Quy định về quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển theo Luật đất đai 2024

Nhằm khắc phục những bất cập trong thực tiễn quản lý đất bãi bồi trước đây, đồng thời bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội với mục tiêu bảo vệ môi trường, Luật Đất đai 2024 đã chính thức “luật hóa” các quy định về quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển với những nguyên tắc, giới hạn và cơ chế quản lý rõ ràng hơn. So với các quy định rải rác trước đây, Luật mới đã xác lập khuôn khổ pháp lý thống nhất, làm rõ vai trò của Nhà nước, trách nhiệm của cơ quan quản lý cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể.

Việc hiểu đúng và đầy đủ các quy định này không chỉ giúp người dân, doanh nghiệp tránh các rủi ro pháp lý như lấn chiếm đất, sử dụng sai mục đích, bị thu hồi đất, mà còn là cơ sở quan trọng để định hướng đầu tư, khai thác đất bãi bồi theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phù hợp với yêu cầu bảo vệ tài nguyên, môi trường.

1. Đất bãi bồi ven sông, ven biển là gì?

Trong khoa học pháp lý đất đai, việc định danh chính xác đối tượng điều chỉnh là tiền đề cho mọi hoạt động quản lý. Khác với các loại đất ổn định như đất ở hay đất chuyên trồng lúa nước, đất bãi bồi ven sông, ven biển là một thực thể địa lý luôn trong trạng thái biến đổi.

Căn cứ vào Điều 191 Luật Đất đai 2024, mặc dù không đưa ra một định nghĩa mang tính hàn lâm trong phần "Giải thích từ ngữ", nhưng thông qua quy định về phạm vi điều chỉnh, Luật đã xác lập nội hàm của khái niệm đất bãi bồi ven sông, ven biển bao gồm bốn thành tố chính:

• Đất bãi bồi ven sông: Là phần đất được hình thành dọc theo hai bên bờ sông do quá trình lắng đọng phù sa, thường mở rộng ra phía lòng sông vào mùa kiệt và có thể bị ngập nước vào mùa lũ.   
• Đất cù lao trên sông: Là các vùng đất nổi lên giữa dòng sông, tách biệt với hai bờ, hình thành do sự thay đổi dòng chảy và bồi tụ lâu năm. Về mặt pháp lý, đây là đối tượng phức tạp nhất do vị trí thường nằm ở ranh giới giữa các địa phương.   
• Đất bãi bồi ven biển: Là vùng đất tiếp giáp với mép nước biển, được hình thành do sự tương tác giữa dòng chảy sông ra biển và chế độ thủy triều, dòng hải lưu đưa cát và phù sa bồi đắp.   
• Đất cù lao trên biển: Là các đảo nhỏ hoặc cồn cát nổi lên trên vùng biển ven bờ, có thể nhìn thấy khi thủy triều thấp hoặc cao tùy thuộc vào đặc điểm địa hình.

Luật Đất đai 2024 tiếp cận khái niệm này dưới góc độ "quỹ đất chưa sử dụng" hoặc "đất nông nghiệp", tùy thuộc vào việc diện tích đó đã được đưa vào khai thác hay chưa. Điểm mới trong tư duy của Luật 2024 là sự công nhận tính "mở" của loại đất này - tức là diện tích đất có thể tăng thêm do tự nhiên bồi đắp và Nhà nước có cơ chế để xác lập quyền quản lý ngay lập tức đối với phần diện tích tăng thêm đó.

2. Đối tượng quản lý đất bãi bồi ven biển, ven sông căn

2.1. Ủy ban nhân dân cấp xã

Điểm nhấn quan trọng nhất của Điều 191 Luật Đất đai 2024 là sự trao quyền mạnh mẽ cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện. Tuy nhiên, sau sáp nhập đơn vị hành chính, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ là cơ quan có trách nhiệm quản lý đất bãi bồi ven sông, ven biển thuộc địa bàn; điều tra, khảo sát, theo dõi, đánh giá quỹ đất bãi bồi ven sông, ven biển thường xuyên được bồi tụ hoặc thường bị sạt lở để có kế hoạch khai thác, sử dụng theo quy định tại Điểm q Khoản 1 Điều 14 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025

Thẩm quyền cụ thể của UBND cấp xã bao gồm:

• Giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân: UBND cấp xã có toàn quyền quyết định việc giao đất hoặc cho thuê đất bãi bồi ven sông, ven biển cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, sản xuất lâm nghiệp, làm muối. Quy định này giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho người dân địa phương.
• Quản lý quy hoạch: Cấp xã chịu trách nhiệm đưa quỹ đất bãi bồi vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Việc này đòi hỏi UBND xã phải có sự khảo sát, đánh giá trữ lượng đất bồi hàng năm để cập nhật vào bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
• Quản lý đất chưa sử dụng: Đối với các diện tích đất bãi bồi mới hình thành nhưng chưa có quyết định giao hoặc cho thuê cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào, trách nhiệm quản lý thuộc về UBND cấp xã. Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm trước Nhà nước nếu để xảy ra tình trạng lấn chiếm, sử dụng trái phép đất bãi bồi trên địa bàn mình quản lý.   
• Đăng ký vào hồ sơ địa chính: UBND cấp xã có trách nhiệm rà soát, cập nhật biến động đất đai và đăng ký các diện tích đất bãi bồi mới vào hồ sơ địa chính. Đây là bước pháp lý đầu tiên để biến "đất tự nhiên" thành "đất quản lý".

2.2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

UBND cấp tỉnh giữ vai trò quản lý đối với các đối tượng sử dụng đất có quy mô lớn và tính chất pháp lý phức tạp hơn. Cụ thể:

• Đối với Tổ chức kinh tế và Yếu tố nước ngoài: UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư trên đất bãi bồi. Điều này đảm bảo các dự án quy mô lớn, có tác động môi trường rộng (như các khu du lịch sinh thái ven biển, các dự án nuôi trồng thủy sản công nghệ cao) được thẩm định kỹ lưỡng ở cấp cao nhất của địa phương.   
• Giải quyết tranh chấp địa giới: Đối với các bãi bồi hình thành tại khu vực giáp ranh giữa các xã , UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định địa giới hành chính và quyền quản lý, tránh tình trạng tranh chấp tài nguyên giữa các địa phương cấp dưới.

3. Quy định về quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển 

3.1. Hình thức sử dụng đất: Ưu tiên thuê đất và đấu giá

Điều 191 Luật đất đai 2024 quy định hình thức sử dụng chủ yếu đối với đất bãi bồi ven sông, ven biển là Nhà nước cho thuê đất.

Cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần: Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất bãi bồi để sản xuất kinh doanh (nuôi trồng thủy sản, làm muối, du lịch) thường được Nhà nước cho thuê đất. Luật đất đai 2024 khuyến khích hình thức thuê đất trả tiền hàng năm để giảm áp lực tài chính ban đầu cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời cũng mở rộng quyền năng cho người thuê trả tiền hàng năm (như quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản) để thúc đẩy đầu tư.   

Đấu giá quyền sử dụng đất: Đây là điểm nhấn quan trọng. Đối với các khu đất bãi bồi đã được quy hoạch cho mục đích thương mại hoặc nuôi trồng thủy sản giá trị cao, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Cơ chế này nhằm loại bỏ cơ chế "xin - cho", đảm bảo tính minh bạch và thu về giá trị thực của đất cho ngân sách nhà nước.

3.2. Thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển được quy định linh hoạt nhưng có giới hạn để đảm bảo sự kiểm soát của Nhà nước đối với loại tài nguyên biến động này.

Theo dự án đầu tư: Đối với tổ chức, thời hạn thuê đất được xem xét trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Địa bàn khó khăn: Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, hoặc dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Hộ gia đình, cá nhân: Thời hạn thuê đất để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối thường ngắn hơn, phù hợp với chu kỳ sản xuất, nhưng tối đa cũng tuân theo quy định chung của đất nông nghiệp. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn nếu có nhu cầu và tuân thủ đúng pháp luật.

3.3. Điều khoản chuyển tiếp cho đất sử dụng trước 01/7/2014

Luật Đất đai 2024 rất chú trọng đến tính ổn định của các quan hệ đất đai đã hình thành trong lịch sử. Điều 191 quy định cụ thể về xử lý chuyển tiếp:

• Tiếp tục sử dụng: Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất bãi bồi ven sông, ven biển trước ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn giao đất còn lại.
• Hết hạn giao đất: Khi hết thời hạn giao đất, nếu người dân có nhu cầu tiếp tục sử dụng, Nhà nước không tự động thu hồi mà sẽ xem xét gia hạn sử dụng đất hoặc chuyển sang hình thức thuê đất theo quy định mới của Luật 2024.
• Diện tích vượt hạn mức: Đối với phần diện tích đất bãi bồi mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vượt hạn mức giao đất nông nghiệp (do nhận chuyển nhượng, khai hoang thêm), họ phải chuyển sang thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức đó và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.   

