Mục lục bài viết

1. Khái niệm bảng giá đất và tầm quan trọng

Bảng giá đất là một tài liệu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, tổng hợp giá đất của từng loại đất tại các vị trí khác nhau trên địa bàn. Bảng giá này được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ, sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

Bảng giá đất được xây dựng dựa trên khung giá đất và các nguyên tắc, phương pháp định giá đất do Nhà nước quy định. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

Tầm quan trọng của bảng giá đất

Bảng giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nhiều hoạt động, cụ thể:

- Cơ sở tính toán thuế, phí: Bảng giá đất là căn cứ để tính các loại thuế, phí liên quan đến đất đai như thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất,...

- Căn cứ bồi thường, hỗ trợ: Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công trình công cộng, bảng giá đất sẽ là cơ sở để tính toán số tiền bồi thường cho người dân.

- Cơ sở định giá tài sản: Bảng giá đất là một trong những yếu tố quan trọng để định giá tài sản gắn liền với đất đai như nhà ở, công trình xây dựng,...

- Cơ sở tham khảo trong giao dịch: Bảng giá đất giúp người dân và doanh nghiệp có thông tin tham khảo khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Cơ sở điều hành kinh tế xã hội: Bảng giá đất là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý, điều hành kinh tế xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai.

 

2. Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định gì về bảng giá đất?

Theo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất được áp dụng trong nhiều trường hợp cụ thể như sau:

- Đầu tiên, bảng giá đất được sử dụng để tính toán tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình hoặc cá nhân, cũng như trong các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân.

- Thứ hai, bảng giá đất cũng được áp dụng để tính tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất theo phương thức hằng năm.

- Thứ ba, bảng giá đất là cơ sở để xác định số tiền thuế sử dụng đất mà các tổ chức, cá nhân phải nộp.

- Thứ tư, bảng giá đất được dùng để tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình hoặc cá nhân khi thực hiện các giao dịch liên quan.

- Thứ năm, bảng giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc tính toán các khoản lệ phí liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai.

- Thứ sáu, bảng giá đất cũng được áp dụng để xác định số tiền xử phạt trong trường hợp có vi phạm hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai.

- Thứ bảy, trong các tình huống gây thiệt hại cho Nhà nước trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảng giá đất được dùng để tính số tiền bồi thường.

- Thứ tám, khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đối với hộ gia đình hoặc cá nhân, bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính số tiền tương ứng.

- Thứ chín, bảng giá đất cũng được sử dụng để xác định giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với các thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

- Cuối cùng, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân, cũng như trong trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Như vậy, bảng giá đất theo quy định của Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 có vai trò quan trọng trong việc xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất trong nhiều tình huống khác nhau.

 

3. Các trường hợp cụ thể áp dụng bảng giá đất

Theo quy định của pháp luật tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định như sau: 

 

3.1. Tính tiền sử dụng đất:

Việc tính toán số tiền sử dụng đất đối với các tổ chức khi Nhà nước thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án có sử dụng đất, sẽ được thực hiện theo các quy định cụ thể. Đối tượng của việc này có thể bao gồm các trường hợp như giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các nhà đầu tư trúng thầu, hoặc các tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện các dự án có sử dụng đất. Điều này cũng áp dụng đối với các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

 

3.2. Tính tiền thuê đất:

Khi Nhà nước quyết định cho thuê đất và quy định thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, thì quá trình tính toán số tiền thuê đất sẽ được thực hiện theo cách này, ngoại trừ những trường hợp đặc biệt mà quyền sử dụng đất được chuyển nhượng thông qua đấu giá. Trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, việc tính toán và thu tiền thuê đất sẽ có thể tuân theo những quy định và phương pháp khác, khác biệt so với các trường hợp thông thường.

 

3.3. Tính thuế:

Thuế sử dụng đất: Đây là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp hàng năm. Số tiền thuế được tính dựa trên giá trị đất và được xác định dựa trên bảng giá đất.

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất: Khi bạn bán đất, bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất. Số tiền thuế này được tính dựa trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc của đất, trong đó giá gốc được xác định dựa trên bảng giá đất tại thời điểm mua.

 

3.4. Các trường hợp khác:

Tiền lệ phí quản lý và sử dụng đất: Đây là khoản phí mà bạn phải nộp khi thực hiện các thủ tục liên quan đến quản lý và sử dụng đất, ví dụ như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sang tên đổi chủ. Số tiền lệ phí này thường được quy định cụ thể và có thể thay đổi theo từng địa phương.

Tiền xử phạt hoặc bồi thường: Nếu bạn vi phạm các quy định về đất đai, bạn có thể bị xử phạt hành chính. Số tiền phạt sẽ được xác định dựa trên mức độ vi phạm và có thể liên quan đến bảng giá đất. Ngoài ra, nếu bạn gây thiệt hại cho người khác liên quan đến đất đai, bạn có thể phải bồi thường.

Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất: Khi Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm của lô đất sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất.

 

4. Quy trình xây dựng và công bố bảng giá đất

Theo quy định tại Điều 14 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, quá trình xây dựng bảng giá đất mới, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, sẽ được thực hiện theo các bước cụ thể như sau:

- Đầu tiên, tổ chức thực hiện định giá đất sẽ tiến hành xác định giá đất cụ thể bằng cách thực hiện các nội dung như sau:

+ Tiến hành điều tra, khảo sát và thu thập thông tin cần thiết nhằm xây dựng bảng giá đất theo khu vực và vị trí cụ thể. Quá trình này bao gồm việc xây dựng bảng giá đất cho từng thửa đất dựa trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

+ Xác định các loại đất, khu vực và vị trí của đất tại từng xã, phường, thị trấn đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực và vị trí. Đồng thời, phải xác định loại đất, tổng số thửa đất, cũng như số thửa đất của từng loại đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất cho từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

+ Tổng hợp và hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát và thu thập thông tin từ cấp xã, cấp huyện, và cấp tỉnh. Phân tích và đánh giá kết quả của bảng giá đất hiện hành để phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực và vị trí.

+ Tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát và thu thập thông tin, thiết lập vùng giá trị, lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn. Lập bảng tỷ lệ so sánh để xây dựng bảng giá đất cho từng thửa đất dựa trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

+ Xây dựng dự thảo bảng giá đất và dự thảo báo cáo thuyết minh về việc xây dựng bảng giá đất.

+ Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ đảm nhận trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất. Sở sẽ công bố hồ sơ để lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời gian 30 ngày. Đồng thời, Sở cũng sẽ thu thập ý kiến bằng văn bản từ Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, các tổ chức thành viên của Mặt trận, cơ quan thuế, tổ chức công chứng nhà nước, và các tổ chức tư vấn xác định giá đất. Sau khi tiếp thu và hoàn thiện dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chỉ đạo tổ chức thực hiện định giá đất tiếp thu ý kiến góp ý, giải trình và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất cùng báo cáo thuyết minh về việc xây dựng bảng giá đất.

- Tiếp theo, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất hồ sơ để thẩm định bảng giá đất. Hội đồng thẩm định bảng giá đất sẽ thực hiện việc thẩm định và gửi văn bản thẩm định kết quả cho Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Sau khi nhận được ý kiến thẩm định từ Hội đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tổ chức thực hiện việc tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất theo các ý kiến của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Cuối cùng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cùng cấp để quyết định bảng giá đất. Sau khi được quyết định, bảng giá đất sẽ được công bố công khai và chỉ đạo việc cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau:

Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn