Thể hiện quy hoạch trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào?

1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất

Khoản 36 Điều 3 của Luật Đất đai 2024 đưa ra định nghĩa rõ ràng về quy hoạch sử dụng đất, nhấn mạnh rằng quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và phân vùng đất đai nhằm phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu. Quy hoạch này được thực hiện dựa trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính trong một thời kỳ xác định. Mục tiêu của quy hoạch là đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý và hiệu quả, đồng thời đáp ứng các yêu cầu phát triển của đất nước và các yêu cầu cấp thiết khác như bảo vệ môi trường và an ninh quốc gia.

Theo Điều 61 của Luật Đất đai 2024, hệ thống quy hoạch sử dụng đất bao gồm nhiều cấp, từ cấp quốc gia đến các cấp địa phương. Cụ thể, hệ thống này bao gồm: quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh là những quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia, được thực hiện theo các quy định chung của Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp lý liên quan đến quy hoạch. Các quy hoạch này không chỉ hướng tới việc phát triển kinh tế mà còn đảm bảo an ninh quốc gia và bảo vệ các lợi ích công cộng.

Ngoài ra, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện được xây dựng với tính chất kỹ thuật và chuyên ngành, có nhiệm vụ cụ thể hóa các quy hoạch ở cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh. Những quy hoạch này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các mục tiêu phát triển cụ thể của từng khu vực, đảm bảo sự phân bổ hợp lý nguồn lực đất đai, phục vụ cho nhu cầu phát triển của từng địa phương trong bối cảnh chung của quốc gia.

2. Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất

Điều 60 của Luật Đất đai 2024 quy định 10 nguyên tắc quan trọng trong việc lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính hợp lý, hiệu quả và bền vững trong việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai. Một trong những nguyên tắc đầu tiên là quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc và mối quan hệ giữa các loại quy hoạch khác nhau theo quy định của Luật Quy hoạch, đồng thời phải tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành và lĩnh vực có sử dụng đất, để đảm bảo tính hợp lý và đồng bộ trong việc phân bổ nguồn lực đất đai.

Cùng với đó, quy hoạch sử dụng đất quốc gia cần bảo đảm tính đặc thù và liên kết vùng, đảm bảo sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và địa phương, đồng thời phù hợp với tiềm năng đất đai của quốc gia để sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất các cấp cũng phải đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững, và bảo đảm yếu tố quốc phòng, an ninh, đảm bảo an toàn, ổn định cho xã hội.

Một nguyên tắc quan trọng nữa là tính thống nhất và đồng bộ trong việc lập quy hoạch giữa các cấp. Quy hoạch sử dụng đất của cấp trên phải đảm bảo nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới, trong khi quy hoạch cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch cấp trên. Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định rõ nội dung sử dụng đất tại cấp xã, và kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Ngoài ra, nội dung quy hoạch sử dụng đất cần kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất với không gian, phân vùng sử dụng đất và hệ sinh thái tự nhiên, nhằm bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Việc sử dụng đất phải tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường, đồng thời thích ứng với biến đổi khí hậu và bảo đảm an ninh lương thực quốc gia. Quy hoạch cũng phải chú trọng bảo vệ độ che phủ rừng, bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị các di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh.

Quy hoạch sử dụng đất cần bảo đảm tính liên tục, kế thừa và ổn định, đặc thù và liên kết giữa các vùng kinh tế - xã hội, đồng thời cân đối hài hòa giữa các ngành, lĩnh vực, địa phương và giữa các thế hệ. Việc lập quy hoạch phải phù hợp với điều kiện và tiềm năng đất đai của mỗi vùng, miền.

Để đảm bảo tính công khai, minh bạch, việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất các cấp cần có sự tham gia của tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng và cá nhân. Quy hoạch cũng phải được lập đồng thời ở các cấp, trong đó quy hoạch cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn. Nếu đến hết thời kỳ quy hoạch mà quy hoạch của thời kỳ tiếp theo chưa được phê duyệt, thì các chỉ tiêu sử dụng đất chưa thực hiện hết sẽ được tiếp tục thực hiện cho đến khi quy hoạch mới được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Cuối cùng, kế hoạch sử dụng đất phải được lập đồng thời với việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ở cùng cấp, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sẽ được lập cùng lúc với việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Những nguyên tắc này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, trừ nguyên tắc (9) sẽ có hiệu lực khi Nghị quyết 61/2022/QH15 hết hiệu lực.

3. Thể hiện quy hoạch trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào?

Căn cứ theo Mục 1 Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, hướng dẫn việc thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định rõ về cách thức trình bày và các thông tin cần thiết khi thực hiện sơ đồ thửa đất. Sơ đồ thửa đất được xây dựng trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc mảnh trích đo bản đồ địa chính đã được sử dụng để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu quan trọng nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp pháp trong việc thể hiện các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất.

Sơ đồ thửa đất phải thể hiện rõ các nội dung sau: hình thể của thửa đất, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam, chiều dài các cạnh thửa đất, số hiệu thửa và các thửa liền kề. Đồng thời, sơ đồ cũng cần chỉ rõ chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đối với những nơi không lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện). Các chỉ giới và mốc giới hành lang bảo vệ an toàn của các công trình liên quan đến thửa đất cũng cần được thể hiện rõ ràng trên sơ đồ. Ngoài ra, trong sơ đồ còn phải có bảng liệt kê tọa độ các đỉnh thửa, thể hiện số hiệu đỉnh thửa, tọa độ (X,Y) của từng đỉnh và kích thước giữa các đỉnh thửa liền kề.

Đối với các cạnh thửa đất, chúng được thể hiện bằng đường nét liền khép kín, với kích thước của các cạnh được đo bằng đơn vị mét (m), làm tròn đến hai chữ số thập phân. Nếu thửa đất có nhiều cạnh mà không đủ chỗ để thể hiện chiều dài tất cả các cạnh trên sơ đồ, thì sẽ đánh số hiệu các đỉnh thửa theo chiều kim đồng hồ và chỉ thể hiện tọa độ cùng chiều dài của các cạnh liền kề. Trong trường hợp thửa đất có ranh giới là đường cong, chỉ cần thể hiện tổng chiều dài của đường cong mà không cần ghi tọa độ các đỉnh thửa.

Ngoài ra, sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tỷ lệ cố định. Tùy vào kích thước thực tế của thửa đất trên bản đồ, sơ đồ có thể được phóng to hoặc thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng sao cho phù hợp, nhưng kích thước tối thiểu của sơ đồ phải không nhỏ hơn 05cm². Nếu thửa đất có chiều dài lớn hơn nhiều lần chiều rộng và việc thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng khiến chiều rộng không đủ chỗ để thể hiện thông tin, thì chiều dài và chiều rộng của thửa đất có thể được thể hiện theo tỷ lệ khác nhau, miễn là không làm thay đổi dạng hình học của thửa đất.

Đặc biệt, chỉ giới quy hoạch sử dụng đất phải được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch, trong khi chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình phải được thể hiện bằng đường nét ba chấm xen kẽ nét đứt, cùng với mũi tên chỉ hướng phạm vi hành lang an toàn. Mốc giới quy hoạch và mốc giới hành lang an toàn sẽ được thể hiện bằng dấu chấm đậm, và tên của các đường chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang an toàn phải được ghi chú tại các vị trí thích hợp trên sơ đồ.

Cuối cùng, bảng liệt kê tọa độ các đỉnh thửa đất phải được thể hiện đầy đủ, chi tiết trong sơ đồ, giúp đảm bảo tính chính xác và rõ ràng của thông tin địa chính đối với mỗi thửa đất. Những quy định này góp phần quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của các chủ sở hữu đất và tuân thủ các quy định pháp lý về đất đai.

Xem thêm bài viết: Làm sao để biết đất có bị quy hoạch hay không? Kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất như thế nào ?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.