Đối với trường hợp thuê mặt bằng làm siêu thị, cửa hàng điện máy hoặc cơ sở kinh doanh dài hạn, bên thuê thường phải đầu tư chi phí lớn để cải tạo, sửa chữa và lắp đặt cơ sở vật chất. Do đó, hợp đồng cần được xây dựng chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro khi bên cho thuê vi phạm hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng, gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và khoản đầu tư của bên thuê.
Luật Minh Khuê giới thiệu mẫu hợp đồng thuê tài sản đã được xây dựng cho trường hợp khách hàng thuê mặt bằng để làm siêu thị, cửa hàng điện máy, nhà hàng và các mô hình kinh doanh dài hạn, trong đó tập trung xây dựng các điều khoản quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thuê.
Trường hợp Quý khách hàng có nhu cầu soạn thảo một mẫu hợp đồng tương tự, được thiết kế phù hợp với đặc điểm mặt bằng, thời hạn thuê, quy mô đầu tư và phương án kinh doanh cụ thể, có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư Lê Minh Trường qua số 0986.11.66.05 để được tư vấn và báo giá dịch vụ soạn thảo hợp đồng.
1. Mẫu hợp đồng thuê tài sản làm siêu thị, nhà hàng
Dưới đây là mẫu hợp đồng thuê tài sản làm siêu thị, nhà hàng được Luật Minh Khuê xây dựng cho trường hợp thuê mặt bằng kinh doanh dài hạn (trên 5 năm), đặc biệt phù hợp khi bên thuê phải đầu tư chi phí lớn để cải tạo, sửa chữa và lắp đặt cơ sở vật chất.
Mẫu hợp đồng tập trung xây dựng các điều khoản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê, hạn chế rủi ro trong trường hợp bên cho thuê vi phạm hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng, qua đó bảo đảm sự ổn định cho hoạt động kinh doanh.
Quý khách hàng có thể tải mẫu hợp đồng được Luật Minh Khuê soạn thảo thành công cho khách hàng thuê tài sản làm siêu thị, nhà hàng để kinh doanh lâu dài (trên 5 năm) trong đó được xây dựng những điều khoản bảo vệ tuyệt đối dành cho người đi thuê như sau:
>> Tải về: Mẫu hợp đồng thuê tài sản
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN
Số: ...../...../HĐTTS-.....)
Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm......... (“Ngày Ký”), hai bên gồm có:
BÊN CHO THUÊ (BÊN A):
Ông : ………………………………………………………………………….
Năm sinh : ………………………………………………………………………….
Căn cước công dân số : …………………………………………………………………………. chính về trật tự xã hội.
Thường trú tại :
Bà : ………………………………………………………………………….
Năm sinh : ………………………………………………………………………….
Căn cước công dân số : …………………………………………………………………………. chính về trật tự xã hội.
Thường trú tại : …………………………………………………………………………..
Người đại diện theo uỷ quyền ký hợp đồng (nếu có).
Đại diện cho Ông ……………… trong việc lập và ký Hợp đồng này là Ông ………… theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng ........................... do Công chứng viên Văn Phòng Công Chứng ……………
Ông : ……………………………………………………………………….
Năm sinh : ……………………………………………………………………….
Căn cước công dân số : ……………………………………………………………………… chính về trật tự xã hội.
Thường trú tại : ………………………………………………………………………..
Ông ……………………………. cam kết hợp đồng ủy quyền nêu trên vẫn còn hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm về việc ký kết hợp đồng này
BÊN THUÊ (BÊN B): CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI .....
Địa chỉ : Số 146 phố Kim Mã, phường Ngọc Hà, Thành phố Hà Nội
Giấy chứng nhận ĐKKD số: ...... do Phòng Đăng ký kinh doanh và Tài chính doanh nghiệp – Sở Tài chính Thành phố ..... cấp lần đầu ngày .../.../20... và đăng ký thay đổi tại từng thời điểm
Đại diện là Ông/Bà : .........................................
Chức vụ : Giám Đốc
CCCD số : ..... Cấp tại: Cục Cảnh Sát Quản Lý Hành Chính Về Trật Tự Xã Hội
Làm đại diện theo Giấy ủy quyền số: ..../20.../..../UQ ký ngày .../.../20....
Thông tin xuất hóa đơn: là thông tin của Bên Thuê như nêu trên
Hai bên tự nguyện ký kết hợp đồng thuê tài sản (sau đây gọi chung là “Hợp Đồng”) với các điều kiện và điều khoản như sau:
ĐIỀU 1. TÀI SẢN CHO THUÊ
1.1. Thông tin tài sản:
Bên A đồng ý cho Bên B thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất số [ ] do [ ] cấp ngày [ ] để kinh doanh theo giấy đăng ký kinh doanh của Bên B, thông tin cụ thể như sau:
a) Phần Đất:
- Thửa đất số: ……
- Tờ bản đồ số: ……
- Địa chỉ: ……………………
- Diện tích: …………………
b) Hình thức sử dụng: ………………………………..
- Mục đích sử dụng: ……………………… Thời hạn sử dụng: ………
- Nguồn gốc sử dụng:
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất này đang thế chấp tại :
1.2. Bên A đồng ý cho thuê và Bên B đồng ý thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (“Tài Sản”) có diện tích như sau:
- Về Đất: diện tích .....m2.
- Thông tin khác: Chiều ngang mặt tiền ..... m, Chiều ngang bảng hiệu ..... m, Chiều sâu .....m.
- Bên B được toàn quyền dùng phần sân và vỉa hè trước nhà để làm bãi giữ xe cho khách. Chi tiết Tài Sản xem theo bản vẽ đính kèm.
1.3. Bên A cam kết bàn giao Tài Sản có hiện trạng như sau:
- Tài Sản không có tranh chấp, không bị kê biên, không là biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ của Bên A đối với bên thứ ba khác (Trừ trường hợp Tài Sản đã được thế chấp tại Điểm b Điều 1.1 Hợp Đồng).
- Tài Sản không bị lấn chiếm, không có vật cản, không bị che chắn chiếm giữ bởi bên thứ ba khác (trên hoặc phía trước Tài Sản), hoặc nếu có thì Bên A phải di dời trước Ngày bàn giao.
- Điều kiện khác (nếu có): .
ĐIỀU 2. THỜI HẠN THUÊ
2.1 Thời hạn thuê: từ ngày .../..../20.... đến hết ngày .../...../20....
2.2 Bên A phải bàn giao Tài Sản cho Bên B theo đúng mô tả tại Điều 1 vào ngày: .../..../20... (“Ngày bàn giao”). Trường hợp Bên A bàn giao Tài Sản thuê không đúng hạn, hoặc Tài Sản không đúng mô tả tại Điều 1, Bên A phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh và Bên B được tự động kéo dài thời gian miễn tiền thuê tương ứng với thời gian chậm bàn giao. Nếu Bên A chậm bàn giao quá 30 ngày, Bên B được quyền hủy Hợp Đồng, Bên A phải bồi thường theo quy định tại Điều 4.5.
2.3 Trường hợp không tính tiền thuê:
- Không tính tiền thuê từ ngày .../.../20... đến hết ngày .../.../20... để sửa chữa/thi công Tài Sản;
- Không tính tiền thuê nếu Bên B gặp thiên tai, bão lũ, dịch bệnh, sự kiện bất khả kháng hoặc sự kiện khác do bên A và hoặc do tài sản của bên A dẫn đến Bên B bị hạn chế hoặc không thể kinh doanh (đóng cửa hàng) tại Tài Sản mà không phải do lỗi; Trường Hợp bị hạn chế bên B vẫn mở cửa kinh doanh thì hai bên thương lượng lại giá thuê.
- Không tính tiền thuê nếu Bên B không nhận được Tài Sản từ Bên A để sử dụng;
- Không tính tiền thuê cho (6 sáu) ngày Tết Nguyên Đán mỗi năm. Bên B sẽ cấn trừ vào kỳ thanh toán tiền thuê gần nhất.
- Các trường hợp khác được quy định tại Hợp Đồng.
ĐIỀU 3.TIỀN THUÊ VÀ THANH TOÁN
3.1 Tiền thuê cụ thể:
- Từ ngày .../.../20.... đến ngày ..../.../20...:: ....000.000 đồng (Bằng chữ: ...... triệu đồng);
- Từ ngày .../.../20....đến ngày ..../.../20...: ...000.000 đồng (Bằng chữ: ........ triệu đồng một tháng);
- Từ ngày ..../.../20.... đến ngày ..../...../20....: .....000.000 đồng/tháng (Bằng chữ:........triệu đồng một tháng);
- Trường hợp phát sinh sự kiện khác ảnh hưởng đến ngày tính tiền thuê, hai Bên sẽ ký phụ lục tính lại mốc thời gian tính tiền thuê.
3.3 Thuế và các chi phí khác:
- Tiền thuê trên đã bao gồm toàn bộ các loại thuế, phí liên quan đến việc cho thuê Tài Sản. Bên B không phải trả thêm bất kỳ chi phí nào khác cho Bên A.
