1. Pháp luật có cho phép thuê nhà rồi cho thuê lại hay không?

Khi thuê nhà, cả bên thuê và bên cho thuê đều cần tuân thủ các điều khoản được quy định trong Hợp đồng thuê nhà ở. Người thuê nhà, khi quyết định cho thuê lại, phải tuân theo các điều khoản đã được thỏa thuận trong hợp đồng và đồng thời, cần có sự đồng ý của chủ sở hữu căn nhà đó. Theo quy định của Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thuê được quyền cho thuê lại tài sản, trong trường hợp này là nhà ở, nếu nhận được sự đồng ý từ bên cho thuê. Điều này có nghĩa là quyền cho thuê lại nhà chỉ có thể thực hiện khi trong Hợp đồng thuê nhà mà cả hai bên đã ký kết, hoặc theo sự thoả thuận rõ ràng và có sự đồng ý của cả hai bên, tạo điều kiện cho việc sử dụng nhà để cho người khác thuê lại.

Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở, tức bên cho thuê nhà ở, không đồng ý cho bên thuê cho thuê lại nhà ở, nhưng người thuê nhà vẫn cố ý cho người khác thuê lại, chủ sở hữu căn nhà có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà theo quy định tại điểm đ khoản 2 của Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014. Trong trường hợp hợp đồng có thoả thuận về việc xử lý khi có vi phạm hợp đồng, nếu bên thuê nhà tự ý cho người khác thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê, bên thuê có thể phải chịu mức phạt hoặc bồi thường thiệt hại theo thoả thuận đã được ghi trong hợp đồng.

2. Thuê nhà rồi cho thuê lại có phải đăng ký kinh doanh không?

Hiện nay, do nhu cầu sử dụng bất động sản ngày càng tăng cao, điều này đồng nghĩa với việc tăng cường hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này. Kinh doanh bất động sản không chỉ giới hạn ở việc mua bán, mà còn mở rộng sang hoạt động cho thuê bất động sản. Đối với những người có nhu cầu kinh doanh và muốn gia tăng nguồn thu nhập, nhiều người đã chọn phương án thuê nhà và sau đó cho người khác thuê lại với giá cao hơn, tạo ra khoản thu nhập từ sự chênh lệch giá. Hình thức này được coi là một dạng kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ lẻ, đồng thời phản ánh xu hướng ngày càng đa dạng và sáng tạo trong lĩnh vực này.

Cho thuê nhà và sau đó cho thuê lại được coi là một hình thức kinh doanh bất động sản. Thông thường, khi tham gia kinh doanh, chủ sở hữu cơ sở kinh doanh phải tiến hành đăng ký kinh doanh và tuân thủ các nghĩa vụ liên quan đến việc kê khai và nộp thuế đối với doanh nghiệp của họ. Tuy nhiên, việc đăng ký kinh doanh thường chỉ áp dụng cho những doanh nghiệp hoạt động với quy mô lớn và thường xuyên.

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2020, tổ chức hoặc cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đối với cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức có quy mô nhỏ, chỉ thực hiện giao dịch bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản không thường xuyên, không cần thiết phải thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải tuân thủ các nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Do đó, việc cho thuê lại nhà, mặc dù được xem là một hình thức kinh doanh bất động sản, nhưng do hoạt động với quy mô nhỏ và không thường xuyên, không đòi hỏi việc đăng ký kinh doanh, tuy nhiên, vẫn đòi hỏi sự tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ kê khai thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.

Theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, các cá nhân cho thuê nhà được xác định là những người thực hiện hoạt động cho thuê với quy mô nhỏ và không thường xuyên, bao gồm những đối tượng sau đây:

- Cá nhân cho thuê nhà và quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của họ, được chứng nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản gắn liền trên đất.

- Cá nhân cho thuê nhà mà được xác định là tài sản công.

- Cá nhân cho thuê nhà mà chính họ đầu tư xây dựng, không thuộc dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh. Hoạt động đầu tư xây dựng ở đây được hiểu là quá trình thực hiện các công việc xây dựng, bao gồm xây dựng mới, sửa chữa, và cải tạo công trình, theo quy định tại khoản 2 của Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014.

3. Thủ tục đăng ký kinh doanh đối với trường hợp thuê nhà rồi cho thuê lại

3.1. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký kinh doanh

Dựa trên quy định của khoản 1 Điều 85 và khoản 2 Điều 87 Nghị định số 01/2021/NĐ-CP, quy trình đăng ký kinh doanh trong trường hợp kinh doanh bất động sản với hình thức cho thuê yêu cầu người đăng ký kinh doanh chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị đăng ký hộ kinh doanh (cho thuê bất động sản).

- Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn của người đăng ký kinh doanh (cho thuê và được xác định là người thuê nhà sau đó cho thuê lại).

- Nếu quyết định thành lập hộ kinh doanh được đưa ra bởi các thành viên trong gia đình, phải có Biên bản họp của các thành viên trong hộ gia đình để thể hiện quyết định này.

- Văn bản uỷ quyền, nếu người nộp hồ sơ không phải là người đăng ký kinh doanh mà là người được ủy quyền.

Bằng cách này, người đăng ký kinh doanh có thể đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết để hoàn thành quy trình đăng ký kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê.

3.2. Nộp hồ sơ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Theo quy định của Điều 14 và khoản 1 Điều 87 Nghị định số 01/2021/NĐ-CP của Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền để thực hiện đăng ký kinh doanh và nhận hồ sơ đăng ký kinh doanh là Phòng Tài chính-Kế hoạch thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Do đó, quá trình nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh đòi hỏi người nộp phải thực hiện tại Phòng Tài chính-Kế hoạch của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, nơi mà hộ kinh doanh đặt trụ sở.

Việc này có thể được thực hiện qua một trong ba phương thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Phòng Một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp huyện;

- Gửi hồ sơ qua dịch vụ bưu điện đến Phòng Tài chính-Kế hoạch của Uỷ ban nhân dân cấp huyện;

- Đối với các hộ kinh doanh có trụ sở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, bắt buộc phải thực hiện nộp hồ sơ qua hình thức trực tuyến tại Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp.

3.3. Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đăng ký kinh doanh

Cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm tiếp nhận và xác minh tính đầy đủ cũng như hợp pháp của hồ sơ Đăng ký Kinh doanh. Trong trường hợp hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan này có trách nhiệm thông báo ngay cho người nộp hồ sơ để thực hiện bổ sung hoặc sửa đổi, đảm bảo tính hợp lệ của hồ sơ. Đối với những hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết và cấp Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh cho hộ gia đình.

Theo quy định tại khoản 3 của Điều 97 Nghị định số 02/2021/NĐ-CP, cơ quan này cam kết trả kết quả cho người nộp hồ sơ trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Phòng Tài chính-Kế hoạch thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện sẽ cung cấp Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh như một bước tiến quan trọng trong quá trình xác lập và thực hiện các hoạt động kinh doanh của hộ gia đình.