Tác giả:: Mục lục bài viết
1. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại thuế được Nhà nước áp dụng đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Nói cách khác, khi bạn bán hoặc tặng cho ai đó một mảnh đất, bạn sẽ phải nộp một khoản thuế nhất định cho Nhà nước.
Cần phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì:
- Huy động ngân sách: Thuế này đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước, để phục vụ cho các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
- Điều tiết thị trường: Thuế chuyển nhượng đất giúp điều tiết thị trường bất động sản, tránh tình trạng đầu cơ, sốt đất.
- Tăng tính minh bạch: Việc nộp thuế giúp các giao dịch chuyển nhượng đất được thực hiện công khai, minh bạch hơn.
2. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 12 của Thông tư số 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi và bổ sung bởi Điều 17 của Thông tư số 92/2015/TT-BTC, nội dung về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được quy định cụ thể như sau:
- Thuế suất: Theo quy định hiện hành, thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được quy định là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại của bất động sản đó.
Cách tính thuế
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
- Thời điểm tính thuế:
+ Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không có thỏa thuận rằng bên mua sẽ thay thế bên bán thực hiện nghĩa vụ thuế, thì thời điểm tính thuế sẽ được xác định là thời điểm mà hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
+ Đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có quy định rõ ràng rằng bên mua sẽ thay thế bên bán để thực hiện nghĩa vụ thuế, thì thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản tại cơ quan có thẩm quyền.
- Đặc biệt, trong trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng dự kiến sẽ hoàn thiện trong tương lai, thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm cá nhân thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế.
Như vậy, theo các quy định nêu trên, thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng đất đai trong năm 2024 sẽ được áp dụng với tỷ lệ là 2% trên giá chuyển nhượng của bất động sản. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về nhiều người sở hữu chung, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định một cách riêng biệt cho từng cá nhân nộp thuế dựa trên tỷ lệ sở hữu của họ. Tỷ lệ sở hữu này sẽ được căn cứ vào các tài liệu pháp lý hợp lệ, chẳng hạn như thỏa thuận góp vốn ban đầu giữa các bên, nội dung di chúc có liên quan, hoặc các quyết định phân chia tài sản do tòa án đưa ra. Nếu không có bất kỳ tài liệu pháp lý nào để xác định rõ tỷ lệ sở hữu, thì nghĩa vụ thuế của từng cá nhân nộp thuế sẽ được xác định dựa trên tỷ lệ bình quân giữa các bên sở hữu.
Ví dụ: Giả sử bạn chuyển nhượng một mảnh đất có diện tích là 100 m2, giá đất theo bảng giá nhà nước là 10 triệu đồng/m2 và giá trên hợp đồng chuyển nhượng là 12 triệu đồng/m2. Thuế suất áp dụng là 2%.
Tiền thuế phải nộp = 100 x 12.000.000 x 2% = 24.000.000 đồng
3. Một số quy định khác về Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Đối tượng chịu thuế:
+ Cá nhân: Bao gồm cả người Việt Nam và người nước ngoài.
+ Tổ chức: Các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị...
- Mức thuế suất:
+ Thường là 2%: Áp dụng trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, có thể có những trường hợp đặc biệt, mức thuế suất có thể thay đổi theo quy định của pháp luật.
+ Giá chuyển nhượng: Được xác định dựa trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố.
- Thời điểm nộp thuế:
+ Trong vòng 30 ngày: Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Nơi nộp thuế:
+ Cơ quan thuế: Tại địa điểm nơi có đất.
- Hồ sơ nộp thuế:
+ Hợp đồng chuyển nhượng: Phải được công chứng hoặc chứng thực.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Của người chuyển nhượng.
+ Các giấy tờ khác: Theo yêu cầu của cơ quan thuế.
- Trường hợp miễn thuế hoặc giảm thuế:
+ Chuyển nhượng đất cho người thân: Trong một số trường hợp quy định.
+ Chuyển nhượng đất để thực hiện các dự án đầu tư: Theo quy định của pháp luật.
- Xử lý vi phạm:
+ Phạt tiền: Đối với những trường hợp trốn thuế, chậm nộp thuế...
+ Lãi chậm nộp: Phải nộp thêm lãi trên số tiền thuế chưa nộp đúng hạn.
Lưu ý về tầm quan trọng của thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước:
+ Đóng góp vào ngân sách: Thuế chuyển nhượng đất là một trong những nguồn thu lớn của ngân sách nhà nước, góp phần vào việc cân đối ngân sách và chi tiêu cho các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội.
+ Tài trợ cho các công trình công cộng: Số tiền thu được từ loại thuế này được sử dụng để đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình phúc lợi xã hội, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
- Điều tiết thị trường bất động sản:
+ Hạn chế đầu cơ: Thuế chuyển nhượng đất giúp hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, góp phần ổn định thị trường bất động sản.
+ Điều chỉnh giá cả: Thông qua cơ chế điều chỉnh thuế suất, nhà nước có thể điều chỉnh giá cả bất động sản, tránh tình trạng bong bóng bất động sản.
- Quản lý đất đai hiệu quả:
+ Theo dõi giao dịch: Thuế chuyển nhượng đất giúp nhà nước nắm bắt được thông tin về các giao dịch mua bán đất đai, từ đó có cơ sở để quản lý đất đai hiệu quả.
+ Phát hiện và xử lý vi phạm: Qua việc thu thuế, cơ quan chức năng có thể phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai như mua bán đất trái phép, trốn thuế...
- Đảm bảo công bằng xã hội:
+ Phân phối lại thu nhập: Thuế chuyển nhượng đất góp phần phân phối lại thu nhập, giảm khoảng cách giàu nghèo trong xã hội.
+ Bảo vệ quyền lợi của người dân: Thuế này giúp bảo vệ quyền lợi của người dân, ngăn chặn tình trạng chiếm dụng đất trái phép, bảo vệ tài sản của nhà nước và của người dân.
- Tăng cường minh bạch trong giao dịch:
+ Tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch: Việc nộp thuế chuyển nhượng đất đòi hỏi người mua, người bán phải thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định, góp phần tăng cường minh bạch trong giao dịch.
+ Giảm thiểu rủi ro: Khi có đầy đủ hồ sơ chứng minh việc nộp thuế, người mua sẽ yên tâm hơn về quyền sở hữu tài sản.
Ý nghĩa của thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Ý nghĩa kinh tế:
- Nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Thuế chuyển nhượng đất là một trong những nguồn thu quan trọng của ngân sách, góp phần vào việc cân đối ngân sách và chi tiêu công.
- Điều tiết thị trường bất động sản: Thuế này giúp điều tiết thị trường bất động sản, tránh tình trạng sốt đất, đầu cơ bất hợp pháp, góp phần ổn định thị trường.
- Khuyến khích sử dụng đất hiệu quả: Thuế chuyển nhượng đất khuyến khích người sử dụng đất khai thác và sử dụng đất hiệu quả, tránh lãng phí.
Ý nghĩa xã hội:
- Đảm bảo công bằng xã hội: Thuế này góp phần đảm bảo công bằng xã hội, khi những người có thu nhập cao từ việc chuyển nhượng đất phải đóng góp nhiều hơn cho cộng đồng.
- Phát triển cơ sở hạ tầng: Nguồn thu từ thuế chuyển nhượng đất được sử dụng để đầu tư xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Ý nghĩa pháp lý:
- Khẳng định quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai: Thuế chuyển nhượng đất khẳng định quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Củng cố pháp luật về đất đai: Thuế này góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, tạo môi trường đầu tư kinh doanh ổn định.
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ
