1. Thời điểm xác nhận đất chuyển nhượng là khi nào?
Đất chuyển nhượng được hiểu là khi đất được xác nhận là đã chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này qua người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo đó, có thể thấy hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ khi có phát sinh ra giao dịch chuyển nhượng. Và để công nhận giao dịch chuyển nhượng này thì hoạt động này phải đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Ngoài các quy định về nội dung, hình thức của giao dịch thì hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần được đảm bảo theo quy định pháp luật đất đai tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 thì giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng được quy định như sau:
- Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
- Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.
Tuy nhiên, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa là thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng. Tức là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng chứng thực sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng chứng thực. Nhưng điều này không có nghĩa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có hiệu lực.
Căn cứ vào khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, thời điểm xác nhận đất chuyển nhượng theo quy định pháp luật qua các hình thức như tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế, ... được xác định từ thời điểm người sử dụng đất tiến hành đăng ký giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai. Và hoạt động chuyển nhượng đất được công nhận từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan có thẩm quyền nơi địa phương có đất, chứ không phải từ thời điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
2. Khi chung quyền sử dụng đất với nhóm người thì thời điểm thực hiện quyền là khi nào?
Căn cứ vào khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, đối với nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất thì sẽ có các quyền và nghĩa vụ như sau: Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định.
Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.
Đối với trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Theo quy định nêu trên thì để người có chung quyền sử dụng đất với nhóm người sử dụng đất muốn thực hiện quyền của mình một cách độc lập đối với các thành viên khác trong nhóm thì cần phải thực hiện thủ tục tách thửa đất và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, tính từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng với một nhóm khác mới được xác lập. Tuy nhiên, để thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất thuộc quyền sử dụng chung của một nhóm thì cần phải thỏa mãn điều kiện để tách thửa theo quy định pháp luật. Nếu trong trường hợp không đủ điều kiện để phân chia theo phần thì phải thực hiện quyền của người sử dụng đất theo nhóm người sử dụng đất và tiến hành ủy quyền người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất (nếu cần).
3. Người sử dụng đất được thực hiện quyền đối với một phần diện tích khi nào?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, trong trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Theo đó, người sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện quyền của người sử dụng đất từ thời điểm có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để việc thực hiện quyền đối với một phần diện tích đất đảm bảo điều kiện về tách thửa thì phải thực hiện thủ tục đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Trên thực tế, có hai trường hợp sẽ dẫn đến kết quả là sử dụng một phần quyền sử dụng đất bao gồm: Thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong nhóm người sử dụng đất; thực hiện chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Điểm khác nhau cơ bản trong hai trường hợp này khi xác định thời điểm được thực hiện quyền, đó là:
- Trường hợp người có chung quyền sử dụng đất được thực hiện quyền của mình sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận, do đó, phải qua hai bước: Tách thửa và cấp Giấy chứng nhận; thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần diện tích quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện vào thời điểm được cấp Giấy chứng nhận; nói cách khác, nếu người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì chỉ cần thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau: Quy trình mua bán chuyển nhượng đất đai hợp pháp?
Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Bùi Thị Nhung qua số điện thoại: 0931626162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.
