Tranh chấp đất đai do nhận chuyển nhượng bằng miệng, giấy viết tay nhưng chưa có sổ đỏ?

>> Luật sư tư vấn pháp Luật đất đai qua điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất bằng miệng từ năm 1992 (từ ngày 01/7/1980 - ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 có được Tòa án công nhận không?.

Căn cứ 1: Theo quy định tại điểm b.3 - b - 2.2 mục 2, phần II, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, cụ thể:

"2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993.

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó."

Như vậy, Năm 1992 bố bạn có mua một phần mảnh đất của ông (A) là người cùng thôn, khi đó đất này chưa có GCN QSDĐ và lúc mua chỉ thỏa thuận bằng lời nói và Việc gia đình bạn sinh sống, sở hữu và sử dụng mảnh đất từ năm 1992 đến nay thì hai chủ đất bên cạnh có thể làm chứng. Căn cứ theo quy định tại b3-điểm b- 2.2 mục 2, Phần II Nghị quyết trên thì Tòa án công nhận hợp đồng trong trường hợp mà gia đình bạn đã nhận chuyển nhượng từ Ông A nói trên, măc dù việc bố bạn mua đất (Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất) KHÔNG được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015) nhưng tại thời điểm năm 1992 thì vẫn được Tòa án công nhận bình thường.

Căn cứ 2:

"Điều 100, Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Theo thông tin bạn cung cấp, sau khi xảy ra tranh chấp này gia đình tôi đã tới gặp ông A và ông A đã viết giấy xác nhận đã được bán cho bố tôi phần đất đó Khi UBND xã hòa giải cho gia đình tôi và ông B và có mời ông A lên, ông A cũng nhận là được bán cho bố tôi phần đất đó. Tức là cũng có căn cứ và Ông A cũng đã thừa nhận (viết giấy xác nhận) là đã bán mảnh đất đó cho bố bạn vào năm 1992 (các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993), qua đó đây cũng là một trong những căn cứ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đấy theo quy định trên cho gia đình bạn.

Mặc khác, theo quy định pháp Luật đất đai năm 2013.

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có."

Dựa trên căn cứ này gia đình bạn có thể yêu cầu Uỷ ban nhân dân xã tiến hành đo đạc lại mảnh đất của Ông B và phần nào sẽ xác định được phần đất hiện tại (cả mảnh đất Ông B và mảnh đất gia đình bạn) về sự chênh lệch thực tế so với giấy chứng nhận quyền sự sụng đất của Ông B, từ đó xác định được tính chính xác Giaáy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ông B.

Thứ 2, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định Luật đất đai năm 2013.

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai.

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, .....

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Ngoài ra, quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất (GCN QSDĐ) theo quy định tại Khoản 2 - Điều 105 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam."

Trả lời:

Đây là vụ việc tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp do các yếu tố lịch sử trong quan hệ cho mượn đất giữa các đương sự và cả thực trạng quản lý đất đai trong nhiều năm trước đây. Do đó, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của cấp xã, để giải quyết vụ việc này, Chủ tịch UBND cấp xã cần đánh giá đúng tính chất vụ việc, trên cơ sở đó thực hiện các biện pháp phù hợp với thẩm quyền của mình, cụ thể là:

Về tính chất vụ việc và cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với đất cho mượn:

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;"

Trong tình huống này, diện tích đất tranh chấp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó, vụ việc có thể được giải quyết tại Toà án theo thủ tục tư pháp hoặc giải quyết tại UBND cấp huyện theo thủ tục hành chính.

Với tính chất vụ việc như vậy, Chủ tịch UBND xã cần giải thích rõ cho ông Hoàng hiểu là cơ quan có thẩm quyền giải quyết về tranh chấp quyền sử dụng đất mà ông đã cho mượn là UBND cấp huyện hoặc Toà án. Tuy nhiên, trước khi ông Hoàng gửi đơn lên UBND cấp huyện thì UBND cấp xã, trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình, có trách nhiệm thực hiện việc hoà giải giữa các bên tranh chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013.

Trách nhiệm của UBND xã trong hoà giải tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông Hoàng và bà Hoa:

UBND xã X có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận TQVN và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Thông thường, việc hoà giải do Chủ tịch UBND xã X hoặc một Phó Chủ tịch UBND xã chủ trì, có sự tham gia của cán bộ địa chính xã X, đại diện Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, có thể có sự tham gia của đại diện Hội Phụ nữ xã, đại diện Hội Cựu chiến binh, đại diện Đoàn Thành niên của xã X. Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã X nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp của ông Hoàng.

Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND xã X. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND xã X chuyển kết quả hoà giải đến UBND huyện K để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, gia đình anh có quyền dừng chuyển nhượng hay không?

Căn cứ Điều 501 Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất

"1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

"Điều 351. Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền."

Như vậy có thể xác định, việc chậm thanh toán khoản nợ đối với gia đình anh là sự vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Pháp luật quy định có thể gia hạn cho việc thực hiện nghĩa vụ này. Tuy nhiên, việc gia hạn này không mang tính bắt buộc.

Căn cứ Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo đó, quy định này đã chỉ ra rằng bên bị vi phạm có quyền chấm dứt việc thực hiện hợp đồng khi có đầy đủ các điều kiện sau: i) có sự vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng; ii) các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định sự vi phạm này là điều kiện để chấm dứt hợp đồng.

Do đó, khi có hành vi vi phạm mà các bên không thỏa thuận hành vi này là điều kiện để chấm dứt hợp đồng thì bên bị vi phạm cũng không được chấm dứt thực hiện hợp đồng. Tức dừng việc chuyển nhượng.

Tuy nhiên, từ thực tế xét xử của Tòa án hiện nay ở Việt Nam, có thể thấy, khi có vi phạm hợp đồng, Tòa án vẫn cho phép hủy hợp đồng mặc dù các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định khác về vấn đề này.

Thứ hai, Về câu hỏi gia đình anh có nên tiếp tục chuyển nhượng hay không?

Trong trường hợp có sự vi phạm bên bị vi phạm có quyền gia hạn cho bên vi phạm. Tức gia đình anh có quyền cho thêm thời gian để bên kia thực hiện. Nếu hết thời gian này mà bên kia vẫn không thực hiện thì chúng ta có thể xem xét đến việc hủy bỏ hợp đồng được quy định tại Điều 423 BLDS và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Cụ thể căn cứ:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Thứ ba, về câu hỏi Gia đình anh có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp ở cơ quan nào?

Theo như quy định tại thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng dân sự thuộc về tóa án nhân dân cấp Huyện giải quyết theo quy định tại Điều 26 và 35 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:

"Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;

b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật này;

c) Tranh chấp về lao động quy định tại Điều 32 của Bộ luật này.

2. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu sau đây:

a) Yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 27 của Bộ luật này;

b) Yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 29 của Bộ luật này;

c) Yêu cầu về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 và khoản 6 Điều 31 của Bộ luật này;

d) Yêu cầu về lao động quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 33 của Bộ luật này.

3. Những tranh chấp, yêu cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

4. Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của công dân Việt Nam hủy việc kết hôn trái pháp luật, giải quyết việc ly hôn, các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của vợ chồng, cha mẹ và con, về nhận cha, mẹ, con, nuôi con nuôi và giám hộ giữa công dân Việt Nam cư trú ở khu vực biên giới với công dân của nước láng giềng cùng cư trú ở khu vực biên giới với Việt Nam theo quy định của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật Việt Nam."

"Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

1. Tranh chấp về quốc tịch Việt Nam giữa cá nhân với cá nhân.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản.

3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.

4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 30 của Bộ luật này.

5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.

6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

7. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại do áp dụng biện pháp ngăn chặn hành chính không đúng theo quy định của pháp luật về cạnh tranh, trừ trường hợp yêu cầu bồi thường thiệt hại được giải quyết trong vụ án hành chính.

8. Tranh chấp về khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả thải vào nguồn nước theo quy định của Luật tài nguyên nước.

9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.

10. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật về báo chí.

11. Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

12. Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

13. Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

14. Các tranh chấp khác về dân sự, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức khác theo quy định của pháp luật."

Như vậy, gia đình anh có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện và tương đương để giải quyết Tranh chấp.

Thứ tư, về câu hỏi nếu gia đình anh hủy bìa trả laị tiền cho bên B và lấy lại đất thì có phải bồi thường thiệt hại gì không ?

"Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng (BLDS năm 2015)

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường."

Như vậy, bên có lỗi trong việc hủy bỏ hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Trong khi đó, bên B là bên có lỗi, dẫn đến việc gia đình anh yêu cầu hủy bỏ hợp đồng. Theo đó, anh sẽ không phải bồi thường mà ngược lại Bên B mới là bên phải chịu trách nhiệm bồi thường cho những thiệt hại do sự vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bên B gây ra.

Trả lời:

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

"1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.".

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Theo các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ vào Điều 129 của Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Như vậy, trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà gia đình bạn đã kí kết với bên bán tuy có người làm chứng nhưng lại không được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nên đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng. Để có thể tiếp tục giao dịch trên, gia đình bạn có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định. Và gia đình bạn nên thỏa thuận với bên bán để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đúng quy định của pháp luật.

Khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, gia đình bạn có quyền yêu cầu bên bán giao nốt phần đất còn thiếu, nếu bên bán không giao đủ 200m2 đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng, gia đình bạn có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Bạn cần lưu ý: trường hợp mà hai bên không hoàn thiện quy định về hình thức trong thời hạn mà Tòa án cho phép thì hợp đồng sẽ vô hiệu, và hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu như sau: (Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015)

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, bên bán sẽ hoàn trả tiền đặt cọc cho gia đình bạn, và gia đình bạn phải giao trả lại phần đất đang quản lý, sử dụng cho bên bán.

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

1 công đất = 1000m2 đất

40 giạ lúa = 40 thùng (20 lít) đựng lúa = khoảng 800 đến 880 kg thóc

Thứ nhất, xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai gia đình có thể hiện bằng hợp đồng không, nếu không hoặc hợp đồng không đảm đủ điều kiện có hiệu lực theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Hoặc rơi vào các điều quy định tại Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng của bạn sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu, các bên có nghĩa vụ trao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên nếu bạn được trả lại khoản tiền mua mảnh đất thì phải tương đương với giá đất trên thị trường tại thời điểm hiện tại chứ không phải là 40 tạ lúa trước kia theo quy định tại:

Điều 104. Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản

1. Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.

2. Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.

Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.

3. Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;

c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.

4. Trình tự, thủ tục thành lập Hội đồng định giá, định giá tài sản:

a) Hội đồng định giá do Tòa án thành lập gồm Chủ tịch Hội đồng định giá là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Người đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó, người quy định tại Điều 52 của Bộ luật này không được tham gia Hội đồng định giá.

Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá. Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá. Quyền quyết định về giá đối với tài sản định giá thuộc Hội đồng định giá;

b) Cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan có trách nhiệm cử người tham gia Hội đồng định giá và tạo điều kiện để họ làm nhiệm vụ. Người được cử làm thành viên Hội đồng định giá có trách nhiệm tham gia đầy đủ vào việc định giá. Trường hợp cơ quan tài chính, các cơ quan chuyên môn không cử người tham gia Hội đồng định giá thì Tòa án yêu cầu cơ quan quản lý có thẩm quyền trực tiếp chỉ đạo cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn thực hiện yêu cầu của Tòa án. Người được cử tham gia Hội đồng định giá không tham gia mà không có lý do chính đáng thì Tòa án yêu cầu lãnh đạo cơ quan đã cử người tham gia Hội đồng định giá xem xét trách nhiệm, cử người khác thay thế và thông báo cho Tòa án biết để tiếp tục tiến hành định giá;

c) Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành viên, đương sự nếu họ tham dự. Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản.

5. Việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự.

Bạn có quyền đưa ra giá đất hiện tại, hoặc thỏa thuận với C nếu không được sẽ yêu cầu tòa án thực hiện thủ tục định giá tài sản tranh chấp.

Trong trường hợp này tòa án vẫn lấy giá cũ đã vi phạm nghiêm trọng quyền của bạn, bạn có quyền kháng cáo bản án của tòa án.

Điều 272. Đơn kháng cáo

1. Khi thực hiện quyền kháng cáo, người kháng cáo phải làm đơn kháng cáo.

Đơn kháng cáo phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn kháng cáo;

b) Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người kháng cáo;

c) Kháng cáo toàn bộ hoặc phần của bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật;

d) Lý do của việc kháng cáo và yêu cầu của người kháng cáo;

đ) Chữ ký hoặc điểm chỉ của người kháng cáo.

2. Người kháng cáo là cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự có thể tự mình làm đơn kháng cáo. Tại mục tên, địa chỉ của người kháng cáo trong đơn phải ghi họ, tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người kháng cáo. Ở phần cuối đơn kháng cáo, người kháng cáo phải ký tên hoặc điểm chỉ.

7. Đơn kháng cáo phải được gửi cho Tòa án cấp sơ thẩm đã ra bản án, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo. Trường hợp đơn kháng cáo được gửi cho Tòa án cấp phúc thẩm thì Tòa án đó phải chuyển cho Tòa án cấp sơ thẩm để tiến hành các thủ tục cần thiết theo quy định của Bộ luật này.

Thứ hai, nếu hợp đồng đủ hiệu lực thì bạn cũng tiến hành kháng cáo theo thủ tục trên.

Tuy nhiên, các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 99 Luật đất đai 2013:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một trong các giấy tờ sau theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013và Nghị định 43/2014/NĐ- CP:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về tranh chấp quyền sử dụng đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.