4. Một số tình huống thực tế thường gặp 

Tình huống 1: Tranh chấp ranh giới do đất bãi bồi "nở ra" hoặc "trôi đi"

Bối cảnh: Ông A thuê 5ha đất bãi bồi ven sông để nuôi cá. Sau 5 năm, do dòng chảy thay đổi, diện tích đất của ông A bị sạt lở mất 1ha, nhưng phía đuôi bãi bồi lại được phù sa bồi đắp thêm 2ha. Ông A tự ý rào chắn thêm 2ha mới bồi đó vào trang trại của mình. Hộ ông B liền kề khiếu nại. 

Phân tích pháp lý:

Sạt lở: Đối với 1ha bị sạt lở, ông A được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước điều chỉnh giảm diện tích thuê và giảm tiền thuê đất tương ứng. Nhà nước không bồi thường giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích bị sạt lở tự nhiên này.

Bồi tụ: Đối với 2ha mới bồi tụ, ông A không đương nhiên có quyền sử dụng. Theo Luật Đất đai 2024, diện tích này thuộc quỹ đất chưa sử dụng do UBND xã quản lý. Hành vi tự ý rào chắn của ông A là hành vi lấn chiếm đất. Ông A muốn sử dụng phải làm đơn xin thuê đất gửi UBND huyện. Nếu ông B cũng có nhu cầu, và diện tích này phù hợp quy hoạch, cơ quan nhà nước có thể xem xét cho thuê hoặc tổ chức đấu giá quyền thuê.   

Tình huống 2: Mua bán đất bãi bồi bằng giấy tay và đòi bồi thường

Bối cảnh: Bà C mua lại đầm nuôi tôm của ông D bằng giấy viết tay năm 2018. Đất này ông D khai hoang từ năm 2000 nhưng chưa có Sổ đỏ. Năm 2025, huyện thu hồi đất để làm kè chống sạt lở. Bà C yêu cầu bồi thường.

 Phân tích pháp lý:

Giao dịch vô hiệu: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2018 bằng giấy tay khi đất chưa có Sổ đỏ là vi phạm pháp luật (Điều 188 Luật Đất đai 2013, nay là Luật 2024). Giao dịch này vô hiệu.

Quyền bồi thường:

• Về đất: Bà C khó được bồi thường về đất vì giao dịch không hợp pháp. Tuy nhiên, nếu chứng minh được bà là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và đất có nguồn gốc khai hoang trước 01/7/2014, đáp ứng điều kiện tại Điều 138, bà có thể được xem xét hỗ trợ.
• Về tài sản: Bà C có thể được bồi thường đối với tài sản (tôm, cá, nhà chòi) do bà trực tiếp đầu tư tạo lập trên đất, nếu việc xây dựng tài sản đó không vi phạm quy định cấm tại thời điểm xây dựng. Thực tiễn xét xử cho thấy Tòa án thường không công nhận yêu cầu bồi thường về đất trong các trường hợp lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép đất công ích hoặc đất bãi bồi nhà nước quản lý.   

Tình huống 3: Gia hạn quyền sử dụng đất khi quy hoạch thay đổi

Bối cảnh: Công ty E thuê đất bãi bồi ven biển làm khu du lịch sinh thái, thời hạn 50 năm, hết hạn vào năm 2026. Công ty xin gia hạn nhưng tỉnh đã phê duyệt quy hoạch mới, khu vực này trở thành đất quốc phòng.

 Phân tích pháp lý:

Theo Luật Đất đai 2024, điều kiện để gia hạn sử dụng đất là "việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm gia hạn".

Do quy hoạch đã thay đổi sang đất quốc phòng, Công ty E sẽ không được gia hạn. Khi hết hạn hợp đồng, Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định tại Điều 82 (thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật). Công ty E phải di dời tài sản và trả lại đất, không được bồi thường về đất. 

Kết luận

Có thể thấy, đất bãi bồi ven sông, ven biển là loại đất đặc thù, mang tính chất công cộng cao, chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố tự nhiên và có vai trò quan trọng trong bảo vệ môi trường, phòng, chống thiên tai cũng như phát triển bền vững. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2024 đã tiếp cận việc quản lý và sử dụng loại đất này theo hướng thận trọng, thống nhất và đặt lợi ích chung của xã hội lên hàng đầu, thay vì mở rộng việc công nhận quyền sử dụng đất một cách tràn lan.

 Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.