1. Hiểu thế nào là sở hữu chung?

Theo Điều 207 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 207. Sở hữu chung và các loại sở hữu chung

1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Như vậy, dưới góc độ tiếp cận hình thức sở hữu theo số lượng chủ sở hữu thì sở hữu chung được hiểu là có nhiều chủ thể cùng sở hữu tài sản. Nhiều chủ thể được hiểu là ít nhất phải từ 2 chủ thể trở lên. Chủ thể này có thể là cá nhân, pháp nhân, Nhà nước và các tổ chức không có tư cách pháp nhân như hộ gia đình, tổ hợp tác... Rõ ràng sự thay đổi số lượng chủ sở hữu sẽ có tính quyết định dẫn đến sự thay đổi hình thức sở hữu. Những căn cứ làm thay đổi số lượng chủ sở hữu từ một chủ thể sang nhiều chủ thể hoặc ngược lại rất đa dạng như theo thỏa thuận, do chủ sở hữu chung chết mà không có người thừa kế, do tuyên bố từ bỏ phần quyền sở hữu chung...

Sở hữu chung được phân chia thành 2 loại: Sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Có thể nói tiêu chí phân loại sở hữu chung theo phần và hợp nhất đó là tính xác định hay không xác định được phần quyền sở hữu của các chủ thể khi quan hệ sở hữu chung được duy trì. Thường thì phần quyền sở hữu được xác định theo thời điểm xác lập sở hữu chung. Phần của mỗi đồng sở hữu mà xác định được ngay từ khi xác lập thì nó được duy trì tính theo phần nhưng nếu không xác định được do căn nguyên “của chồng, công vợ” của sở hữu chung vợ chồng hay do tính chất của tài sản như các phần diện tích, trang thiết bị chung trong nhà chung cư, hoặc do căn nguyên từ các yếu tố lịch sử, tâm linh như sở hữu của dòng họ, cộng đồng thì đó là sở hữu chung hợp nhất.

2. Sở hữu chung được xác lập như thế nào?

"Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán." (Điều 208 Bộ luật dân sự 2015)

Như vậy, có ba căn cứ xác lập hình thức sở hữu chung, đó là: theo thỏa thuận, theo pháp luật quy định và theo tập quán.

Sự thỏa thuận của các chủ sở hữu riêng nhằm tạo tập mối quan hệ sở hữu chung giữa họ như thỏa thuận góp tiền mua chung một tài sản chung, cùng đóng góp công sức để tạo ra sản phẩm mới, việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung... chứ không phải là các thỏa thuận nhằm dịch chuyển quyền sở hữu từ chủ thể này sang chủ thể khác.

Các căn cứ làm xác lập hình thức sở hữu chung còn do pháp luật quy định như thừa kế chung theo pháp luật, do sáp nhập, trộn lẫn tài sản riêng thành chung... Tập quán được coi là căn cứ xác lập quyền sở hữu chung chủ yếu là đối với hình thức sở hữu chung của cộng đồng như sở hữu chung của cộng đồng dân cư đối với cây đa, giếng nước, sân đình...

3. Các hình thức sở hữu chung.

Theo Bộ luật dân sự 2015, ta có các hình thức sở hữu chung sau:

- Sở hữu chung theo phần: là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

- Sở hữu chung hợp nhất: là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

- Sở hữu chung của cộng đồng: là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

- Sở hữu chung của các thành viên gia đình: tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự và luật khác có liên quan.

- Sở hữu chung của vợ chồng: Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

- Sở hữu chung trong nhà chung cư: Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác.

- Sở hữu chung hỗn hợp: Sở hữu chung hỗn hợp là sở hữu đối với tài sản do các chủ sở hữu thuộc các thành phần kinh tế khác nhau góp vốn để sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận.

4. Quản lí, sử dụng tài sản chung.

Do tài sản thuộc quyền sở hữu của nhiều chủ thể nên các chủ thể phải thông nhất trong việc quản lí và sử dụng tài sản chung. Theo Điều 216 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 216. Quản lý tài sản chung

Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Điều luật chỉ ra nguyên tắc nhất trí khi quản lý tài sản chung. Khi thực hiện việc quản lí tài sản thì các chủ sở hữu phải cùng nhau nhất trí, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

"khi có thỏa thuận khác" được hiểu là các đồng sở hữu đã thỏa thuận chỉ cần một tỷ lệ nhất định các thành viên đồng ý là các vấn đề liên quan đến việc quản lí tài sản sẽ có hiệu lực.

"Pháp luật có quy định khác" tức là tùy thuộc vào đối tượng tài sản là gì mà căn cứ vào các luật chuyên ngành để thực hiện việc quản lí tài sản.

Ngoài việc quản lí thì các đồng sở hữu còn có quyền sử dụng tài sản chung. Theo Điều 217 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 217. Sử dụng tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cách thức sử dụng tài sản chung trong mỗi hình thức sở hữu chung là không giống nhau:

- Đối với hình thức sở hữu chung theo phần thì mỗi chủ sở hữu chung có quyền sử dụng tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường họp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;

- Đối với sở hữu chung hợp nhất thì các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc sử dụng tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Sở dĩ có sự khác nhau này là vì tính xác định được hay không xác định được của phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu đối với tài sản chung.

5. Định đoạt tài sản chung như thế nào?

Định đoạt tài sản chung là dịch chuyển tổng thể ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản chung cho các chủ thể khác. Đây là tài sản chung nên sự định đoạt luôn cần phải có sự thống nhất ý chí của tất cả các đồng sở hữu chung.

Tại Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.

Điều luật chỉ rõ cách thức định đoạt đối với hình thức sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần.

Đối với sở hữu chung hợp nhất như sở hữu chung của vợ chồng, của cộng đồng, sở hữu chung nhà chung cư thì việc định đoạt phải phải theo sự thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Luật hôn nhân và gia đình có quy định về cách thức định đoạt tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, khi kết thúc hôn nhân và khi một bên chết.

Đối với tài sản chung theo phần thì việc định đoạt tài sản chung cũng trên cơ sở đồng thuận. Tuy nhiên, nếu không đạt được sự đồng thuận thì pháp luật cho phép quyền tự quyết thuộc về mỗi đồng sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. Đây được xem như là quyền đương nhiên của mỗi đồng sở hữu chung khi định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Ngoài việc tuân thủ nguyên tắc khi bán phần quyền sở hữu là không xâm phạm đến lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lọi ích của các đồng sở hữu chung khác thì còn phải dành quyền ưu tiên mua cho các đồng sở hữu chung còn lại với các điều kiện như sau:

- Phải gửi thông báo bằng văn bản với nội dung: sẽ bán phần quyền sở hữu chung với các điều kiện bán;

- Phải chờ một khoảng thời gian theo luật định: 1 tháng nếu tài sản chung là động sản và 3 tháng nếu tài sản chung là bất động sản.

Từ đó, có thể suy ra điều kiện để bán phần quyền sở hữu chung cho người khác:

- Khi các đồng sở hữu chung còn lại từ chối không mua hoặc hết thời hạn luật định mà không trả lời;

- Phải bán theo đúng như những điều kiện đã thông báo cho các đồng sở hữu chung.

Như vậy, nếu có bất cứ sự thay đổi về điều kiện bán thì việc thông báo lại được thực hiện lại từ đầu. Nếu một trong các điều kiện trên bị vi phạm thì các đồng sở hữu chung còn lại có quyền kiện ra Tòa án yêu cầu dịch chuyển toàn bộ quyền và nghĩa vụ của người mua đó cho mình.

Một trong các hình thức định đoạt đối với tài sản chung là một trong các đồng sở hữu chung từ bỏ quyền sở hữu đối với phần quyền sở hữu của mình. Việc từ bỏ phần quyền được nhà làm luật dự liệu trong các trường hợp sau:

- Tài sản chung là bất động sản thì phần quyền sở hữu được xác lập cho Nhà nước theo tinh thần quy định của khoản 1 Điều 228 của Bộ luật dân sự;

- Tài sản chung là động sản thì phần quyền sở hữu được xác lập cho các đồng sở hữu chung còn lại;

- Nếu tất cả các đồng sở hữu chung đều từ bỏ thì tài sản chung trở thành tài sản vô chủ và việc xác lập đối với tài sản vô chủ được thực hiện theo quy định tại Điều 228 Bộ luật dân sự quy định về xác lập quyền sở hữu đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu.

Còn trường hợp một trong các đồng sở hữu chung chết mà không có người thừa kế, thì phần quyền sở hữu của họ đối với tài sản chung cũng được xem là phần sở hữu vô chủ và hậu quả pháp lý giống như trường hợp từ bỏ đối với phần quyền sở hữu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.