1. Cơ sở pháp lý về trình tự, thủ tục xác định giá đất

Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về quy trình và nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị định cũng cụ thể hóa việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, và theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hoặc cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định. Nếu quyết định được ban hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 và thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm đó, thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.

- Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định không thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thì áp dụng các phương pháp theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 5 và các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và các Điều 4, 5, 6 của Nghị định này.

- Đối với trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương pháp định giá đất sẽ được áp dụng theo từng trường hợp cụ thể dựa trên các quy định tại các điểm (1) và (2).

- Trong trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định tại điểm (3), thực hiện như sau: Nếu có đầy đủ điều kiện để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất hoặc khu đất, thì xác định doanh thu phát triển ước tính và chi phí phát triển ước tính dựa trên diện tích giao đất hoặc cho thuê đất của quyết định. Nếu không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất hoặc khu đất, hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất, thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính và chi phí phát triển ước tính sẽ được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nguyên tắc xác định giá đất khi Luật đất đai năm 2024

Theo quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, nguyên tắc định giá đất được quy định như sau:

- Phương pháp định giá đất phải được thực hiện theo nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất cần phản ánh chính xác các yếu tố thị trường như cung cầu, vị trí, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của đất. Định giá đất cần dựa trên dữ liệu thực tế và các giao dịch tương tự trên thị trường để đảm bảo tính chính xác và hợp lý.

- Việc định giá đất phải tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, và thủ tục quy định. Điều này bao gồm việc áp dụng các phương pháp định giá đã được pháp luật quy định, thực hiện theo đúng các bước và quy trình yêu cầu, từ khảo sát, thu thập dữ liệu, phân tích đến báo cáo kết quả định giá.

- Định giá đất phải bảo đảm các yếu tố trung thực, khách quan, công khai, và minh bạch. Quy trình và kết quả định giá cần được thực hiện một cách chính xác và không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ quan hoặc các lợi ích cá nhân. Các thông tin và dữ liệu liên quan đến giá đất cần được công khai để các bên liên quan có thể kiểm tra và xác minh.

- Đảm bảo tính độc lập giữa các cơ quan và tổ chức liên quan đến việc xác định giá đất. Cụ thể, tổ chức tư vấn định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất cần phải hoạt động độc lập và không bị chi phối lẫn nhau. Điều này nhằm tránh xung đột lợi ích và bảo đảm tính chính xác và công bằng của kết quả định giá.

- Định giá đất cần bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Quy trình định giá phải cân nhắc và điều chỉnh để vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững và công bằng trong việc sử dụng và khai thác đất đai.

3. Trình tự, thủ tục xác định giá đất khi Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực

- Xác định yêu cầu và mục đích định giá: Xác định rõ mục đích và phạm vi của việc định giá đất, như phục vụ cho các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, đấu giá, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hoặc các mục đích khác theo quy định pháp luật.

- Lựa chọn phương pháp định giá đất: Chọn phương pháp định giá phù hợp với mục đích và đặc điểm của thửa đất. Các phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Lựa chọn phương pháp phải căn cứ vào quy định của pháp luật và tình hình thực tế.

- Thu thập và phân tích thông tin: Tiến hành thu thập thông tin liên quan đến thửa đất cần định giá, bao gồm: thông tin về vị trí, diện tích, hiện trạng sử dụng đất, giá đất trong khu vực, và các yếu tố thị trường khác. Cũng cần thu thập dữ liệu về giao dịch đất đai tương tự và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất.

- Lập dự toán giá đất: Dựa trên các phương pháp định giá đã chọn, lập dự toán giá đất bằng cách áp dụng các công thức và phương pháp phù hợp. Kết quả dự toán giá đất cần được tính toán một cách chính xác và hợp lý.

- Thẩm định giá đất: Đối với trường hợp cần thẩm định, gửi báo cáo định giá đất đến Hội đồng thẩm định giá đất hoặc cơ quan có thẩm quyền để xem xét và phê duyệt. Hội đồng thẩm định có trách nhiệm kiểm tra và đánh giá tính chính xác của kết quả định giá.

- Công khai kết quả định giá: Đảm bảo rằng kết quả định giá đất được công khai để các bên liên quan có thể tham khảo và kiểm tra. Quy trình công khai kết quả giúp tăng cường tính minh bạch và công bằng trong việc định giá đất.

- Quyết định giá đất: Cơ quan hoặc người có thẩm quyền ra quyết định giá đất dựa trên kết quả thẩm định và báo cáo định giá. Quyết định giá đất cần được thực hiện theo quy định của pháp luật và đảm bảo phù hợp với các yêu cầu và mục đích đã xác định.

- Lưu trữ và quản lý hồ sơ: Lưu trữ toàn bộ hồ sơ và tài liệu liên quan đến quá trình định giá đất để phục vụ cho việc kiểm tra, giám sát và xử lý các vấn đề phát sinh trong tương lai.

- Giải quyết khiếu nại và tranh chấp: Trong trường hợp có khiếu nại hoặc tranh chấp liên quan đến kết quả định giá đất, thực hiện các bước giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật. Đảm bảo rằng mọi tranh chấp được giải quyết một cách công bằng và minh bạch.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố kinh tế: Mức độ cung cấp đất và nhu cầu sử dụng đất trong khu vực ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nếu nhu cầu cao hơn cung, giá đất thường tăng và ngược lại. Kinh tế phát triển tạo ra nhiều cơ hội đầu tư và phát triển, làm tăng giá trị của đất đai. Lãi suất thấp có thể kích thích đầu tư vào bất động sản, làm tăng giá đất. Ngược lại, lãi suất cao có thể làm giảm nhu cầu mua đất.

- Yếu tố thị trường: Giá đất của các thửa đất tương tự trong cùng khu vực có thể ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đang được định giá. Các biến động trong thị trường bất động sản, như xu hướng tăng hoặc giảm giá, đều ảnh hưởng đến giá đất.

- Yếu tố địa lý và vị trí: Đất ở các vị trí thuận lợi, gần trung tâm thành phố, khu vực có cơ sở hạ tầng tốt và gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại thường có giá cao hơn. Đất có hướng đẹp, không bị ngập nước, hoặc nằm ở độ cao thuận lợi thường có giá trị cao hơn.

- Yếu tố xã hội và dân cư: Khu vực có mật độ dân cư cao thường có nhu cầu cao về đất đai, từ đó làm tăng giá đất. Các yếu tố như an ninh, môi trường sống, và cơ sở hạ tầng công cộng ảnh hưởng đến giá trị đất đai.

- Yếu tố cơ sở hạ tầng: Sự phát triển của các tuyến đường, giao thông công cộng, và cơ sở hạ tầng giao thông khác có thể làm tăng giá đất. Các dịch vụ công cộng như điện, nước, và hệ thống xử lý nước thải cũng ảnh hưởng đến giá đất.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết:

Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162. Trân trọng!