Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Bà H cung cấp các giấy tờ dưới đây. Qua việc đề xuất với bên công ty Xăng Dầu không thành. Nên Bà H đã phải nhờ đến các cơ quan chức năng để bảo về quyền và lợi ích của mình. Hiện tại, bà H mong muốn công ty Luật Minh Khuê giải đáp các yêu cầu của bà về quyền sở hữu đất, về bồi thường và về hướng xử lý.

Giấy tờ chị cung cấp như sau:

1. Ngày 18/02/2009: Giấy chuyển nhượng đất lâm nghiệp 3xx giữa bà HHHvà ông NQC có xác nhận của UBND xã BĐ + Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nhà và vườn giữa bà HTH và ông NQC có xác nhận của UBND xã BĐ.

2. Ngày 4/3/2009: Hợp đồng quản lý bảo vệ và phát triển rừng số 2562a/HĐDA giữa ông TVT - Trưởng ban quản lý dự án và bà HTH.

3. Ngày 03/12/2009: UBND xã BĐ, công ty xăng dầu CB, bà HTH cùng lập biên bản: xác định tài sản, cây cối đền bù để xây dựng công trình: trạm biến áp 35/0,4 KV - cửa hàng xăng dầu số 12.

4. Ngày 10/3/2010: công ty TNHH LNCB xác nhận cho bà HTH nội dung: tháng 2 năm 2009 gia đình bà H có mua bán nhà đất với ông NQC: Trong đó có đất rừng, đất trồng cây lâu năm 3,2ha cho ông C quản lý theo quyết định số: 16xx cấp ngày 17/1/1995 của UBND huyện ABC và hợp đồng quản lý bảo vệ và phát triển rừng của Sở nông nghiệp và phát triển nông thôn - Ban quản lý 5 triệu ha rừng Nam HA số: 2562/HDDA cấp ngày 01/11/1999. Đến ngày 18/02/2009 chuyển nhượng cho bà Hiền quản lý. Bà H đã làm đầy đủ thủ tục có xác nhận đầy đủ của xóm, xã và ban quản lý rừng phòng.

5. Ngày 15/3/2010: UBND tỉnh Cao Bằng ban hành công văn số: 368/UBND-NĐ về việc kiểm tra, xác minh tranh chấp đất đai giữa cá nhân và tổ chức có nội dung: Công ty xăng dầu Cao Bằng được UBND tỉnh quyết định cho thuê đất tại Quyết định số 595/QĐ-UB ngày 26/5/2005;

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

6. Ngày 10/5/2010 lập Biên bản làm việc giữa công ty Xăng Dầu Cao Bằng và bà Hà Thị Hiền: Hai bên nhất trí về việc thỏa thuận đền bù.

+ Để có căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai giữa tổ chức và cá nhân, chủ tịch UBND tỉnh giao Sở tài nguyên và môi trường phối hợp với các cơ quan liên quan kiểm tra, xác minh làm rõ vụ việc và đề xuất hướng giải quyết cụ thể. Báo cáo kết quả về UBND tỉnh trước ngày 31/3.2010;

7.Ngày 13.8.2020 UBND tỉnh CB có công văn số 2005/UBND-BTCD gửi sở tài nguyên và môi trường về việc xác minh bổ sung đơn kiến nghị của bà HTHphường sông Hiến:: Chủ tịch UBND tỉnh giao sở Tài nguyên và Môi trường xác minh bổ sung, làm rõ các nội dung bà HTH trong đơn, báo cáo, đề xuất hướng giải quyết với UBND tỉnh theo quy định.

CƠ SỞ PHÁP LÝ;

Luật đất đai 2013;

Luật đất đai 200.3

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Qua thông tin của quý khách cung cấp, có thể thấy rằng: Năm 2009 bà H có mua khu đất thuộc khu sinh Hoa xã A: đất ở, đất vườn, đất lâm nghiệp phía trên quốc lộ 3 cũ 2ha, đồi phía sau cây xăng số 12 hiện nay 1,2ha.

Việc mua bán này được các bên lập thành giấy chuyển nhượng và có xác nhận của UBND xã.

>> Xem thêm:  Căn cứ và thời điểm tính tiền sử dụng đất ? Đối tượng tính tiền thuê đất được quy định như thế nào ?

Đến năm 2009 Công ty xăng dầu CB lấy đất xây dựng cửa hàng xăng dầu số 12, sau khi có đơn yêu cầu của gia đình bà H UBND tỉnh có công văn 368/UBND-NĐ ngày 15/3/2010 gửi Sở tài nguyên và Môi trường.

Tại biên bản làm việc của Thanh tra Sở ngày 10/5/2010 đã đi đến thống nhất: Trạm biến áp và đường dây 922m2 phía trên đồi công ty hỗ trợ 10.000 đ/m2, đất vườn bị đất đá san lấp hỗ trợ công cải tạo 10.000 đ/m2; Phần diện tích theo quyết định số: 959/QĐ-UB ngày 26/5/2005 về việc thu hồi đất cho thuê đất xây dựng công trình cửa hàng xăng dầu số 12 xã Bạch Đằng, huyện Hòa An, theo mặt bằng thửa đất số 42 ngày 23/5/2005 diện tích là 2.140m2 hỗ trợ là 50.000đ/m2.

Như vậy, toàn bộ diện tích cửa hàng xăng dầu số 12 là 2.140m2, không kể đất trạm biến áp và đường dây phía trên đồi. Công ty nhiều lần cơi nới công trình của cửa hàng, bộ phận kỹ thuật không xác định diện tích được cấp và đã thỏa thuận hỗ trợ, đền bù theo quy định tại thời điểm nên đã lấn chiếm nhiều diện tích đất của gia đình, cụ thể diện tích hiện nay của cửa hàng xăng dầu là 2.879,7m2 lấn của gia đình là 739,7m2.

Qua thông tin của quý khách cung cấp. Để xác định được và có phương hướng giải quyết trong vụ việc này của quý khách, tôi sẽ phân tích các nội dung chính. Thứ nhất, tính pháp lý của việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Hiền có đúng quy định không? thứ hai, phương hướng xử lý trong trường hợp này như thế nào? thứ ba, đất lâm nghiệp 327 có được đến bù không? thứ tư, trạm biến áp xây dựng như vậy có được đền bù không?

Vấn đề 1. Tính pháp lý của việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo hồ sơ quý khách cung cấp, giấy chuyển nhượng đất lâm nghiệp 32 có xác nhận của UBND xã BĐà giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nhà và vườn giữa bà HH và ông NQC có xác nhận của UBND xã BĐ.

Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C và bà H diễn ra vào năm 2009. Khi đó, các vấn đề liên quan đến đất đai được điều chỉnh bởi Luật đất đai 200.3

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 luật đất đai 200.3 quy định như sau:

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

>> Xem thêm:  Cách xác định vị trí đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai theo quy định mới nhất ?

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Theo quy định này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân phải được công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã nơi có đất. Như vậy, các hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà H và ông C đã có sự chứng kiến, xác nhận của UBND xã. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng này hoàn toàn hợp pháp. Từ đó, có thể khẳng định diện tích mà bà H đã nhận chuyển nhượng của ông C hiện tại do bà H là chủ sở hữu hợp pháp. Bà H có toàn bộ quyền đối với phần diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Vấn đề 2. Hướng xử lý.

Theo hồ sơ và thông tin của bà H cung cấp, bà H cho rằng Công ty xăng dầug đã có hành vi cơi nới, lấn chiếm đất của bà H. Bà H đã có đơn gửi đến UBND tỉnh CB.

Đầu tiên, có thể thấy đây là vấn đề tranh chấp đất đai giữa công ty xăng dầu CB và bà H.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật đất đai như sau:

Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ?

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Theo quy định này, mọi tranh chấp đất đai được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp, đã hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì xem xét để giải quyết ở cấp trên.

Trường hợp UBND xã đã tiến hành và lập biên bản hòa giải mà hai bên vẫn không có tiếng nói chung. Bà Hiền có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND tỉnh giải quyết (vì một bên tranh chấp là tổ chức).

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ?

Vấn đề 3. đất lâm nghiệp 327 có được đến bù không?

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo quy định này, trường hợp nếu Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì điều kiện được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Thứ nhất, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

- Thứ hai, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013;

Như vậy, nếu phần diện tích của bà Hiền đáp ứng hai điều kiện trên, thì bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Qua hồ sơ bà Hiền cung cấp. Có thể thấy, điều kiện này không phân biệt loại đất thu hồi là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hay đất ở mà chỉ cần đáp ứng hai điều kiện trên người sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Trường hợp, cá nhân tổ chức khác muốn sử dụng đất mà không phải trường hợp thu hồi đất như nêu ở trên thì tổ chức, cá nhân đó cần thỏa thuận thương lượng với chị về việc sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Giá đất ở, đất phi nông nghiệp của Quận Hoàn Kiếm Hà Nội

Vấn đề 4. Xây dựng trạm biến áp

Trong biên bản làm việc sau:

- Biên bản làm việc của thanh tra Sở tài nguyên và môi trường ngày 10/5/2010 ghi nhận: Công ty xăng dầu hỗ trợ đường dây diện trạm biến áp 922m2 mức hỗ trợ là 10.000đ/m2 cho gia đình bà Hiền

- Biên bản xác định tài sản, cây cối đền bù đất để xây dựng công trình: Trạm biến áp 35/0,4kv ngày 3/12/2009 giữa đại diện công ty xăng dầu, bà Hàn và UBND xã BĐ chỉ xác định việc kiểm đếm, xác định diện tích đất, cây cối bị thiệt hại khi xây dựng trạm biến áp 35/0,4 Kv.

Trong các biên bản làm việc trên chỉ xác định việc bồi thường đất nhưng chưa thể hiện rõ việc đền bù đất này mục đích để công ty xăng dầu Cao Bằng sử dụng đất này trong thời hạn bao nhiêu lâu? Do đó, có thể hiểu diện tích đất này vẫn đang nằm trong sự quản lý của bà Hiền.

Trên đây là quan điểm, ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTranh chấp đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin, hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Bảng giá đất quận Cầu Giấy- thành phố Hà Nội mới nhất

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Tranh chấp đất đai là gì?

Trả lời:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Câu hỏi: tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hòa giải

Trả lời:

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Theo quy định trên tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, khó xác định. Hiện nay, chỉ tranh chấp về việc xem ai là người có quyền sử dụng đất (là chủ thửa đất) thì mới phải bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

Câu hỏi: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần điều kiện gì?

Trả lời:

Điều kiện của bên chuyển nhượng

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.