- Bên A có nghĩa vụ tự kê khai, đóng thuế theo quy định pháp luật đối với thu nhập từ cho thuê Tài Sản và gửi lại chứng từ kê khai nộp thuế bản gốc hoặc bản chụp cho Bên B trước ngày 31/12 hàng năm. Nếu Bên A không kê khai, đóng thuế đầy đủ, đúng hạn thì Bên A tự chịu phạt.
- Tiền điện, nước, internet, rác thải... do Bên B tự trả theo thực tế sử dụng.
3.4 Cách thức thanh toán:
a) Hình thức: Bên B chuyển khoản bằng tiền Việt Nam Đồng (VND) từ tài khoản Công ty cổ phần Thương mại Bách Hóa Xanh theo quy chế tài chính của Bên B.
b)Thông tin tài khoản Bên A:
- Chủ tài khoản: …………………………
- Số tài khoản: …………………………….
- Mở tại ngân hàng: ……………………………. .
c) Định kỳ: Thanh toán 03 tháng một lần, vào 10 ngày đầu tiên của kỳ thanh toán đó.
d)Tiền thuê đợt đầu tiên:
Bên B thanh toán cho Bên A tiền thuê kỳ đầu tiên tương đương 02 tháng 17 ngày tiền thuê (từ ngày .../.../20.... đến hết ngày.../.../20... ), với số tiền ....000.000 đồng được bên B thanh toán trong vòng 10 (mười) ngày làm việc sau khi Bên B và Bên A đã hoàn tất bàn giao tài sản thuê và ký Biên Bản Bàn giao tài sản và các điều kiện thanh toán khác,…. (Nếu có).
3.5 Đặt cọc:
a) Bên B đặt cọc cho Bên A số tiền là ....000.000 đồng trong vòng 10 ngày kể từ Ngày Ký vào tài khoản của Bên A.
b) Tiền cọc để bảo đảm việc giao kết và thực hiện Hợp Đồng của Bên B, không tính lãi và được Bên A giữ đến hết ngày .../.../20... (“Thời Hạn Cọc”).
c) Xử lý tiền cọc:
- Khi hết Thời Hạn Cọc, toàn bộ tiền cọc sẽ chuyển thành tiền thuê thanh toán trước và được cấn trừ vào tiền thuê của các kỳ thanh toán liền kề.
- Khi Hợp Đồng chấm dứt vì bất kỳ lý do nào, Bên A phải hoàn lại tiền cọc cho Bên B trong vòng 10 ngày kể từ ngày chấm dứt Hợp Đồng hoặc ngày theo thông báo của Bên B.
- Trong Thời Hạn Cọc, nếu Bên A đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trước thời hạn hoặc Bên A vi phạm nghĩa vụ dẫn đến Bên B chấm dứt Hợp Đồng, thì Bên A chịu phạt cọc một khoản bằng tiền cọc.
- Trường hợp bên B đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trước ngày .../.../20.... thì không được thu hồi lại số tiền cọc. Trường hợp chấm dứt Hợp Đồng sau ngày ..../.../20... thì bên B được thu hồi lại số tiền cọc
ĐIỀU 4. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
4.1 Bên A phải cung cấp giấy tờ cho Bên B, gồm có: (i) vào Ngày Ký, Bên A cung cấp cho Bên B 04 (bốn) bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp Tài Sản, (ii) trong vòng 05 ngày kể từ Ngày Ký, Bên A cung cấp bản gốc hoặc 01 bản sao có chứng thực giấy xác nhận số nhà hoặc tài liệu tương đương; (iii) cung cấp phép xây dựng Tài Sản hoặc giấy tờ tương đương khi Bên B hoặc cơ quan chức năng yêu cầu.
4.2 Bên A không được can thiệp vào việc sửa chữa, cải tạo Tài Sản của Bên B. Nếu Bên B đang sửa chữa Tài Sản mà bị dừng thi công do Tài Sản không đủ điều kiện để thi công theo quy định của nhà nước hoặc do lỗi của Bên A, nhưng Bên A không giải quyết được trong 02 tháng kể từ ngày nhận được thông báo của Bên B, thì Bên B có quyền hủy Hợp Đồng này. Khi đó Bên A phải (i) trả lại toàn bộ tiền thuê mà Bên B đã trả trước nhưng chưa sử dụng và (ii) bồi thường toàn bộ chi phí cải tạo Bên B đã đầu tư.
4.3 Bên A có nghĩa vụ hỗ trợ Bên B làm thủ tục hoặc sang tên điện, nước, internet....
4.4 Nếu nhà nước quy hoạch giải tỏa Tài Sản: Bên B được chấm dứt Hợp Đồng trước hạn, Bên A phải trả lại tiền thuê Bên B đã thanh toán nhưng chưa sử dụng. Trường hợp Bên B vẫn tiếp tục kinh doanh tại Tài Sản, Bên A phải mở rộng diện tích cho thuê hoặc giảm tiền thuê cho tương ứng với diện tích sử dụng thực tế.
4.5 Nếu Bên A đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trước hạn thì Bên A phải trả lại toàn bộ tiền thuê Bên B đã trả trước, đền bù toàn bộ chi phí đầu tư, xây dựng và khoản bồi thường cho Bên B cụ thể như sau: (i) nếu Bên B chưa khai trương: Bên A bồi thường ....000.000 đồng; (ii) nếu Bên B đã khai trương: Bên A phải báo trước 06 tháng; bồi thường cho Bên B số tiền bằng 10% doanh thu bình quân 03 tháng (theo doanh thu khai thuế) của Bên B tại Tài Sản thuê trước ngày chấm dứt Hợp Đồng nhân với số tháng còn lại tính đến ngày Hợp Đồng hết thời hạn;
4.6 Khi Hợp Đồng chấm dứt vì bất kỳ lý do gì, Bên A phải thanh toán cho Bên B tất cả nghĩa vụ tài chính, công nợ tồn đọng trong vòng 10 ngày kể từ ngày chấm dứt Hợp Đồng hoặc ngày theo thông báo của Bên B.
4.7 Trường hợp Bên A chuyển nhượng hoặc thay đổi quyền sở hữu/quyền sử dụng Tài Sản này cho chủ sở hữu/chủ sử dụng mới (“Chủ Sở Hữu Mới”) thì phải thực hiện các nghĩa vụ sau: (i) Bên A phải thông báo trước bằng văn bản cho Bên B ít nhất 30 (ba mươi) ngày; (ii) Bên A, Bên B và Chủ Sở Hữu Mới ký thỏa thuận ba bên về việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ của Bên A theo Hợp Đồng này; (iii) đồng thời, Chủ Sở Hữu Mới phải ký các văn bản và Hợp Đồng mới thừa kế toàn bộ các điều khoản và giá thuê của Hợp Đồng này. Nếu không thực hiện đúng, Bên B có quyền dừng thanh toán tiền thuê, không bàn giao Tài Sản và Bên A phải bồi thường theo Điều 4.5.
4.8 Bên A cam kết không tặng quà, đưa tiền, chi hoa hồng hay có bất kỳ giao dịch không chính thức nào với nhân viên của Bên B. Nếu vi phạm, Bên A phải bồi thường theo Điều 4.5. Nếu có bất kỳ vấn đề phát sinh liên quan đến Hợp Đồng, Bên A thông báo cho Bên B theo đầu mối sau:
Ông ........................... – Giám đốc Phát triển mặt bằng. Điện thoại: ................... Email: ......@.....com hoặc .....@......com
4.9 Bên A cam kết các thông tin nhân thân, Tài Sản, giấy tờ liên quan đến Tài sản là hoàn toàn chính xác, đúng sự thật; việc ký kết là hoàn toàn tự nguyện; cam kết bảo mật toàn bộ các thông tin của Hợp Đồng này và chỉ được tiết lộ theo quy định pháp luật hoặc được Bên còn lại đồng ý bằng văn bản.
4.10 Bên A có nghĩa vụ bàn giao cho Bên B Tài Sản có hiện trạng như sau:
- Nền nhà: Lát gạch 145m2, Tường bao xung quanh diện tích thuê
- Nhà vệ sinh: Có Toilet và bồn rửa tay, Đường thoát nước: Cơ bản theo hiện trạng ban đầu, Hệ thống điện: Cơ bản theo hiện trạng ban đầu
4.11 Bên A được quyền chấm dứt Hợp đồng mà không được coi là vi phạm trong trường hợp Bên B chậm thanh toán, thanh toán không đủ tiền thuê quá 45 ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán mà không có lý do chính đáng từ lỗi của bên A hoăc do tài sản của bên A.
4.12 Bên A được quyền một năm vào vệ sinh hầm/hố ga một năm 2 lần và phải thông báo cho bên B biết trước 7 ngày., Trường hợp hỏng học liên quan tới hố ga và bẻ nước bên B tạo điều kiện cho bên A vào sửa chửa vào khoảng thời gian hợp lý và phải thông báo trước cho bên B và không gây ảnh hưởng tới kinh doanh của bên B.
ĐIỀU 5. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
5.1 Khi Hợp Đồng hết hạn hoặc chấm dứt trước hạn, Bên B được quyền tháo dỡ và mang đi toàn bộ tài sản, trang thiết bị do Bên B đầu tư, lắp đặt (như máy lạnh,
cửa kính, quầy kệ,đèn,...) và để lại phần hiện trạng xây dựng cơ bản (Cửa, trần thạch cao,… )Việc bàn giao Tài Sản chỉ hoàn tất sau khi Bên A đã hoàn trả tiền thuê chưa sử dụng và các nghĩa vụ tài chính khác cho Bên B. Hai bên thống nhất Bên B không phải trả tiền thuê trong thời gian chưa bàn giao Tài Sản và không quá 7 ngày kể từ ngày bên A đã hoàn tất nghĩa vụ của mình tại Hợp Đồng này.5.2 Bên B chịu phí công chứng Hợp Đồng (nếu có), trừ trường hợp chi phí công chứng khác phát sinh từ nhu cầu của Bên A.
5.3 Được tự lắp, đăng ký đồng hồ điện, nước mới và tự trả tiền cho bên cung cấp điện/nước.
5.4 Bên B được quyền chấm dứt Hợp Đồng trước hạn (báo trước 01 tháng bằng văn bản) nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Bên A gây khó khăn, cản trở trực tiếp hoạt động kinh doanh của Bên B.
- Bên A tự ý thế chấp, cầm cố Tài Sản mà không báo trước cho Bên B, hoặc Tài Sản bị bên thứ ba xử lý để thu hồi khoản tiền Bên A nợ, hoặc Bên A có thông tin thu hồi Tài Sản mà không thông báo.
- Bên B gặp trở ngại, khó khăn khi sử dụng Tài Sản như Tài Sản bị tranh chấp; Tài Sản bị hạn chế quyền sử dụng theo quy định mà Bên A không giải quyết được.
- Bên A không khắc phục các vi phạm khác trong Hợp Đồng trong vòng 30 ngày kể từ ngày Bên B thông báo bằng văn bản.
Các trường hợp này, Bên A phải bồi thường cho Bên B như trường hợp Bên A đơn phương chấm dứt Hợp Đồng nêu tại Điều 4.5 và các chi phí phát sinh khác (nếu có).
5.5 Bên B được quyền nâng/hạ nền sau khi trao đổi với bên A và Bên B phải đảm bảo kết cấu chịu lực của Tài sản, lắp đặt đường ống nước, đường dây điện; làm lại mặt tiền; lắp biển quảng cáo không được vượt qua diện tích thuê của B ; lắp điện mặt trời và trang thiết bị khác,... để phục vụ kinh doanh. Bên B có trách nhiệm bao quản phần diện tích thuê, sủa chữa những hư hỏng do bên B gây ra ( trừ những hao mòn tự nhiên ).
5.6 Nếu tiền thuê thị trường giảm do khủng hoảng/dịch bệnh/biến động, hai bên thương lượng lại giá thuê để phù hợp với thị trường.
5.7 Bên B được tạm dừng thanh toán tiền thuê và các khoản thanh toán khác khi xảy ra một trong các sự kiện sau: (i) Tài Sản bị cản trở, bị hạn chế sử dụng hay tranh chấp bởi bên thứ ba; hoặc
(ii) Bên A chưa cung cấp chứng từ thuế (hợp lệ) của các kỳ thuê đã nhận thanh toán; hoặc (iii) Bên A vi phạm Hợp Đồng mà không khắc phục trong 15 ngày kể từ ngày Bên B thông báo; hoặc
(iv) Bên A không giao đầy đủ hồ sơ nêu tại Điều 4.1; hoặc (v) Bên A không cung cấp hóa đơn giá trị gia tăng, chứng từ kê khai nộp thuế theo Điều 3.3.
5.8 Bên B được quyền cho bên thứ ba thuê lại Tài Sản và tự chịu trách nhiệm về việc này.
5.9 Bên B được quyền nhận tiền đền bù đối với các hạng mục Bên B đầu tư xây dựng, sửa chữa khi nhà nước giải tỏa.
5.10 Bên B được đơn phương chấm dứt Hợp Đồng (khi Bên A không vi phạm Hợp Đồng) bằng cách: thông báo bằng văn bản cho Bên A trước 01 tháng; tự chịu chi phí đầu tư, sửa chữa Tài Sản. Để làm rõ, Bên B vẫn được lấy lại toàn bộ tiền thuê đã thanh toán chưa sử dụng và không phải trả thêm bất kỳ chi phí nào từ ngày chấm dứt Hợp Đồng nêu tại thông báo gửi Bên A.
5.11 Bên B cam kết bảo mật toàn bộ các thông tin của Hợp Đồng này và chỉ được tiết lộ theo quy định pháp luật hoặc được Bên còn lại đồng ý bằng văn bản.
ĐIỀU 6.ĐIỀU KHOẢN CHUNG
6.1 Mọi thông báo giữa hai bên phải làm bằng văn bản do người đại diện hợp pháp ký. Cách thức gửi thông báo:
- Gửi cho Bên B vào địa chỉ email: ....@.....com và chuyển phát đến địa chỉ: Tòa nhà ..., Lô.... đường ....., Khu ......, phường ......, Tp. Hồ Chí Minh.
- Gửi cho Bên A vào địa chỉ email: .........@gmail.com và chuyển phát đến địa chỉ Bên A nêu tại phần đầu Hợp Đồng.
- Thông báo được xem là đã nhận từ thời điểm hoàn tất gửi theo phương thức nêu tại điểm a, điểm b Khoản này.
6.2 Nếu có bất kì tranh chấp nào phát sinh liên quan đến Hợp Đồng, các Bên sẽ cùng thương lượng trên tinh thần thiện chí hợp tác. Trường hợp tranh chấp không thể giải quyết thông qua thương lượng, một Bên có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo quy định pháp luật.
6.3 Hợp Đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau. Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 02 bản, và tổ chức hành nghề công chứng giữ 01 bản. Hợp Đồng có hiệu lực ngay khi hai bên ký tên và đóng dấu.
ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B
2. Phân tích một số rủi ro cho chủ nhà (có lợi cho bên thuê) trong mẫu hợp đồng
Mẫu hợp đồng trên được xây dựng theo hướng bảo vệ khá mạnh quyền lợi của bên thuê. Đối với bên cho thuê, cần đặc biệt lưu ý các điều khoản sau trước khi ký kết:
Khoản 2.2 Điều 2 - Rủi ro khi bàn giao tài sản: Nếu bên cho thuê bàn giao chậm hoặc tài sản không đúng mô tả tại Điều 1, bên thuê được kéo dài thời gian miễn tiền thuê tương ứng với thời gian chậm bàn giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh. Nếu chậm quá 30 ngày, bên thuê có quyền hủy hợp đồng. Vì vậy, bên cho thuê cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và hiện trạng tài sản trước khi cam kết.
Khoản 2.2 Điều 2 - Không thu được tiền thuê khi không thể kinh doanh: Trường hợp thiên tai, dịch bệnh, sự kiện bất khả kháng hoặc vấn đề xuất phát từ tài sản khiến bên thuê không thể kinh doanh thì không tính tiền thuê. Nếu vẫn kinh doanh nhưng bị hạn chế, hai bên phải thương lượng lại giá thuê. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của bên cho thuê.
Khoản 3.3 Điều 3 - Thuế và chi phí cho thuê: Tiền thuê đã bao gồm toàn bộ thuế, phí liên quan đến việc cho thuê. Bên cho thuê có trách nhiệm kê khai, nộp thuế và cung cấp chứng từ cho bên thuê. Do đó, khi thỏa thuận giá thuê cần tính đến đầy đủ nghĩa vụ thuế thực tế.
Khoản 3.5 Điều 3 - Tiền đặt cọc: Sau thời hạn cọc, tiền đặt cọc được chuyển thành tiền thuê trả trước và cấn trừ vào các kỳ thanh toán. Như vậy, sau thời điểm này bên cho thuê không còn khoản tiền cọc để bảo đảm cho các nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng tài sản của bên thuê.
Khoản 4.2 Điều 4 - Rủi ro từ việc cải tạo mặt bằng: Nếu việc sửa chữa, cải tạo bị dừng do tài sản không đủ điều kiện hoặc do lỗi của bên cho thuê mà không giải quyết được trong 02 tháng, bên thuê có quyền hủy hợp đồng. Khi đó, bên cho thuê phải hoàn trả tiền thuê chưa sử dụng và bồi thường toàn bộ chi phí cải tạo mà bên thuê đã đầu tư.
Khoản 4.4 Điều 4 - Trường hợp tài sản bị quy hoạch: Nếu Nhà nước quy hoạch, giải tỏa tài sản, bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng và được hoàn lại tiền thuê chưa sử dụng. Nếu vẫn tiếp tục kinh doanh, bên cho thuê phải mở rộng diện tích hoặc giảm tiền thuê tương ứng với diện tích thực tế sử dụng.
Khoản 4.5 Điều 4 - Rủi ro lớn nhất khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt: Bên cho thuê phải hoàn trả tiền thuê chưa sử dụng, bồi hoàn chi phí đầu tư, xây dựng và khoản bồi thường theo thỏa thuận. Nếu bên thuê đã khai trương, bên cho thuê phải báo trước 06 tháng và bồi thường bằng 10% doanh thu bình quân 03 tháng nhân với số tháng còn lại của hợp đồng. Với hợp đồng dài hạn, nghĩa vụ này có thể tạo ra khoản bồi thường rất lớn.
Khoản 4.6 Điều 4 - Nghĩa vụ thanh toán khi hợp đồng chấm dứt: Khi hợp đồng chấm dứt, bên cho thuê phải hoàn tất các nghĩa vụ tài chính với bên thuê trong vòng 10 ngày. Vì vậy, nếu không chuẩn bị nguồn tiền để thanh toán đúng hạn, bên cho thuê có thể tiếp tục phát sinh trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ.
Khoản 4.7 Điều 4 - Rủi ro khi bán hoặc chuyển nhượng tài sản: Nếu bán tài sản trong thời hạn thuê, bên cho thuê phải thông báo và bảo đảm việc chuyển giao toàn bộ quyền, nghĩa vụ của hợp đồng cho chủ sở hữu mới. Nếu không thực hiện được, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường theo Điều 4.5.
Khoản 4.10 Điều 4 - Nghĩa vụ bàn giao đúng hiện trạng: Bên cho thuê phải bàn giao các hạng mục đã cam kết như nền nhà, tường bao, nhà vệ sinh, hệ thống thoát nước và điện. Nếu không thực hiện đúng, bên cho thuê có nguy cơ bị xác định là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Khoản 4.11 Điều 4 - Quyền chấm dứt của bên cho thuê: Bên cho thuê được chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê chậm thanh toán quá 45 ngày mà không có lý do chính đáng do lỗi của bên cho thuê hoặc tài sản. Đây là một trong những trường hợp ít ỏi mẫu hợp đồng ghi nhận quyền chấm dứt của bên cho thuê.
Khoản 5.1 Điều 5 - Tài sản của bên thuê khi trả mặt bằng: Khi hợp đồng hết hạn hoặc chấm dứt, bên thuê được tháo dỡ và mang đi các tài sản, thiết bị do mình đầu tư, lắp đặt; phần xây dựng cơ bản được bàn giao lại theo thỏa thuận. Bên cho thuê cần xác định rõ ngay từ đầu những hạng mục nào được xem là tài sản của bên thuê.
Khoản 5.4 Điều 5 - Bên thuê được chấm dứt khi bên cho thuê vi phạm: Nếu bên cho thuê gây cản trở hoạt động kinh doanh, tài sản phát sinh tranh chấp, bị hạn chế quyền sử dụng hoặc không khắc phục vi phạm đúng thời hạn, bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường theo Điều 4.5.
Khoản 5.7 Điều 5 - Quyền tạm dừng thanh toán: Bên thuê được tạm dừng trả tiền thuê trong một số trường hợp tài sản bị tranh chấp, bị hạn chế sử dụng hoặc bên cho thuê không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về hồ sơ, chứng từ và khắc phục vi phạm.
Khoản 5.8 Điều 5 - Quyền cho thuê lại: Bên thuê được quyền cho bên thứ ba thuê lại tài sản mà không quy định phải được bên cho thuê chấp thuận trước. Đây là điểm bên cho thuê cần cân nhắc kỹ nếu muốn kiểm soát người trực tiếp sử dụng tài sản.
Khoản 5.10 Điều 5 - Bên thuê được chủ động chấm dứt hợp đồng: Ngay cả khi bên cho thuê không vi phạm, bên thuê vẫn có quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn chỉ với điều kiện thông báo trước 01 tháng. Bên thuê được nhận lại tiền thuê đã thanh toán nhưng chưa sử dụng và không phải trả thêm chi phí từ thời điểm chấm dứt.
Tóm lại: Đây là mẫu hợp đồng có nhiều điều khoản được thiết kế theo hướng phân bổ phần lớn rủi ro về phía bên cho thuê và bảo vệ quyền lợi của bên thuê, đặc biệt khi bên thuê phải đầu tư lớn vào mặt bằng. Vì vậy, chủ nhà cần đọc kỹ các điều khoản về chấm dứt hợp đồng, bồi thường chi phí đầu tư, chuyển nhượng tài sản, tiền cọc và quyền chấm dứt của bên thuê trước khi ký.
3. Các điều khoản cần lưu ý khi thuê tài sản làm siêu thị, nhà hàng
Khi thuê mặt bằng để mở siêu thị, nhà hàng, bên thuê thường phải bỏ ra chi phí lớn và cần thời gian dài để thu hồi vốn. Vì vậy, hợp đồng nên đặc biệt lưu ý các điều khoản sau:
Bên cho thuê chậm bàn giao mặt bằng: Nếu bên cho thuê bàn giao chậm hoặc bàn giao không đúng hiện trạng đã thỏa thuận, bên thuê được kéo dài thời gian miễn tiền thuê tương ứng với thời gian chậm bàn giao. Nếu chậm quá 30 ngày, bên thuê có quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường.
Bên cho thuê không được tùy ý chấm dứt hợp đồng: Đây là điều khoản đặc biệt quan trọng khi bên thuê đã đầu tư hàng tỷ đồng vào mặt bằng. Trường hợp bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn, mẫu hợp đồng quy định bên cho thuê phải hoàn trả tiền thuê chưa sử dụng, bồi hoàn chi phí đầu tư, xây dựng và khoản bồi thường theo thỏa thuận.
Bên thuê được quyền cải tạo, sửa chữa mặt bằng: Bên thuê được thực hiện các hạng mục cần thiết để phục vụ kinh doanh như nâng/hạ nền, lắp đặt hệ thống điện nước, làm lại mặt tiền, biển quảng cáo, điện mặt trời và các trang thiết bị khác, với điều kiện bảo đảm kết cấu công trình.
Được lấy lại tài sản đã đầu tư khi trả mặt bằng: Khi hợp đồng chấm dứt, bên thuê được tháo dỡ và mang đi các tài sản, trang thiết bị do mình đầu tư, lắp đặt như máy lạnh, quầy kệ và các thiết bị khác. Đây là nội dung cần quy định rõ để tránh tranh chấp về tài sản khi trả mặt bằng.
Được chấm dứt hợp đồng nếu mặt bằng có vấn đề pháp lý: Nếu tài sản bị tranh chấp, bị hạn chế quyền sử dụng, bị xử lý bởi bên thứ ba hoặc bên cho thuê gây cản trở hoạt động kinh doanh mà không khắc phục được, bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn và yêu cầu bên cho thuê bồi thường theo thỏa thuận.
Chủ nhà bán tài sản vẫn phải bảo đảm quyền thuê: Trường hợp bên cho thuê chuyển nhượng tài sản cho người khác, hợp đồng yêu cầu phải thông báo cho bên thuê và thực hiện thủ tục chuyển giao quyền, nghĩa vụ cho chủ sở hữu mới. Điều này nhằm hạn chế rủi ro đang kinh doanh thì chủ nhà bán nhà và yêu cầu bên thuê trả mặt bằng.
Được tạm dừng trả tiền thuê trong một số trường hợp: Mẫu hợp đồng cho phép bên thuê tạm dừng thanh toán khi tài sản bị tranh chấp, bị hạn chế sử dụng hoặc bên cho thuê chưa thực hiện một số nghĩa vụ quan trọng như cung cấp hồ sơ pháp lý, chứng từ thuế theo thỏa thuận.
Được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi không còn nhu cầu kinh doanh
Ngoài các trường hợp bên cho thuê vi phạm, mẫu hợp đồng còn cho phép bên thuê chấm dứt hợp đồng trước hạn bằng cách báo trước 01 tháng, đồng thời được nhận lại phần tiền thuê đã trả nhưng chưa sử dụng.
4. Dịch vụ soạn thảo hợp đồng thuê tài sản tại Luật Minh Khuê
Như phân tích trên, hợp đồng thuê tài sản có thời hạn dài và giá trị lớn có thể làm phát sinh nhiều rủi ro cho bên cho thuê nếu các điều khoản về chấm dứt hợp đồng, bồi thường, chi phí đầu tư, tiền cọc, chuyển nhượng tài sản và quyền của bên thuê không được xem xét kỹ trước khi ký. Một khi hợp đồng đã được ký, việc thay đổi hoặc xử lý các điều khoản bất lợi có thể rất khó khăn và có thể phát sinh tranh chấp, nghĩa vụ bồi thường lớn.
Do đó, không nên sử dụng nguyên mẫu hợp đồng có sẵn cho mọi trường hợp. Tùy từng giao dịch, cần rà soát tình trạng pháp lý của tài sản, thời hạn thuê, giá thuê, mức đầu tư của bên thuê và khả năng phát sinh các tình huống như bán tài sản, quy hoạch, chấm dứt trước hạn hoặc bên thuê ngừng kinh doanh.
Luật Minh Khuê cung cấp dịch vụ tư vấn, rà soát và soạn thảo hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh theo từng trường hợp cụ thể, giúp các bên nhận diện trước những điều khoản có thể tạo ra nghĩa vụ hoặc rủi ro bất lợi trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Quý khách hàng có nhu cầu được tư vấn hoặc soạn thảo hợp đồng có thể liên hệ Luật sư Lê Minh Trường - Luật Minh Khuê qua số 0986.11.66.05 để được tư vấn và báo giá dịch vụ.
