1. Căn cứ pháp lý
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau thông qua hợp đồng và chỉ hoàn tất thủ tục chuyển đổi khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Nói cách khác, chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc đổi đất cho nhau.
* Loại đất được chuyển đổi
Theo điểm b Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;”
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo đó, các loại đất không phải là đất nông nghiệp sẽ không được chuyển đổi; muốn chuyển quyền phải thực hiện theo các hình thức như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn,…
Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất nếu như trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Như vậy, điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau là:
-Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Chuyển nhượng đất nông nghiệp trong cùng địa bàn xã phường.
-Đất không có tranh chấp
-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
-Trong thời hạn sử dụng đất
* Phân loại chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm hai loại:
- Chuyển đổi để thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”.
- Chuyển đổi mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa".
Ý nghĩa phân loại: Vì hồ sơ, thủ tục đối với hai loại chuyển đổi trên là khác nhau nên khi nắm rõ sẽ giúp hộ gia đình, cá nhân biết cách để thực hiện cho đúng (Căn cứ Thông tư 09/2021/TT-BTNMT và Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
2.Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp
Căn cứ khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 và Điều 190 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp muốn thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, riêng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê đất thì được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Đất chuyển đổi không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất là đối tượng chuyển đổi không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Vẫn trong thời hạn sử dụng đất (chưa hết thời hạn sử dụng đất).
Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân chỉ được thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác.
3.Trình tự thực hiện
Thuế, lệ phí phải nộp khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Trong Luật Đất đai 2013 đã quy định rất chi tiết về nghĩa vụ tài chính khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn với nhau như sau:
- Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (vì các bên không phát sinh thu nhập từ việc chuyển đổi, bản chất ở đây là đổi “ngang” nhằm thuận lợi khi sản xuất nông nghiệp).
- Không phải nộp lệ phí trước bạ.
Trên đây là quy định về chuyển đổi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau. Việc chuyển đổi này chỉ có hiệu lực (hoàn tất) khi được đăng ký vào sổ địa chính. Ngoài ra, người dân cần nắm rõ quy định: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Lưu ý: Một số vấn đề khi bị pháp luật nghiêm cấm khi chuyển đối đất
Việc sử dụng đất không đúng mục đích là một trong những hành vi sử dụng đất bị nghiêm cấm theo quy định tạiLuật Đất đai.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai
Trên đây là quy định về chuyển đổi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau. Việc chuyển đổi này chỉ có hiệu lực (hoàn tất) khi được đăng ký vào sổ địa chính. Ngoài ra, người dân cần nắm rõ quy định: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.
Email :Lienhe@luatminhkhue
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê
