Quy định về hợp đồng thuê tài sản theo luật dân sự

Bộ luật Dân sự năm 2015 – với tư cách là đạo luật nền tảng điều chỉnh các quan hệ dân sự – đã quy định khá đầy đủ và chi tiết về hợp đồng thuê tài sản, từ khái niệm, đặc điểm pháp lý, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên, cho đến các vấn đề liên quan đến thời hạn thuê, chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Những quy định này không chỉ thể hiện nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết và thỏa thuận giữa các bên, mà còn thể hiện vai trò điều tiết của pháp luật trong việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của các chủ thể, góp phần duy trì trật tự, an toàn trong các giao dịch dân sự.

1. Hợp đồng thuê tài sản

Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) định nghĩa về hợp đồng thuê tài sản như sau: "Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuậ giữa các bên, theo đó, bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê".

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hợp đồng thuê tài sản thường được sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Trong hợp đồng thuê tài sản, bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một thời gian nhất định. Tài sản trong hợp đồng thuê được hiểu theo nghĩa rộng, được quy định tại Điều 105 BLDS 2015 là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Hết hạn của hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản mà mình đã thuê. Vì vậy, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản phải là vật đặc định, không tiêu hao.

Hợp đồng thuê nhà ở, thuê khoán tư liệu sản xuất cũng là một loại hợp đồng thuê tài sản nhưng đối tượng của nó là bất động sản, cho nên khi chuyển cho chủ thể khác, Nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch đó. Việc cho thuê nhà ở, thuê khoán tư liệu sản xuất không những phải tuân theo các quy định về cho thuê tài sản mà còn phải tuân thủ các quy định riêng của từng loại hợp đồng đó.

Hợp đồng thuê tài sản mang một số đặc điểm pháp lý như sau:

- Tính song vụ: Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ điển hình. Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, quyền của bên này à nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.

- Có tính đền bù: Đây là đặc điểm cơ bản, phân biệt hợp đồng thuê với hợp đồng mượn tài sản. Mục đích của các bên khi tham gia hợp đồng thuê đều hướng tới lợi ích vật chất. Bên cho thuê nhằm thu được một khoản lợi tức (tiền thuê) từ việc cho người khác khai thác tài sản của mình, trong khi bên thuê sẵn sàng trả một khoản chi phí để được quyền khai thác công dụng của tài sản đó. Khoản tiền thuê chính là khoản đền bù cho quyền sử dụng tài sản được chuyển giao. 

- Tính ưng thuận: pháp luật dân sự hiện hành không có quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản. Do đó, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên, hợp đồng này có thể là hợp đồng ưng thuận hoặc hợp đồng thực tế.

2. Giao kết và một số quy định khác của hợp đồng thuê tài sản

2.1. Các nội dung cơ bản của hợp đồng thuê tài sản

Việc giao kết hợp đồng thuê tài sản đòi hỏi các bên phải thống nhất về những điều khoản cơ bản và tuân thủ các điều kiện về hiệu lực do pháp luật quy định. Sự rõ ràng trong các điều khoản này là nền tảng để hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.

Một hợp đồng thuê tài sản, để có tính khả thi và ràng buộc, cần phải chứa đựng những nội dung cốt lõi được pháp luật quy định hoặc được các bên thỏa thuận.

- Giá thuê (quy định tại Điều 473 BLDS 2015)

Giá thuê là một trong những điều khoản trọng yếu nhất của hợp đồng. Giá thuê, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

- Thời hạn thuê (quy định tại Điều 474 BLDS 2015)

Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý, điều này nhằm tạo điều kiện cho bên còn lại có thời gian chuẩn bị, tránh những xáo trộn đột ngột.

2.2. Một số quy định của hợp đồng thuê tài sản

Về đối tượng, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản mà tài sản sản này là vật không tiêu hao , bên thuê sẽ được sử dụng tài sản thuê trong thời gian thỏa thuận thi phải trả lại cho bên cho thuê. Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản bao gồm tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng (động sản hoặc bất động sản), quyền sử dụng đất (đối với cá nhân, tổ chức), đối tượng là đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và các cơ sở sản xuất kinh doanh khác. Trường hợp này, đất thuộc sở hữu nhà nước cho nên, Nhà nước cho các doanh nghiệp thuê đất để sản xuất, kinh doanh.

