Cuối cùng anh em chị A trở mặt, không muốn bán lô đất cho tôi vì giá lúc bán rẻ hơn giá thị trường hiện giờ. Trong khi tiền tôi đặt cọc thì đem gửi ngân hàng không chịu trả lại và lo ma chay cho chị A. Họ viện cớ không làm được sổ đỏ mảnh đất của chị A vì các con của người anh bên mỹ không hợp tác. Mong luật sư tư vấn giúp tôi, trong trường hợp này tôi có thể mua được lô đất của chị A không, và cần làm những thủ tục nào?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụcTư vấn pháp luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê

Trả tiền cọc rồi nhưng bên bán không chịu làm thủ tục mua bán đất?
Luật sư tư vấn luật dân sự gọi : 1900.6162
 

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

>> Xem thêm:  Khi nào có thể đòi lại tiền đặt cọc mua đất ?

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Nội dung tư vấn:

Theo quy định tại khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Do bạn không cung cấp thông tin bố mẹ chị A để lại đất do tặng cho hay thừa kế nên có 2 trường hợp có thể xảy ra:

1. Nếu lô đất của chị A có được do thừa kế:

Giả sử chị A được thừa kế lô đất từ di chúc của cha mẹ thì chị A đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo điểm c khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013).  Theo khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013, chị A có quyền chuyển nhượng lô đất này.

- Nếu khi anh em chị A bán đất cho bạn mà có văn bản ủy quyền của chị A:

Khi các anh em chị A lập hợp đồng đặt cọc mua đất với bạn thì các anh em chị A phải có văn bản ủy quyền của chị A về việc bán đất thì các anh em chị A mới có quyền bán cho bạn. Theo điều 197 Bộ luật dân sự 2005 về quyền định đoạt tài sản của những người không phải chủ sở hữu tài sản:

"Điều 198. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu  

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu."

Đối với trường hợp này thì việc mua bán lô đất của chị A không liên quan gì đến người anh ở bên Mỹ cả. Vì đây là lô đất của chị A, chị A có quyền định đoạt đối với tài sản của mình.

Khi chị A chết, mặt khác chị A độc thân không có chồng con thì tài sản của chị A là lô đất đó sẽ thuộc về anh chị em ruột của chị A là những người đã bán lô đất cho bạn vì được thừa kế theo quy định tại điều 676 Bộ luật dân sự như sau:

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật  

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Theo khoản 4 điều 589 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 589. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết."

Như vậy, khi hợp đồng đặt cọc được xác lập do những người được ủy quyền ký kết, mà người ủy quyền là chị A chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt. Khi đó hợp đồng đặt cọc sẽ do những người được thừa kế của chị A tiếp tục thực hiện, gồm các anh em chị A và các con của người anh bên Mỹ. Do hợp đồng đặt cọc mua đất vẫn chưa được thực hiện mà anh em chị A lại không thực hiện hợp đồng đặt cọc, viện cớ không làm được sổ đỏ thì có nghĩa là bên bán đã từ chối việc giao kết hợp đồng đặt cọc. Nếu bên bán đã không thực hiện việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì theo khoản 2 điều 358 Bộ luật dân sự 2005, bên bán sẽ phải trả lại bạn số tiền đặt cọc và trả thêm một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc:

"2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Khi họ không muốn bán mảnh đất cho bạn thì bạn có thể thỏa thuận với họ về việc lấy lại số tiền đặt cọc đó, nếu họ không trả thì bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền nơi họ cư trú để đòi lại quyền lợi cho mình.

- Khi anh chị em của chị A bán đất cho bạn mà không có văn bản ủy quyền của chị A thì giao dịch dân sự này sẽ vô hiệu vì người bán đất cho bạn không có thẩm quyền. Theo điểm a mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau:

"Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 Bộ luật Dân sự."

Trường hợp của bạn, người bán đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nên không có quyền chuyển nhượng đối với mảnh đất mà bạn định mua, dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên vô hiệu. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do lỗi của người bán, bạn có quyền yêu cầu người bán đất cho bạn trả lại tiền cọc đã nhận và có thể yêu cầu phạt cọc đối với bên bán. Trong trường hợp người bán đất không trả hoặc trả không đủ số tiền cọc đã nhận, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người bán đất cư trú.

2. Nếu lô đất của chị A có được do cha mẹ tặng cho nhưng chưa sang tên:

Khi chị A được bố mẹ tặng cho đất nhưng chưa sang tên thì theo khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013 và điểm a khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp này thì cả khi có giấy ủy quyền hay không có giấy ủy quyền của chị A mà anh em chị A bán đất cho bạn khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu. Để đòi lại quyền lợi khi hợp đồng đặt cọc không được giao kết thì bạn thực hiện tương tự như trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu đã nêu ở trên.

 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.