Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng, mặt bằng trước thời hạn

1. Quy định về chấm dứt hợp đồng thuê tài sản trước thời hạn

Hợp đồng thuê văn phòng, mặt bằng là hợp đồng thuê tài sản, các bên thỏa thuận với nhau về việc bên cho thuê sẽ giao tài sản cho bên thuê để bên thuê sử dụng trong một thời hạn và phải trả tiền thuê.

Đối với giá thuê, các bên sẽ thỏa thuận với nhau về giá hoặc để cho người thứ ba xác định theo yêu cầu của bên cho thuê và bên thuê. Nếu có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Đối với thời hạn thuê, thời hạn thuê sẽ do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Còn trường hợp không có thỏa thuận và thời hạn thuê không thể xác định theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Bên cho thuê cần đảm bảo quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Khi xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê dẫn đến bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Bên thuê phải bảo quản, giữ gìn tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ. Nếu làm hư hỏng tài sản thì phải thực hiện việc bồi thường cho bên cho thuê. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán một khoản chi phí hợp lý

Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng mục đích đã thỏa thuận trước đó. Do đó, nếu bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Khi đi thuê tài sản của người khác thì bên thuê phải đảm bảo trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn đó sẽ được xác định theo tập quán nơi trả tiền và nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê. Trường hợp trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê không thể trả tiền trong ba kỳ liên tiếp.

Hợp đồng thuê tài sản bị chấm dứt thì bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi được bên cho thuê bàn giao trước đó nhưng ngoại trừ trường hợp tài sản đó bị hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng tình trạng như đã thỏa thuận. Nếu giá trí tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng ban đầu khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại trừ do hao mòn tự nhiên.

Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại. Bên thuê có thể trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê nếu các bên có thỏa thuận.

Căn cứ vào Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, một bên có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng: Một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và cũng không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Trường hợp bên đơn phương muốn chấm dứt việc thực hiện chấm dứt hợp đồng thì phải thông báo ngay cho bên kia biết rằng hợp đồng sẽ chấm dứt. Nếu không thông báo về việc chấm dứt hợp đồng mà có gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng. Khi đó các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ những thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không phải vì bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về vấn đề đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng:

+ Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có hành vi như: (1) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê; (2) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; (3) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê hay (4) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

+ Bên đi thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có hành vi như: (1) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; (2) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý hay (3) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên nào đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng thì phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có bất kỳ thỏa thuận khác.

Căn cứ vào khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 thì đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:

+ Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trong trường hợp: (1) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; (2) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; (3) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;....

+ Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong những hành vi sau: (1) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng, (2) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận, (3) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, bên cho thuê hay bên thuê có thể chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nếu các bên có thỏa thuận với nhau hoặc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản. Bên nào đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê tài sản do bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hay các bên có thỏa thuận khác thì không phải bồi thường thiệt hại. Nhưng trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng không phải do lỗi của bên kia thì sẽ xác định bên đưa ra yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự. Lưu ý rằng bên nào đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê tài sản thì phải thông báo cho bên kia biết về vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê trong một khoảng thời gian nhất định. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, văn phòng, mặt bằng,...nhưng không thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày mà có gây ra thiệt hại thì phải tiến hành bồi thường thiệt hại đó.

2. Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng, mặt bằng trước thời hạn

Nếu bạn đọc còn bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này hay vấn đề pháp lý khác thì vui lòng liên hệ tới bộ phận tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Minh Khuê theo số 1900.6162 để được hỗ trợ kịp thời. Trân thành cảm ơn bạn đọc đã đón đọc bài viết!.