1. Quy định về thủ tục hành chính đất đai

Thủ tục hành chính đất đai có thể hiệu là trình tự, cách thức thực hiện hồ sơ và yêu cầu , điều kiện do cơ  quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một số công  việc đất liên quan đến cá nhân, tổ chức

Thủ tục hành chính đất đai rất nhiều nhưng được quy định tóm gọn trong 7 nhóm thủ tục sau đây

- Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

- Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất;

- Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ  tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;

- Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

 

2. Công dân có quyền giám sát đối với việc quản lý, sử dụng đất đai không ?

Căn cứ theo quy định tại Điều 199 Luật Đất đai 2013 thì công dân hoàn toàn có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.

Tuy nhiên công khi thực hiện quyền giám sát và phản ánh phải bảo đảm khách quan, trung thực, đúng pháp luật và không được lợi dụng quyền giám sát để khiếu nại, tố cáo không đúng quy định của pháp luật. Làm mất trật tự xã hội, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác các thông tin do mình phản ánh.

Nội dung giám sát trong quản lý và sử dụng đất đai

+ Việc lập, điều chỉnh, công bố, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

+ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Việc thu, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai; định giá đất;

+ Việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Công dân có thể giám sát thông qua các hình thức sau:

+ Trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết;

+ Gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này thực hiện việc giám sát;

Khi nhận được ý kiến của công dân và tổ chức đại diện cho người dân thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải kiểm tra, xử lý, trả lời bằng văn theo thẩm quyền; chuyển đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong trường hợp không thuộc thẩm quyền; Thông báo kết quả cho tổ chức, cá nhân đã phản ánh.

 

3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Mặc dù thực tế khi thực hiện các thủ tục hành chính đất đai thường mất khá nhiều thời gian và không cố định nhưng thời gian thực hiện các thủ tục cũng quy định cụ thể như sau ( trong trường hợp thời hạn vượt quá quy định thì công dân có thể kiến nghị để được làm rõ lý do)

Thời hạn dưới đây được tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn cho người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Thời gian thực hiện có thể kéo dài thêm 10 ngày ( trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai) đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

- Thời hạn thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;

+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày;

- Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận:

+ Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

+ Khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;

+ Trong trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày;

+ Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

+ Gia hạn sử  dụng đất là không quá 7 ngày;

+ Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 5 ngày;

+ Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

+ Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;

+ Thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

+ Thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

+ Xóa đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 3 ngày

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ chồng là không quá 5 ngày;

+ Thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 7 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

+ Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày;

+ Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày;

 

4. Thẩm quyền nhận hồ sơ các thủ tục hành chính về đất đai 

Đối với thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013;

- Phòng tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Đối với thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả là Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. 

Tùy thuộc điều kiện cụ thể tại địa phương thì Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật

Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì 

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia  đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 

( trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã thì Ủy ban nhan dân nơi có xã phải tiếp nhận và trả kết quả. Trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai)

- Nếu địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa thì thực hiện nộp hồ sơ và trả kết quả tại đây. Trừ trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận tại địa điểm ngoài trụ sở Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay dân dụng.

 

5. Một số lưu ý trong thủ tục hành chính về đất đai

Thủ tục hòa giải tranh chấp đ​ất đai

Khi xảy ra tranh chấp đặc biệt là đất đai thì Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải cơ sở; Trường hợp không hòa giải được thì các bên tranh chấp gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp Xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

Theo đó chủ tịch Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tránh chấp đất đai tại địa phương mình. Trong quá trình tổ chức thực hiện thì phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.  Thủ tục hòa giả tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã được thực hiện không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên. Cả trường hợp hòa giải  thành hay hòa giải không thành thì đều phải có xác nhận của Ủy ban nhân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;

Trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau mà hòa giải thành dẫn đến thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy bản nhân dân xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Đối với trường hợp tranh chấp giữa các bên khác thì gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường. Theo đó Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thời hạn thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

+ Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày

+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp Huyện là không quá 45 ngày;

+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;

+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;

+ Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày;

( Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không vượt quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó)

Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí 

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (gọi chung là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng tài nguyên và Môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chinhs theo quy định ( giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định; trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan thuế xác định)

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ xác định phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, trừ lệ phí trước bạ quy định được quy định ở trên mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất, thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng đất nộp theo quy định của pháp luật

Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính. 

Trên đây là phân tích, hướng dẫn về thủ tục hành chính đất đai của Luật Minh Khuê. Hi vọng những thông tin mà chúng tôi phân tích, đưa ra trên đây sẽ giúp ích cho quý khách trong quá trình làm việc. Trong trường hợp quý bạn đọc có điều chưa rõ về bài viết hay có bất cứ khúc mắc về pháp luật đất đai vui lòng liên hệ trực tiếp Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến theo số Hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ giải đáp một cách nhanh, hiệu quả nhất. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách, Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn !