1. Quy định về thời hạn cho thuê đất trong hợp đồng thuê đất ?

Xin chào Công ty luật Minh Khuê, tôi muốn hỏi về Thời hạn cho thuê đất trong hợp đồng thuê được quy định như thế nào ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty luật Minh Khuê, câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và trả lời như sau :

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13 thì:

"Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.....

Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Em xin chào luật sư ạ. Em xin hỏi hiện nay đất của các hộ dân gần 60 hộ dân có đất và đất được thuê trong 20 năm và bây giờ các hộ dân xin chuyển đổi từ đất thuê sang đất có sổ đỏ, đất lâu dài thì có được không ạ. Em xin cảm ơn.

=> Theo qui định của Luật đất đai năm 2013 thì nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp."

Vậy bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà mình đang thuê, cụ thể thủ tục và chi phí khi xin cấp GCNQSD đất bạn có thể tham khảo tại đây.

Bạn không nói rõ bạn có nhu cầu sử dụng đất lâu dài vì mục đích gì do đó chúng tôi chưa thể trao đổi chính xác với bạn được. Thông thường bạn sử dụng đất trồng lúa, trồng cây hằng năm, trồng cây lâu năm, đất ở,... thì bạn sẽ được cơ quan nhà nước cho phép sử dụng lâu dài. Trong trường hợp này bạn nên trực tiếp đến cơ quan có thẩm quyền ở địa phương bạn để trao đổi rõ ràng hơn.

Thưa luật sư: Cho tôi hỏi, theo qui định hiện hành về luật đất đai sửa đổi thì thời gian ký hợp đồng cho người khác thuê đất tối đa là mấy năm? Phòng công chứng có đủ thẩm quyền và biết hết luật đất đai để công chứng hồ sơ không? Trân trọng kính chào!

Trong trường hợp của bạn, nếu đất này là đất bạn được nhà nước giao hoặc cho thuê có hạn mức thì bạn có thể cho thuê lại tối đa trong khoảng thời gian được thuê còn lại của đất. Nếu đất này đã thuộc quyền sử dụng của bạn, không thuộc trường hợp nhà nước cho thuê, giao đất thì thời hạn thuê do 2 bên thỏa thuận.

Hợp đồng thuê đất bạn có thể lập tại một văn phòng công chứng bất kỳ, công chứng viên có chứng chỉ hành nghề sẽ đủ thẩm quyền công chứng cho bạn hợp đồng này.

Chào công ty luật Minh Khuê! Tôi có một vấn đề về việc thuê đất, xin nhờ quý công ty tư vấn giúp tôi. Sự việc như sau: Gia đình tôi có thuê một mảnh đất về để trồng hoa màu. Vì mảnh đất này khá thấp nên gia đình tôi quyết định nâng đất (đổ thêm đất) lên. Khi nâng đất, không có sự chúng kiến của chủ cũ (người đã cho gia đình tôi thuê) mà chỉ có người quen của gia đình tôi. Người quen này đã đánh dấu phần mặt bằng đất cũ với phần đất mới đổ thêm vào. Khi trả lại đất, chủ cũ (người đã cho gia đình tôi thuê) đòi lại phần đất có cả phần mà gia đình tôi nâng thêm đó luôn là đúng hay sai? Nếu người ta không chịu phần mà người quen tôi đã đánh dấu thì sự việc nên giải quyết như thế nào? Rất mong nhận được nhận câu trả lời sớm từ công ty. Tôi chân thành cảm ơn!

Trong trường hợp bạn có hợp đồng thuê đất thì bạn chỉ được thực hiện những công việc có ghi trong hợp đồng, trường hợp bạn muốn thực hiện các công việc khác ngoài hợp đồng thì bạn phải được sự đồng ý của người chủ đất, ở đây bạn đổ đất để tôn cao nền của mảnh đất bạn thuê lên nhưng việc này không được thông qua người chủ đất nên người chủ đất không có nghĩa vụ bồi thường cho bạn chi phí tôn tạo này. Nếu bạn và người đó không thỏa thuận được về vấn đề này, bạn có thể khôi phục lại hiện trạng ban đầu của mảnh đất và bàn giao lại cho người chủ.

>> Xem thêm:  Gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất khi bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 như thế nào?

2. Mẫu hợp đồng thuê đất mới nhất hiện hành

Hợp đồng thuê đất hiện hành ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Mẫu số 04. Hợp đồng cho thuê đất

(Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT
-------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: ....

..., ngày..... tháng .....năm ....

HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Căn cứ Quyết định số………….ngày…tháng …năm…của Ủy ban nhân dân……..về việc cho thuê đất……………..1

Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ... tại ……………………………., chúng tôi gồm:

I. Bên cho thuê đất:

……………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………..

II. Bên thuê đất là: ..................................................................................

(Đối với hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; đối với cá nhân thì ghi tên cá nhân, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, số chứng minh nhân dân, tài khoản (nếu có); đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, họ tên và chức vụ người đại diện, số tài khoản…..).

III. Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với các điều, khoản sau đây:

Điều 1. Bên cho thuê đất cho Bên thuê đất thuê khu đất như sau:

1. Diện tích đất .............. m2 (ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị là mét vuông)

Tại ... (ghi tên xã/phường/thị trấn; huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh; tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho thuê).

2. Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địa chính) số ..., tỷ lệ …….. do ... .......lập ngày … tháng … năm ... đã được ... thẩm định.

3. Thời hạn thuê đất ... (ghi rõ số năm hoặc số tháng thuê đất bằng số và bằng chữ phù hợp với thời hạn thuê đất), kể từ ngày ... tháng ... năm ... đến ngày ... tháng ... năm ...

4. Mục đích sử dụng đất thuê:.......................................

Điều 2. Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau:

1. Giá đất tính tiền thuê đất là ... đồng/m2/năm, (ghi bằng số và bằng chữ).

2. Tiền thuê đất được tính từ ngày ... tháng ... năm...............................

3. Phương thức nộp tiền thuê đất: ...........................

4. Nơi nộp tiền thuê đất: .......................................

5. Việc cho thuê đất không làm mất quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và mọi tài nguyên nằm trong lòng đất.

Điều 3. Việc sử dụng đất trên khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi tại Điều 1 của Hợp đồng này 2.....

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của các bên

1. Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất của Bên thuê đất trong thời gian thực hiện hợp đồng, không được chuyển giao quyền sử dụng khu đất trên cho bên thứ ba, chấp hành quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

2. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, Bên thuê đất có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp Bên thuê đất bị thay đổi do chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tài sản gắn liền với đất thuê............................ thì tổ chức, cá nhân được hình thành hợp pháp sau khi Bên thuê đất bị thay đổi sẽ thực hiện tiếp quyền và nghĩa vụ của Bên thuê đất trong thời gian còn lại của Hợp đồng này.

3. Trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực thi hành, nếu Bên thuê đất trả lại toàn bộ hoặc một phần khu đất thuê trước thời hạn thì phải thông báo cho Bên cho thuê đất biết trước ít nhất là 6 tháng. Bên cho thuê đất trả lời cho Bên thuê đất trong thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhận được đề nghị của Bên thuê đất. Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt bằng.

4. Các quyền và nghĩa vụ khác theo thoả thuận của các Bên (nếu có) 3

..................................................................................................................

Điều 5. Hợp đồng thuê đất chấm dứt trong các trường hợp sau:

1. Hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp;

2. Do đề nghị của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận;

3. Bên thuê đất bị phá sản hoặc bị phát mại tài sản hoặc giải thể;

4. Bên thuê đất bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 6. Việc giải quyết tài sản gắn liền với đất sau khi kết thúc Hợp đồng này được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Điều 7. Hai Bên cam kết thực hiện đúng quy định của hợp đồng này, nếu Bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.

Cam kết khác (nếu có) 4...............................................

.....................................................................................................................

Điều 8. Hợp đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi Bên giữ 01 bản và gửi đến cơ quan thuế, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất.

Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày……………………………….../.

Bên thuê đất

(Ký, ghi rõ họ, tên, đóng dấu (nếu có)

Bên cho thuê đất

(Ký, ghi rõ họ, tên và đóng dấu)

--------------------------------

1 Ghi thêm văn bản công nhận kết quả đấu thầu; Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận đầu tư ….

2 Ghi thêm theo Giấy chứng nhận đầu tư….đối với trường hợp bên thuê đất có Giấy chứng nhận đầu tư

3 Phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan

4 Phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan

>> Xem thêm:  Gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất theo Nghị định số 41/2020/NĐ-CP

3. Hợp đồng thuê đất trồng lúa có hợp pháp không ?

Chào luật sư, Tôi muốn hỏi: Hiện ở Quê tôi có khoảng 10ha.Trong đó 5ha từ trước tới giờ bỏ hoang, 5ha còn lại trước đây là đất cho các hộ gia đình thuê để trồng lúa nhưng thời gian gần đây không có ai thuê (bỏ hoang) hiện tôi có ý định thuê 10 ha này để mở một mô hình kinh tế tổng hợp gồm chăn nuôi trâu, bò, lợn, gà,... và nuôi cá trong những vùng đất trũng.

Trước thực trang đó tôi có lên đặt vấn đề với xã thị được tư vấn sẽ cho ký hợp đồng thuê đất 10 năm với diện tích 5ha có thể làm được đất nông nghiệp còn 5ha đất trủng thì cho tôi tự cải tào và đưa vào sử dụng không cần thuê.

Trước sự việc trên tôi nhờ Luật sư tư vấn cho tôi nên đi thế nào cho có lợi cho mình nhất như:

- Làm thế nào để có thể thuê đất với thời hạn dài hơn ?

- Trường hợp trong thời hạn đang thuê nếu chính quyền địa phương thu hồi lại thì tôi có được đền bù những gì? Vùng đất trủng do tôi khai hoang đưa vào sử dụng có được đền bù không?

-Có phương án nào đề chính quyền hỗ trợ về giao thông và cải tạo không?

- Hình thức thuê đất như thế nào thì giá thuê rẻ nhất vì hiện tại xã đang bảo sỹ ký hợp đồng thuê và trả sản lượng 30kg lúa/sào.

Trên đây là những thông tin mà một người bông như tôi không được biết làm như thế nào cho phù hợp rất mong nhận được sự quan tâm giúp đỡ từ phía Luật sư. Trân trọng!

Người gửi: NV Trãi

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Hợp đồng thuê đất trồng lúa có hợp pháp không ?

Hợp đồng thuê đất trồng lúa dài hạn - Ảnh minh họa

Trả lời:

1. Thứ nhất về vấn đề làm thế nào để có thể thuê đất với thời hạn dài hơn ?

Căn cứ khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 126 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.”

Như vậy theo quy định của pháp luật thì việc thuê đất nông nghiệp của bạn sẽ được quy định thời hạn nhất định. Trong trường hợp nếu bạn muốn tiếp tục sử dụng diện tích đất trên thì bạn có thể làm hồ sơ để xin gia hạn thuê đất. Cụ thể:

Căn cứ khoản 10 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính:

“10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Thứ hai về vấn đề trường hợp trong thời hạn đang thuê nếu chính quyền địa phương thu hồi lại thì tôi có được đền bù những gì? Vùng đất trủng do tôi khai hoang đưa vào sử dụng có được đền bù không

Căn cứ khoản 1 Điều 74 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Căn cứ Điều 77 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”

Như vậy với diện tích đất bạn đang được cho thuê thì bạn có thể được bối thường theo quy định của Điều 77 Luật đất đai năm 2013. Với diện tích đất trũng mà gia đình tự khai hoang thì khi có có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này thì bạn có thể được bồi thường theo quy định của pháp luật.

3. Thứ ba về vấn đề Có phương án nào đề chính quyền hỗ trợ về giao thông và cải tạo không ?

Căn cứ khoản 1 Điều 83 Luật đất đai năm 2013:

“1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.”

Như vậy để được hỗ trợ thì diện tích đất bạn đang sử dụng phải đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 khi nhà nước thu hồi đất.

4.Thứ tư về vấn đề Hình thức thuê đất như thế nào thì giá thuê rẻ nhất vì hiện tại xã đang bảo sỹ ký hợp đồng thuê và trả sản lượng 30kg lúa/sào.?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 4 6/2014/NĐ-CP:

“Điều 3. Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

a) Diện tích đất cho thuê.

b) Thời hạn cho thuê đất.

c) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.

d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”

Như vậy để xác định tiền thuê đất như thế nào bạn cần phải căn cứ vào quy định về việc xác định tiền thuê đất phải nộp thuê quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật đất đai để làm cơ sở xác định.

>> Xem thêm:  Có được cho thuê lại đất thương mại dịch vụ hay không?

4. Thuê đất dài hạn với UBND huyện ?

Kính gửi luật sư công ty Luật Minh Khuê. Xin luật sư vui lòng cho tôi biết tôi có thể xin thuê dài hạn 30 - 50 năm với UBND huyện khu đất tôi đang thuê thầu với UBND xã 5 năm một lần để trồng rau và nuôi trồng thủy sản không? Khu đất tôi đang thuê thầu này thuộc diện đất vượt 5% do UBND xã đang quản lý.
Nay tôi muốn đầu tư vào để xây dựng mô hình trang trại nông nghiệp công nghệ cao - trồng rau an toàn, nuôi thủy sản sạch vì khu đất này có hồ rộng 2ha. Xin luật sư cũng cho biết thêm nếu thuê dài hạn như vậy tôi có phải nộp tiền sử dụng đất hay thuế nào khác không. Tôi được UBND xã cho biết nếu thuê dài hạn như vậy tôi phải nộp cho UBND huyện tiền sử dụng đất là 160.000/ m2 kể cả diện tích đất hồ nước như vậy.
Xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào điểm a, điểm b khoản 1 Điều 56 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;"

Thì trường hợp của bạn thuê đất của nhà nước với thời hạn 30 - 50 năm để xây dựng mô hình trang trại nông nghiệp công nghệ cao - trồng rau an toàn, nuôi thủy sản sạch thì bạn phải nộp tiền thuê đất.

Căn cứ vào Điều 4 Nghị định số 4 6/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước​ quy định:

"Điều 4. Đơn giá thuê đất
...
2. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá.
Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.
...
4. Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại.
b) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

5. Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:
a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại.
b) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo.
c) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đối với các trường hợp quy định tại Khoản này."

Về phần hồ rộng 2ha được quy định tại Điều 7 Nghị định 4 6/2014/NĐ-CP:

"Điều 7. Khung giá thuê mặt nước

1. Mặt nước không thuộc phạm vi quy định tại Điều 10 Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này, khung giá thuê được quy định như sau:
a) Dự án sử dụng mặt nước cố định: từ 20.000.000 đồng/km2/năm đến 300.000.000 đồng/km2/năm.
b) Dự án sử dụng mặt nước không cố định: từ 100.000.000 đồng/km2/năm đến 750.000.000 đồng/km2/năm.

2. Căn cứ khung giá thuê mặt nước quy định tại Khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê mặt nước của từng dự án. Trường hợp mặt biển thuê thuộc địa giới hành chính của từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên thì Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thống nhất giá thuê mặt nước; nếu không thống nhất được thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục xác định và thu tiền thuê mặt nước và tiền thuê mặt biển đối với các dự án khai thác dầu khí ở lãnh hải và thềm lục địa Việt Nam."

Thì theo như luật quy định bạn phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc tiền thuê đất một lần và tiền thuê mặt nước.

>> Xem thêm:  Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm ?

5. Tư vấn về thuê đất của một tập thể hộ gia đình ?

Xin chào luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Tôi là doanh nghiêp muốn thuê khoảng 20ha đất quỹ 1 của gần 200 hộ gia đình . Hai bên đã thống nhất thuê khoán trong thời hạn 30 năm xin hỏi luật sư tư vấn giúp ?
Xin cảm ơn.
Người gửi: N.Q.Đ

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chúng tôi được biết, hiện bạn là Doanh nghiêp ,muốn thuê khoảng 20ha đất quỹ 1 của gần 200 hộ gia đình . Hai bên đã thống nhất thuê khoán trong thời hạn 30 năm. Vấn đề của bạn chúng tôi tư vấn như sau:Do bạn không nêu rõ nguồn gôc của diện tích đất trên là gì nên:

TH1: Căn cứ khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013:

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;..."

Như vậy khi đất của các hộ gia đinh trên được nhà nước công nhận quyền sử dụng, đất nông nghiệp giao trong hạn mức, giao có thu tiền sử dụng, cho thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì bạn có thể thực hiện việc thuê diện tích đất trên.

- TH2: Nếu diện tích đất trên khong thuộc trường hợp 1 thì phải nộp đơn đến Cơ quan có thẩm thẩm để thuê đất , sử dụng vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội. Còn đối với 200 hộ gia đình thì UBND xã sẽ thực hiện thông báo về vấn đề thu hồi đất và tiến hành bồi thường thu hồi theo giá đất theo từng loại đất , từng vùng cụ thể. Thẩm quyền cho thuê đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:

"1.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Mặt khác, Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định đất sử dụng có thời hạn như sau:

"3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này."

Vì vậy, khi doanh ngiệp bạn thuê đất với thời hạn 30 năm là hoàn toàn được nếu thuê đất phù hợp với mục đích sử dụng tại Điều khoản này.

- Trình tự thủ tục quy định tại Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

+ Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.

Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định quy định tại Khoản này;

+ Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê.

Trân trọng./

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Căn cứ tính tiền thuê đất và thời điểm tính tiền thuê đất ? Việc định giá đất được thực hiện như thế nào ?