1. Thủ tục chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm ?

Xin chào Luật sư, tôi có một thắc mắc muốn hỏi luật sư như sau: Ông A có thửa đất được cấp giấy loại đất trồng cây lâu năm nhưng ông A đã sang nhượng cho ông B. Ông B đã xây dưng nhà ở trên đất ông A nhưng chưa làm hợp đồng chuyển nhượng.
Vậy ông A làm thủ tục chuyển nhượng cho ông B loại đất trồng cây lâu năm được không? Căn nhà ông B xây dựng trên đất ông A xử lý thế nào?
Người gửi: T.Q.C

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B theo Luật đất đai năm 2013 quy định tại Điều 167 như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Do đó, ông A hoàn toàn có thể chuyển nhượng mảnh đất trồng cây lâu năm trên cho ông B. Về hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

2. Về việc ông B xây nhà trên thửa đất được cấp giấy trồng cây lâu năm.

Trường hợp người sử dụng đất không phải đất ở nhưng muốn sử dụng với mục đích làm nhà ở thì phải lập thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Khi chuyển mục đích sử dụng đất cần tiến hành một số công việc sau:

1. Xác định thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất có được quy hoạch làm nhà ở hay không.

Để làm được việc này, ông B cần phải có bản vẽ sơ đồ vị trí của thửa đất hay thông tin về thửa đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi có các thông tin trên, ông B đến Phòng Tài nguyên - môi trường huyện để tìm hiểu thông tin về quy hoạch, nếu thửa đất không được quy hoạch là đất ở, ông B không cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như dự kiến.

Nếu thửa đất được quy hoạch là đất ở, ông B cần tìm hiểu xem tại khu vực có thửa đất, cá nhân riêng lẻ có được quyền chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu cá nhân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất, ông B mới tiến hành thủ tục tiếp theo liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, ông B cần thực hiện một số bước sau:

Tiến hành đăng ký với một công ty có chức năng đo đạc đất để lập bản vẽ hiện trạng vị trí của thửa đất mà ông/bà muốn chuyển mục đích sử dụng đất.
Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên - môi trường huyện, hồ sơ bao gồm một số giấy tờ chủ yếu sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản vẽ;

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

Sau khi thụ lý hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết đơn yêu cầu của ông B theo quy định của pháp luật. Nếu được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nơi đây sẽ lập phiếu chuyển hồ sơ của ông B đến Chi cục Thuế huyện để đóng tiền sử dụng đất, số tiền sử dụng đất cụ thể sẽ do cơ quan thuế tính toán.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Chuyển đổi mục đich sử dụng đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm, đất ở ?

Chào anh chị! Nhà em ở xã thanh mai, Huyện Thanh Oai, HN. cách đây một năm chỗ em có dồn lại các thửa ruộng với nhau. nhà em được một chỗ 1.000 m2 cách dân khoảng 1 cây số từ trước đến nay quê em toàn trồng lúa nhưng đến nay trồng lúa chẳng ăn thua gì, do vây em muôn đào một cái ao khoảng 300m2 còn lại em đổ đất trồng cây lâu năm như cây bưởi, na, chanh, đu đủ, hồng xiêm...
Em không biết thủ tục để chuyển đổi mục đích trồng câu nông nghiệp sang cây lâu năm thế nào ?
Nhờ anh chị chỉ giúp. thanks

Trả lời:

Luật Minh Khuê tư vấn quy định pháp lý về đất đai, nhà ở và thuế cũng như thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện nay:

Trình tự thủ tụ bạ thực hiện theo quy định tại điều Nghị định 43/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Theo quy định tại Điều 6 Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thưa luật sư, xin hỏi: Hiện gia đình em đang được giao 8 sào đất nông nghiệp sử dụng trồng lúa nước. nhưng nó cùng nằm trên 1 cánh đồng và gia đình em muốn quy hạch lại 1 chộ đê chuyển đổi canh tác là chăn nuôi kiểu trang trại thì có được không? và phải làm như thế nào. nhờ ad trang tư vấn và giúp đợ.