Về hình thức, hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện sự thỏa thuận của các bên. BLDS 2015 quy định hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

Tuy nhiên có một số yêu cầu đặc thù với một số loại tài sản như hợp đồng thuê nhà ở. Điều 121 Luật nhà ở 2014 và Điều 163 Luật nhà ở 2023 đã yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải được thành lập thành văn bản. Hợp đồng phải bao gồm các nội dung chủ yếu như thông tin các bên, mô tả nhà ở, giá thuê, thời hạn, quyền và nghĩa vụ các bên. Ngoài ra nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận thì hợp đồng còn phải được chứng nhận của Phòng công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thâm quyền, việc này đảm bảo gái trị pháp lý của hợp đồng cao hơn và hạn chế tối đa rủi ro.

Về vấn đề chịu rủi ro, trong thời hạn thuê nếu có rủi ro xảy ra đối với tài sản thì chủ sở hữu phải chịu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu bên thuê chậm trả tài sản thuê khi đến thời hạn thì phải chịu rủi ro.

Về địa điểm hoàn trả tài sản thuê, nếu đối tượng của hợp đồng là động sản, thì địa điểm hoàn trả tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

3. Điều kiện có hiệu lực và biện pháp đảm bảo

3.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản

Để một hơp đồng thuê tài sản có giá trị ràng buộc và được pháp luật bảo vệ, nó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giáo dịch dân sự.

Theo Điều 117 BLDS 2015, một hợp đồng thuê tài sản có hiệu khi có đầy đủ các điều kiện sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi. Cá nhân tham gia giao kết hợp đồng phải từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị ất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Đối với tổ chức, pháp nhân, phải được thành lập hợp pháp và người ký kết hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền hợp lệ.
• Các bên tham gia tự nguyên, được xác lập dựa trên ý chí tự do, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
• Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm các điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Tư cách bên cho thuê: một số điều kiện đặc biệt quan trọng trong hợp đồng thuê là bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản hoặc là người có quyền cho thuê tài sản đó. 

3.2. Biện pháp đảm bảo

Để tăng cường sự tin tưởng và đảm bảo các bên thực hiện đúng nghĩa vụ, pháp luật cho phép áp dụng các biện pháp bảo đảm. Trong trường hợp thuê tài sản, biện pháp đảm bảo thường được sử dụng là đặt cọc, đây là biện pháp phổ biến và hiệu quả nhất.

Đặt cọc là việc bên thuê (bên đặt cọc) giao cho bên cho thuê (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Mặc dù không phải là điều khoản bắt buộc, đặt cọc gần như là một thông lệ trong các giao dịch thuê nhà, thuê mặt bằng. Trường hợp có vi phạm hợp đồng thì khoản đặt cọc sẽ được xử lý như 2 bên thỏa thuận trước đó 

4. Nghĩa vụ của các bên có liên quan khi tham gia hợp đồng thuê tài sản

4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

Bên cho thuê với tư cách là chủ sở hữu hoặc người có quyền định đoạt tài sản, có những nghĩa vụ cơ bản nhằm đảm bảo bên thuê có thể sử dụng tài sản một cách ổn định và hiệu quả.

Nghĩa vụ giao tài sản (Điều 476 BLDS 2015) phải đảm bảo các yếu tố:

- Đúng đối tượng và tình trạng: Giáo đúng tài sản đa thỏa thuận về số lượng, chất lượng, chủng loại và tình trạng. 

- Đúng thời gian và địa điểm: Bàn giao tài sản theo đúng thời điểm và tại địa điểm đã được các bên thống nhất trong hợp đồng.

- Cung cấp thông: Bên cho thuê phải cung cấp cho bên thuê các thông tin cần thiết và hướng dẫn về việc sử dụng tài sản, đặc biệt đối với các tài sản phức tạp như máy móc, thiết bị.

Nghĩa vụ của bên cho thuê không chấm dứt sau khi bàn giao tài sản (Điều 477 BLDS 2015). Họ phải tiếp tục bảo đảm tài sản duy trì được giá trị sử dụng trong suốt thời gian cho thuê. Tài sản phải được duy trì trong tình trạng phù hợp với mục đích thuê đã thỏa thuận. Bên cho thuê có trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản, trừ những hư hỏng nhỏ mà theo tập quán, bên thuê phải tự mình sửa chữa (ví dụ: thay bóng đèn, sửa vòi nước bị rò rỉ nhẹ).  

Bên cho thuê phải bảo đảm rằng quyền sử dụng tài sản của bên thuê là ổn định và không bị tranh chấp (Điều 478 BLDS 2015). Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê (ví dụ: một người khác xuất hiện và tuyên bố họ mới là chủ sở hữu thực sự) khiến bên thuê không thể sử dụng tài sản một cách yên ổn, đây được xem là một sự vi phạm nghiêm trọng từ phía bên cho thuê.   

Quyền yêu cầu trả tiền thuê là quyền cơ bản nhất, theo đó bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê đầy đủ và đúng hạn như đã thỏa thuận. Khi hợp đồng hết hạn hoặc chấm dứt, bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản của mình. Pháp luật cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình, chẳng hạn như:

- Sử dụng tài sản không đúng mục đích, công dụng đã thỏa thuận.

- Không trả tiền thuê trong ba kỳ liên tiếp (đối với trường hợp trả theo kỳ hạn), trừ khi có thỏa thuận khác.   

- Tự ý cho thuê lại tài sản mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.   

- Làm hư hỏng nghiêm trọng tài sản thuê.

4.2. Nghĩa vụ và quyền của bên thuê

Bên thuê, với tư cách là người trực tiếp sử dụng và chiếm hữu tài sản, cũng có những nghĩa vụ và quyền tương ứng để đảm bảo sự cân bằng trong quan hệ hợp đồng.

Nghĩa vụ trả tiền thuê (Điều 481 BLDS 2015) là nghĩa vụ đối ứng với nghĩa vụ giao tài sản của bên cho thuê. Bên thuê phải trả tiền thuê đầy đủ, đúng thời hạn và theo phương thức đã được hai bên thống nhất. Nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền, thời hạn sẽ được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không xác định được theo tập quán, bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.  

Trong suốt thời gian thuê, bên thuê phải có trách nhiệm đối với tài sản (Điều 479, 480 BLDS 2015). Bên thuê phải bảo quản tài sản cẩn thận như tài sản của chính mình, thực hiện việc bảo dưỡng và sửa chữa những hư hỏng nhỏ. Việc sử dụng tài sản phải tuân thủ đúng công dụng và mục đích đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Ví dụ, nếu thuê nhà để ở thì không được sử dụng để làm nhà xưởng sản xuất gây ô nhiễm. Nếu làm mất mát hoặc hư hỏng tài sản thuê, bên thuê phải bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, một điểm quan trọng cần lưu ý là bên thuê không chịu trách nhiệm đối với những hao mòn tự nhiên do quá trình sử dụng tài sản một cách hợp lý gây ra.   

Khi hợp đồng chấm dứt, bên thuê phải hoàn trả tài sản cho bên cho thuê (Điều 482 BLDS 2015). Tài sản phải được trả lại trong tình trạng như khi nhận, trừ đi phần hao mòn tự nhiên, hoặc theo đúng tình trạng đã được các bên thỏa thuận. BLDS có những quy định cụ thể cho một số trường hợp. Nếu tài sản thuê là động sản, địa điểm trả lại là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê (trừ thỏa thuận khác). Nếu tài sản thuê là gia súc, bên thuê phải trả lại cả gia súc mẹ và gia súc con được sinh ra trong thời gian thuê (trừ thỏa thuận khác), và bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc con.  

Quyền liên quan đến giá trị sử dụng của tài sản (Điều 477 BLDS 2015): Khi tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không phải do lỗi của mình, bên thuê có một loạt các quyền lựa chọn, bao gồm:

- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản.

- Yêu cầu giảm giá thuê.

- Yêu cầu đổi một tài sản khác có giá trị tương đương.

- Đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu tài sản có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc không thể sửa chữa được, làm cho mục đích thuê không đạt được.   

Quyền tự sửa chữa (Điều 477 BLDS 2015): Nếu bên cho thuê đã được thông báo về hư hỏng nhưng không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời, bên thuê có quyền tự mình tiến hành sửa chữa với chi phí hợp lý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán lại khoản chi phí đó.   

Quyền tu sửa, làm tăng giá trị tài sản (Điều 479 BLDS 2015): Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Trong trường hợp này, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán các chi phí hợp lý đã bỏ ra.   

Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng do tranh chấp (Điều 478 BLDS 2015): Nếu quyền sử dụng tài sản của bên thuê không được ổn định do có tranh chấp về quyền sở hữu, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.   

Kết luận

Quy định về hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật Dân sự đã tạo nên một khung pháp lý tương đối toàn diện, vừa bảo đảm quyền tự do hợp đồng của các bên, vừa duy trì trật tự và tính công bằng trong các quan hệ dân sự. Thông qua những quy định cụ thể về nội dung hợp đồng, nghĩa vụ và quyền lợi của bên cho thuê – bên thuê, pháp luật không chỉ góp phần hạn chế tranh chấp mà còn thúc đẩy các giao dịch dân sự diễn ra minh bạch, ổn định và hiệu quả hơn. Đây chính là nền tảng quan trọng để đảm bảo sự vận hành của nền kinh tế hàng hóa, nơi các chủ thể có thể yên tâm khai thác, sử dụng tài sản của nhau trên cơ sở thỏa thuận hợp pháp.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê