" thiếu minh bạch. Các hình thức giao đất, cho thuê đất được quy định chặt chẽ, ưu tiên các phương thức cạnh tranh công khai:

• Đấu giá quyền sử dụng đất: Đây là phương thức ưu tiên hàng đầu áp dụng cho các quỹ đất "sạch" (đất đã được giải phóng mặt bằng, có hạ tầng). Việc đấu giá giúp Nhà nước thu được giá trị cao nhất từ đất đai, đồng thời tạo sân chơi bình đẳng cho mọi doanh nghiệp có năng lực tài chính.
• Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Đối với các dự án quy mô lớn, phức tạp, chưa giải phóng mặt bằng (ví dụ: dự án xây dựng khu đô thị mới trong KKT), Nhà nước sẽ tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư có phương án kinh doanh tốt nhất và năng lực triển khai khả thi nhất.
• Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu: Hình thức này bị thu hẹp đáng kể, chỉ còn áp dụng cho các trường hợp đặc biệt, phục vụ mục đích công cộng, an ninh quốc phòng, hoặc các dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư đặc biệt tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn (một số KKT nằm trong danh mục này có thể được xem xét).

Sự minh bạch hóa trong các hình thức giao đất này là yếu tố cốt lõi để thu hút các nhà đầu tư quốc tế chất lượng cao, những người luôn đặt tiêu chí tuân thủ pháp luật lên hàng đầu khi quyết định rót vốn vào các Khu kinh tế của Việt Nam.

5. Những điểm mới về đất khu kinh tế của so với luật cũ

Luật Đất đai 2024 không chỉ là bản nâng cấp của Luật 2013 mà chứa đựng những cải cách mang tính cấu trúc, tác động sâu rộng đến toàn bộ thị trường bất động sản công nghiệp. Đối với đất khu kinh tế, những điểm mới này tập trung giải quyết hai bài toán lớn: cơ chế định giá đất và quyền năng tài chính của người sử dụng đất.

5.1. Bãi bỏ khung giá, áp dụng bảng giá sát thị trường

Điểm thay đổi mang tính lịch sử nhất của Luật Đất đai 2024 là việc chính thức bãi bỏ Khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần. Trước đây, khung giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến cơ chế "hai giá", gây thất thu ngân sách và là nguồn gốc của khiếu kiện kéo dài trong đền bù giải phóng mặt bằng. Thay vào đó, Luật mới trao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất hằng năm, được xây dựng dựa trên nguyên tắc thị trường.

Tác động tích cực: Đối với các dự án phát triển Khu kinh tế mới, việc áp giá đền bù sát thị trường sẽ giúp công tác giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng hơn, giảm thiểu tình trạng người dân không đồng thuận bàn giao đất. "Nút thắt" mặt bằng – nguyên nhân chính khiến nhiều dự án KKT "đắp chiếu" nhiều năm – được kỳ vọng sẽ được tháo gỡ.

Thách thức: Chi phí đầu vào của doanh nghiệp (tiền thuê đất, chi phí đền bù) dự kiến sẽ tăng lên. Tuy nhiên, sự minh bạch và tốc độ triển khai dự án nhanh hơn sẽ bù đắp lại phần chi phí này, giúp nhà đầu tư sớm đưa dự án vào khai thác thương mại.

Luật Đất đai 2024 trao quyền tự chủ tài chính cao hơn cho doanh nghiệp thông qua việc cho phép linh hoạt lựa chọn và chuyển đổi giữa hình thức trả tiền thuê đất hằng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhà nước khuyến khích hình thức thuê đất trả tiền hằng năm. Điều này phù hợp với xu hướng thế giới, giúp giảm gánh nặng chi phí vốn ban đầu (CAPEX) cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc SMEs. Doanh nghiệp có thể bắt đầu với việc trả tiền hằng năm để tiết kiệm vốn lưu động, sau đó chuyển sang trả một lần khi tình hình tài chính vững mạnh hơn để cố định chi phí đất đai, tránh rủi ro tăng giá thuê trong tương lai.

5.2. Thay đổi quyền đối với chủ thể thuê đất trả tiền hằng năm

Đây được xem là cải cách quan trọng nhất đối với khối doanh nghiệp tư nhân. Theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm gần như không có quyền tài sản đối với quyền sử dụng đất (không được chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn). Điều này khiến đất thuê trả tiền hằng năm trở thành "tài sản chết" trong mắt các ngân hàng.

Luật Đất đai 2024 (Điều 34) đã thay đổi hoàn toàn cục diện này. Doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm nay đã được quyền:

• Bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất: Người mua sẽ được kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ, tiếp tục thuê đất theo mục đích đã xác định.
• Thế chấp tài sản: Được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn.
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Đối với các chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, họ có quyền cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hằng năm, tạo sự linh hoạt tối đa cho thị trường thứ cấp.

Quy định này biến quyền thuê đất trả tiền hằng năm trở thành một tài sản thực sự có tính thanh khoản và giá trị bảo đảm, khơi thông dòng vốn tín dụng khổng lồ cho nền kinh tế.

Luật Đất đai 2024 đặt nền móng pháp lý vững chắc cho việc xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất. Việc kết nối liên thông dữ liệu giữa các bộ ngành và địa phương giúp nhà đầu tư dễ dàng tra cứu thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý của thửa đất trong Khu kinh tế thông qua môi trường điện tử. Điều này giảm thiểu rủi ro pháp lý, ngăn chặn các hành vi lừa đảo hoặc giao dịch trên đất đang có tranh chấp, đất dính quy hoạch treo.

6. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp khi sử dụng đất sản xuất kinh doanh tại khu kinh tế

Trong hệ sinh thái pháp lý của Khu kinh tế, doanh nghiệp đóng vai trò trung tâm. Luật Đất đai 2024 đã thiết kế một hệ thống quyền và nghĩa vụ cân bằng, vừa bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, vừa đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Mức độ quyền hạn của doanh nghiệp phụ thuộc vào hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính mà họ lựa chọn.

6.1. Quyền của tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền một lần

Doanh nghiệp lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được hưởng quyền năng tài sản rộng nhất, gần như tương đương với quyền sở hữu (trong thời hạn thuê). Nhóm này bao gồm các quyền:

Chuyển nhượng: Được tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho chủ thể khác. Đây là cơ sở cho các hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập) dự án bất động sản công nghiệp sôi động.

Cho thuê lại: Được cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản (thường áp dụng cho các chủ đầu tư hạ tầng KCN).

Thế chấp: Được thế chấp bằng chính quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Giá trị thế chấp của đất thuê trả một lần thường rất cao, giúp doanh nghiệp tiếp cận các khoản vay lớn.

Góp vốn: Được dùng quyền sử dụng đất và tài sản để góp vốn hợp tác kinh doanh, liên doanh với các đối tác trong và ngoài nước.

6.2. Quyền của tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hằng năm 

Như đã đề cập , Luật 2024 đã xóa bỏ sự phân biệt đối xử quá lớn giữa hai hình thức trả tiền. Doanh nghiệp trả tiền hằng năm giờ đây cũng có quyền lực đáng kể:

Quyền bán tài sản và quyền thuê: Điểm đột phá nằm ở chỗ doanh nghiệp có thể chuyển nhượng tài sản trên đất kèm theo "quyền thuê trong hợp đồng". Điều này có nghĩa là hợp đồng thuê đất với Nhà nước không bị chấm dứt mà được chuyển giao cho người mua mới, đảm bảo tính liên tục của dự án.

Quyền thế chấp tài sản: Doanh nghiệp được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Tuy không được thế chấp "quyền sử dụng đất" (vì đất vẫn thuộc Nhà nước và tiền thuê chưa trả hết), nhưng việc cho phép thế chấp tài sản nhà xưởng, máy móc gắn liền với đất đã là một bước tiến lớn, giúp doanh nghiệp tận dụng đòn bẩy tài chính.

Cho thuê lại (đối với đất hạ tầng): Chủ đầu tư kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp trong KKT có quyền cho thuê lại đất đã có hạ tầng theo hình thức trả tiền hằng năm. Người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

6.3. Nghĩa vụ của doanh nghiệp

Bên cạnh các quyền lợi, doanh nghiệp trong Khu kinh tế phải tuân thủ nghiêm ngặt các nghĩa vụ pháp lý để đảm bảo sự phát triển bền vững:

• Sử dụng đúng mục đích quy hoạch: Đây là nghĩa vụ tối thượng. Đất được quy hoạch làm nhà máy không được tự ý biến tướng thành nhà ở hay trung tâm thương mại. Mọi sự thay đổi phải được cấp phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất.
• Nghĩa vụ tài chính: Thực hiện đầy đủ, đúng hạn việc nộp tiền thuê đất, thuế đất phi nông nghiệp và các khoản phí, lệ phí liên quan. Luật mới có chế tài mạnh mẽ hơn đối với việc chậm nộp hoặc trốn tránh nghĩa vụ tài chính.
• Bảo vệ môi trường và không hủy hoại đất: Luật Đất đai 2024 bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi hủy hoại đất, làm suy giảm chất lượng đất. Các doanh nghiệp sản xuất trong KKT phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về xử lý chất thải, không gây ô nhiễm môi trường đất và nước.
• Đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ: Doanh nghiệp phải đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Nếu quá thời hạn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án mà không đưa đất vào sử dụng, hoặc chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng, Nhà nước có quyền thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp bất khả kháng).

Dưới đây là bảng so sánh quyền của hai hình thức thuê đất:

Kết luận

Tổng kết lại, những quy định về đất sử dụng cho khu kinh tế và thời hạn sử dụng đất sản xuất, kinh doanh trong Luật Đất đai 2024 chính là lời giải cho bài toán cân bằng giữa quản lý nhà nước chặt chẽ và tạo không gian tự do tối đa cho nhà đầu tư. Việc xác lập một khung thời hạn ổn định, lâu dài cùng cơ chế gia hạn linh hoạt đã xóa bỏ những rào cản tâm lý về tính "tạm thời" của các dự án kinh tế, giúp các doanh nghiệp yên tâm đổ vốn vào các công trình hạ tầng quy mô lớn.

Nhìn rộng hơn, đất khu kinh tế dưới tác động của Luật mới sẽ không còn là những diện tích đất nằm chờ quy hoạch, mà sẽ trở thành tài sản có tính thanh khoản và giá trị thương mại cao, thúc đẩy sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại. Sự nhất quán trong các quy định về thời hạn sử dụng đất không chỉ phản ánh tư duy quản trị đất đai hiện đại của Nhà nước, mà còn là cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp để biến các khu kinh tế trở thành những "thành phố tương lai", nơi dòng chảy tài chính và trí tuệ được khơi thông. Với những ưu thế pháp lý này, nguồn lực đất đai chắc chắn sẽ tiếp tục là bệ phóng vững chắc đưa kinh tế Việt Nam vươn xa trên bản đồ đầu tư toàn cầu.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!