Như vậy trường hợp này là bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất

Theo quy định của pháp luật thì 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/ TT – BTNMT quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ – CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ:

“a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.


Như vậy, theo các quy định trên trường hợp chuyển đổi mục đích từ trồng cây hàng năm khác (không phải là đất trồng lúa ) sang trồng cây lâu năm không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền .

Mà đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác

>Nên trường hợp này của bạn được phép chuyển nhưng phải đăng ký biến động.

Thưa luật sư, Hiện tại gia đình có: Ba, Me, và các anh chị em. Ba em đứng tên sổ đỏ đất nông nghiệp, không có người thừ kế. Vậy cho em hỏi ? một khi ba em muốn mua bán, cho, tặng số đất trên cho một ai đó thì ba em là người toàn quyền có đúng không?

=> Thứ nhất là nếu chỉ có ba bạn đúng tên trong sổ đỏ và không có sự thỏa thuận giữa ba bạn và mẹ bạn xác nhập vào tài sản chung của gia đình thì đây là tài sản riêng của ba bạn và khi ba bạn bán hay tặng cho, thì chữ cần có chữ ký của mình ba bạn là được

Theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân gia đình

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Và việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý theo quy đinh Điều 35 Luật hôn nhân gia đình năm 2014

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

và khoản 4 Điều 58 Luật hôn nhân gia đình

Như vậy trước tiên bạn phải xác định được rằng đây là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân nếu tài sản chung khi chuyển nhượng bắt buộc phải có chữ ký cua vợ và chồng còn nếu là tài sản riêng thì chỉ cần có chữ ký của ba bạn.

Thưa luật sư, xin hỏi: gia đình tôi có mảnh đát nông nghiệp ( chưa có sổ đỏ), trước đây rroongf hoa màu. hiện muốn xây vườn - ao - chuồng trên khu đất đó có được không? Nếu chính quyền không cho xây dựng trên mảnh đất đó có đúng theo pháp luật quy định không ạ? Xin cảm ơn.

=> Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

Như vậy thì trước tiên gia đình bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất trước đã, sau khi có sựu đồng ý của cơ quan có thẩm quyền thì bạn mới thực hiện được việc xây dựng ao và nuôi gia súc

về trình tự thủ tục thì bạn thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo :Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

Như vậy trường hợp của bạn thuộc vào trường hợp xin phép chuển mục đích sử dụng đất. Nếu cơ quan nhà nước khong chấp nhận đơn của bạn họ phải đưa ra lý do chính đáng về việc đất không được chuyển nhượng.

Chào công ty luật minh khuê, Tôi có câu hỏi như sau. Hiện nay tôi đã mua một mảnh đất nông nghiệp từ năm 2009, thủ tục mua bán hợp pháp và có sự xác nhận của ủy ban xã, bây jo tôi muốn làm sổ đỏ và chuyên đổi mục đích sử dụng mảnh đất đó qua đất ở thì thủ tục và thuế đóng như thế nào. Phải chuyển đổi trước hay làm sổ đỏ trước. Xin công ty tư vấn giúp tôi. Xin cảm ơn
=> Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
......................
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Về hồ sơ bạn chuẩn bị theo quy định Thông tư 24/2014 quy định về hồ sơ địa chính

Điều 8 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Về lệ phí khi thực hiện thủ tục cấp sỏ đỏ thì lệ phí trước bạ là 0.5 % theo quy định tại nghị định 140/2016/NĐ-CP Quy định về lệ phí trước bạ

Thưa luật sư, xin hỏi: Từ xa xưa họ HÀ tôi vẫn sống quản lý và sử dụng dải đất cách đây hàng 600 năm rồi kể cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp trải qua bao cuộc chiến tranh ,mà những điều đó còn có cả nhân chứng và vật chứng, và vẫn ở và sinh hoạt bình thường giây tờ ở sổ mục kê đia chính phường co tên tôi chủ sử dụng,vây mà cho tới năm 2013 tiên bưc tương rào tôi chồng mây viên gạch lên và lợp vai tâm ngói đê chuyên bếp xang, thì cán bộ địa chính phường lập biên bản tôi là CHIẾM ĐẤT tôi thấy vô lý tôi viết đơn khiếu nại lên phường ,thì phường có quyết định xuống là đât của chủ tịch phường tam thanh Tp.Ls quản lý ? vậy luât sư trả lời cho tôi và cũng như tất cả mọi người giống số phận như tôi ,xin chân thành cảm ơn đoàn luât sư MINH KHUÊ

=> Trường hợp của anh thì theo như anh nói gia đình nhà anh đã sống ở đây từ rất lâu rồi và gia đình nhà anh vẫn chưa làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất . Như vậy thì gia đình anh lên đi làm hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy dịnh

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Về yêu cầu các hồ sơ giấy tờ cần thiết thì bạn thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43 /2013 Hướng dẫn luật đất đai năm 2013.

Thưa luật sư, xin hỏi: tôi có 2 sào đất nông nghiệp trồng lúa. Tháng 10.2015 có giấy thông báo thu hồi đất của UBNN thị trấn về thu hồi đất nông nghiệp của gia đình tôi để làm quảng trường huyện. Sau 5 tháng gia đình không đồng ý cho thu hồi. Tháng 2.2016 có giấy kiểm đếm bât buộc của UBNN huyện. Và thông báo không hợp tác sẽ bị cưỡng chế. Vậy quý luật sư cho tôi hỏi xem quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ cấp nào trở lên có thể ra quyết định thu hồi. Và chuyện của gia đình tôi phải làm thế nào nếu bị cưỡng chế. Tôi xin cảm ơn. Gửi từ Samsung Mobile.

Theo quy đinh tại khoản 2 Điều 66 Luật đất đai năm 2013

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Như vậy nếu khi có quyết định thu hồi đất mà gia đình bạn không đống ý thì cơ quan nhà nước sẽ đến thực hiện cưỡng chế thu hồi đất và buộc gia đình bạn phải ra khởi mảnh đất đó theo quy định tại Điều 70.71 Luật đất đai năm 2013

Điều 70. Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc

1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc:

a) Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;

b) Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

4. Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quy định như sau:

a) Tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế;

b) Trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành và thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế.

Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 70 của Luật này.

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

Thưa luật sư, cho tôi hỏi: năm 2011 tôi có mua 1 căn nhà trong khu quy hoạch dân cư, bên bán cam kết bao sang tên,sổ hồng cho tôi. nhà cấp 4 diện tích 4x10m. nhà xây không phép trên đất nông nghiệp. trong khi mua bán tôi chỉ có hợp đồng tay giữa 2 bên và bản đồ hiện trạng vị trí đất chưa được đăng ký tại phòng TNMT Quận. đến nay bên bán vẫn chưa làm nên tôi muốn tự mình đi làm. vậy cho tôi hỏi như tình trạng nhà tôi có thể làm được giấy tờ nhà đất (sổ hồng) được không? thủ tục thế nào? Cảm ơn.

=> Theo quy định của pháp luật thì khi bạn thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải có hợp đồng và hợp đồng phải được công chứng chứng thực. Vì vậy hai bên bắt buộc phải đi công chứng ( Điều 167 khoản 3a Luật đất đai năm 2013). Và theo quy định của pháp luật thì nguười sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền của mình khi có các giấy tờ sau:

Và theo quy định tại Điều 188 Luật đát đai năm 2013

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy nếu bạn chỉ có các giấy tờ trên thì bạn chưa đủ điều kiện để được cấp sổ hồng thì bạn chưa đủ điều kiện đẻ được cấp. để làm hồ sơ bạn phải tuân thủ các quy định trên.

Kính gửi luật sư! Tôi là phạm thị dung - địa chỉ: tp yên bái, tỉnh yên bái. Tôi xin luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Tháng 12/2014 tôi có đến UBND phường hỏi thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp trồng lúa sang đất thổ cư. Tôi được cán bộ trả lời là ko được chuyển đổi. Vậy tôi xin luật sư tư vấn giúp xem theo luật thì tỉnh yên bái có được phép chuyển đổi không? Nếu được tôi phải làm thủ tục thế nào? Nếu không thì bao giờ.tỉnh yên bái mới được phê duyệt cho chuyển đổi? Kính mong luật sư tư vấn sớm nhất giúp tôi. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

=> Theo quy định tại khoản 1d Điều 57 Luật đất đai thì trường hợp của bạn bắt buộc phải xin chuyển mục đich sử dụng đất và hồ sơ xin chuyển mục đích sửu dụng đất:

Điều 69 Nghị định 43.2014 Hướng dẫn luật đất đai năm 2013

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Về đơn xin chuyển bạn gửi đơn theo mẫu 01 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
Nếu cơ quan tài nguyên môi trường trả lời không đống ý chuyển đổi cho bạn thì họ phải có lý do và trả lời bằng văn bản.
Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi là sinh viên, chưa tốt nghiệp đại học. - ba tôi có cho tôi thừa kế 260m2 đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp gì không biết nữa. - để làm thủ tục thừa kế, tôi có cần nộp thuế thu nhập cá nhân hay ko. - tôi cũng vừa làm cho 1 cty gỗ : làm 11 ngày, lương 2.600.000 đồng. nhưng tôi cũng nghĩ việc luôn rồi ko làm nữa. như vậy cty gỗ đó có nộp thuế cho tôi chưa. - tháng 11 này tôi mới thi tốt nghiệp đại học => và hiện giờ tôi chưa có 1 nguồn thu nhập nào hết thì tôi có cần nộp thuế hay không. xin cty luật Minh Khuê cho tôi biết những thủ tục để thừa kế miếng đất đó. tôi xin Chân thành cảm ơn sự tư vấn của quí công ty!

=> Theo quy định tại Thông tư 111 Hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân

Khoản 1, Điều 3 các khoản thu nhập được miễn thuế

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

NHư vậy bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân

Về thủ tục thừa kế. Bạn mang giấy tờ ( hợp đồng ) tặng cho quyền sử dụng đất ra ủy ban nhân dân xã nơi có bất động sản và đăng ký khai nhận di sản. Sau khi khai nhận di sản thì ủy ban nhân dân xã sẽ niêm yết trong vong 15 ngày và sau 15 ngày nếu đất không có tranh chấp thì bạn mang các giấy tờ đi để được cấp sổ đỏ.Theo quy định tại Thong tư 24/2014 Quy định về hồ sơ địa chính

Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

3. Bồi thường đất trồng cây lâu năm như thế nào ?

Xin chào luật sư, Cho tôi hỏi, Đất của tôi là đất trồng cây lâu năm, cụ thể là trồng mía. Vậy khi tôi bị Nhà nước thu hồi thì tôi nhận được số tiền đền bù từ Nhà nước là bao nhiêu?
Xin cảm ơn!

Chuyển đổi mục đich sử dụng đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm, đất ở ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Luật đất đai 2013:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo quy định sau:

Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất ở ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà em có 2 thửa đất, mỗi thửa 2000m ở Quận 9 đang là đất trồng cây lâu năm, nay muốn chuyển thành đất ở. Em muốn hỏi: Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất ở sẽ như thế nào và làm ở đâu ? Thời gian bao lâu?
Xin cám ơn và kính chào!
Người gửi: Đoàn Quyên

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai miễn phí: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể tại Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định:

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Hơn nữa theo quy định của Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

" Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Như vậy bạn cần liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường nơi có đất để được biết cụ thể về kế hoạch sử dụng đất của địa phương cũng như mảnh đất của bạn có đủ điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu đủ được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận QSDĐ;

Biên bản xác minh thực địa;

- văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Trích lục bản đồ địa chính thửa;

Bạn Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện.

Cụ thể tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 quy định:

" Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. "

Như vậy khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 1 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, Cụ thể:

" Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Nghị định này quy định về thu tiền sử dụng đất trong trường hợp:

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2. Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Phải làm gì khi muốn chuyển đất trồng cây thành đất thổ cư ?

Xin chào Luật sư. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi 1 việc: Tôi muốn xây nhà trên thửa đất 120m2. Trong đó có 60m2 đất ở nông thôn và 60m2 đất trồng cây lâu năm.
Vậy khi tôi muốn chuyển 60m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở nông thôn thì thủ tục làm như thế nào và phí chuyển đổi cụ thể là bao nhiêu tiền ạ ?
Mong Luật sư tư vấn giúp. Tôi xin trân thành cảm ơn!

Trả lời:

Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một nhu cầu thực tế của người dân. Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp những vướng mắc pháp lý của người dân về vấn đề trên:

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất thì:

"Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức."

Như vậy, nếu bạn chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải nộp phí trước bạ: bằng 0,5% x diện tích x giá đất theo khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành và tiền sử dụng đất: Nếu không thuộc vào các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì bạn phải nộp bằng phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất trồng cây lâu năm/cây hàng năm áp dụng tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

Kính chào luật sư, tôi có thửa đất : 400m2 đất ở và 500 m2 đất trồng cây hàng năm khác. tôi xin chuyển toàn bộ diện tích trên sang đất cơ sở sản xuất kinh doanh có được không, nếu được thì theo quy định thông tư nào mong luật sư giúp tôi với cảm ơn luật sư! (lưu ý thửa đất nầy đã có trong kế hoạch sử dụng đất năm 2016)

Để được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn cần phải kiểm tra việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất này có phù hợp với kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm này hay không? Nếu phù hợp, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất này. Và khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải nộp tiền sử dụng đất bằng giá trị chênh lệch giữa 2 loại đất mà bạn muốn chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Thưa luật sư, gia đình bà trần thị tịnh có 09 cây vải, trước kia gia đình bà tịnh có phải đóng thuế quả vải hàng năm hội đồng bình quả vải của UBNd xã có bình vải và mức thuế phải nộp theo số lượng vải. nhưng sau khi có luật đất đai gia đình bà tịnh không phải nộp bất kỳ loại thuế nào nữa. đến nay cây vải đã chết, gia đình bà tịnh đòi diện tích đất đó để xây nhà và ở, mà số đất đó là do UBND xã quản lý vậy số đất đó có thu hồi được không? thủ tục để thu hồi là như thế nao?

=> Theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 64 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hộiNghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xác định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai quy định:

"h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;"

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bà Trần Thị Tịnh,nếu đất trồng cây lâu năm của gia đình này không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục thì sẽ bị thu hồi đất. Vì đây là đất trồng cây lâu năm nhưng do UBND xã quản lý, bà Tịnh không được phép xây dựng nhà ở trên phần đất này nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

Kính gửi: Công ty luật Minh Khuê. Công ty tôi có trường hợp như sau, xin luật sư tư vấn giúp. Công ty tôi có mua lại một cơ sở sản xuất của một cá nhân bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Về quyền sử dụng đất: có 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó: có 01 giấy đã chuyển mục đích từ đất trồng cây hằng năm khác sang đất sản xuất phi nông nghiệp, 01 giấy đất trồng cây hằng năm khác. Công ty tôi hiện làm thủ tục chuyển đổi mục đích đất từ đất mua sang đất thuê của nhà nước để thực hiện dự án xây dựng nhà máy chế biến cao su. Vậy xin hỏi luật sư 1. Công ty tôi phải nộp tiền thuê đất trên tổng diện tích của cả 02 giấy chứng nhận hay chỉ nộp trên giấy chứng nhận đất trồng cây hằng năm khác thôi. 2. Tiền đã mua 02 quyền sử dụng trên có được trừ vào tiền thuê đất hay không. Trân trọng cám ơn và mong sự phúc đáp của Luật sư.

=> Trong trường hợp này, nếu công ty bạn thuê lại thuê lại toàn bộ diện tích đất trên để sản xuất, kinh doanh thì công ty bạn phải đóng tiền thuê đất với phần diện tích này, có thể đóng tiền thuê đất hàng năm hoặc đóng tiền một lần. Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định về các trường hợp được giảm tiền thuê đất như sau:

"Điều 20. Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp sau:

a) Hợp tác xã thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh được giảm 50% tiền thuê đất.

b) Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà bị thiên tai, hỏa hoạn làm thiệt hại dưới 40% sản lượng được xét giảm tiền thuê tương ứng; thiệt hại từ 40% trở lên thì được miễn tiền thuê đối với năm bị thiệt hại.

c) Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc không phải trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này khi bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất, mặt nước trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh"

Nếu thuộc vào một trong những trường hợp trên thì công ty bạn được giảm tiền thuê đất.

Thưa luật sư, Em có mua một mảnh đất khoảng 70 m2 từ một dự án của bất động sản ở bến cát bình dương. Khi mua thì bên bán nói là được xây dựng nhà ở thoải mái, không có tranh chấp. Đã có rất nhiều người đã xây nhà trước đó. Nhưng đến nay thì cơ quan nhà nước ngăn cản không cho xây nhà lý do là đất trồng cây lâu năm. Xin hỏi giờ em phải làm đơn như thế nào và trình cho cơ quan nào ạ ! Em chân thành biết ơn ạ !

=> Trong trường hợp này, bạn cần kiểm tra lại nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và công ty bất động sản trên. Nếu trong nội dung của hợp đồng thể hiện nội dung bạn được phép xây nhà với phần diện tích đất này, trong khi đây là đất trồng cây lâu năm thì rõ ràng công ty bất đống sản trên đã có hành vi gian dối khi đàm phán, ký kết hợp đồng. Vì vậy, bạn có thể làm đơn khởi kiện công ty bất động sản này và yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch trên là vô hiệu.

Còn nếu trong hợp đồng chuyển nhượng thể hiện mục đích sử dụng phần đất này chỉ là đất trồng cây lâu năm, và bạn đến nay vẫn muốn tiếp tục sử dụng phần đất này thì bạn sẽ thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử đụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, sau khi thực hiện thủ tục này bạn mới có thể xây nhà trên diện tích đất trên.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi hiện có trên 7hecta đất rừng sản xuât 50 năm. Hiện nay tôi muốn xây dựng trang trại chăn nuôi lơn trên đất đó thì cần các thủ tục gì ? Tôi xin cám ơn!

=> Theo Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT xác định 02 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, theo đó:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. "

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, bạn cần kiểm tra kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đối với phần đất này, việc chuyển từ đất rừng sang đất chăn nuôi trên diện tích đất này có phù hợp quy hoạch hay không. Nếu phù hợp, bạn cần lập 01 bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau đó bạn thực hiện các nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất.

Xin hỏi tôi mua một thửa đất rừng sản xuất khi tôi chuyển đổi sang tên thì là phí phải lộp là thuế gì. Mà phí phải lộp là bao nhiêu.?

Trong trường hợp này, khi bạn muốn mua quyền sử dụng phần đất rừng sản xuất thì bạn phải nộp phí trước bạ: bằng 0,5% x diện tích x giá đất theo khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành và tiền sử dụng đất. Ngoài ra, nếu bạn và phía bên chuyển nhượng có thỏa thuận về việc nộp tiền thuế thu nhập cá nhân thì bạn hoặc bên kia sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Theo đó, cách tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau: bằng 25% (giá bán - giá mua), hoặc bằng 2% x giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá mua.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn Pháp luật Đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất