Giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành

Đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia, giữ vai trò then chốt trong phát triển kinh tế – xã hội và ổn định đời sống của người dân. Trong đó, tài chính đất đai và giá đất luôn là những vấn đề nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền lợi của Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể tham gia thị trường. Việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực đã đánh dấu bước đổi mới quan trọng trong cơ chế quản lý, khai thác nguồn lực đất đai, đặc biệt là các quy định liên quan đến giải quyết tài chính đất đai và xác định giá đất. Những quy định này hướng tới mục tiêu bảo đảm giá đất tiệm cận giá thị trường, minh bạch, công bằng và khắc phục những bất cập tồn tại trong thực tiễn thời gian qua.

1. Thẩm quyền và trách nhiệm xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Theo quy định khoản 3 Điều 159 Luật đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan chịu trách nhiệm chủ trì việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định, làm cơ sở công bố và áp dụng thống nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Đây là mốc thời gian quan trọng, đánh dấu việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, bảo đảm sự thống nhất trong quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh.

Bên cạnh việc ban hành bảng giá đất lần đầu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh còn có trách nhiệm định kỳ hằng năm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc điều chỉnh, sửa đổi hoặc bổ sung bảng giá đất. Các nội dung điều chỉnh này được công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm kế tiếp, nhằm kịp thời phản ánh biến động của giá đất trên thị trường và phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai tại từng thời kỳ.

Trong trường hợp phát sinh yêu cầu cấp thiết do biến động lớn về giá đất hoặc các yếu tố kinh tế – xã hội khác, bảng giá đất có thể được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung ngay trong năm. Khi đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vẫn phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục bằng việc trình Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định, bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và đúng thẩm quyền.

Để thực hiện các nhiệm vụ nêu trên, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh đóng vai trò là cơ quan tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan này được phép thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất nhằm bảo đảm việc xây dựng bảng giá đất có cơ sở khoa học, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và điều kiện thực tế của địa phương.

2. Giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành

2.1. Nguyên tắc áp dụng bảng giá đất (giai đoạn đến 2026) 

Theo Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, trong giai đoạn chuyển tiếp từ khi Luật có hiệu lực đến trước ngày 01/01/2026, Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng và có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025. Quy định này nhằm bảo đảm tính ổn định, liên tục trong công tác quản lý đất đai cũng như trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, tránh gây xáo trộn đột ngột khi chuyển sang cơ chế Bảng giá đất mới.

Việc duy trì hiệu lực của Bảng giá đất cũ trong giai đoạn này còn mang ý nghĩa là khoảng thời gian “đệm” cần thiết để các địa phương hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, thu thập thông tin giá đất thị trường, xây dựng và chuẩn bị điều kiện áp dụng Bảng giá đất theo nguyên tắc mới kể từ ngày 01/01/2026. Qua đó, bảo đảm Bảng giá đất mới được xây dựng sát với giá thị trường, minh bạch và có tính khả thi cao.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyền chủ động điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành trong trường hợp cần thiết. Việc điều chỉnh này được thực hiện nhằm kịp thời phản ánh biến động thực tế của giá đất tại địa phương, bảo đảm sự phù hợp giữa Bảng giá đất và điều kiện kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ. Cơ chế này góp phần xử lý các tình huống phát sinh trong thực tiễn, nhất là đối với các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính dựa trên Bảng giá đất, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

2.2. Giải quyết tài chính cho trường hợp đã giao đất nhưng chưa quyết định giá 

Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định mang tính “xử lý tồn đọng”, nhằm tháo gỡ các vướng mắc kéo dài trong thực tiễn quản lý đất đai, đặc biệt là các trường hợp Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa xác định và quyết định giá đất để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trên cơ sở đó, Luật đã thiết lập một cơ chế phân loại rõ ràng, dựa chủ yếu vào thời điểm bàn giao đất trên thực tế và thời điểm ban hành quyết định hành chính, từ đó xác định thời điểm áp dụng chính sách tài chính và giá đất tương ứng.

Thứ nhất, nhóm trường hợp đã được bàn giao đất trên thực tế trước ngày 01/01/2005

Đây là các trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003, trong đó người sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế trước ngày 01/01/2005, nhưng chưa được quyết định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với nhóm này, việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được áp dụng theo chính sách và bảng giá đất năm 2005 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Việc lựa chọn mốc năm 2005 mang ý nghĩa pháp lý đặc biệt, bởi đây là thời điểm bảng giá đất lần đầu được ban hành tương đối đồng bộ theo cơ chế mới, tạo cơ sở thống nhất để xử lý các tồn tại lịch sử kéo dài. Cách tiếp cận này thể hiện nguyên tắc nhân văn và ổn định pháp lý, tránh việc áp dụng giá đất tại thời điểm hiện tại có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho người sử dụng đất đã nhận đất từ rất sớm.

Thứ hai, nhóm trường hợp được bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01/01/2005 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực

Nhóm này cũng bao gồm các trường hợp giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003, tuy nhiên thời điểm bàn giao đất trên thực tế nằm trong khoảng từ ngày 01/01/2005 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Đối với các trường hợp này, xác định rõ nguyên tắc: giá đất và chính sách tài chính được áp dụng tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế. Quy định này thể hiện tư duy pháp lý tiến bộ, trong đó Luật ưu tiên sự kiện pháp lý mang tính thực tế – tức hành vi bàn giao đất – hơn là thời điểm ký hoặc ban hành quyết định hành chính. Qua đó, nguyên tắc “thời điểm nào, giá đất thời điểm đó” được bảo đảm, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng kéo dài thủ tục hành chính làm phát sinh chênh lệch nghĩa vụ tài chính.

Thứ ba, nhóm trường hợp đã có quyết định hành chính theo Luật Đất đai 2013 nhưng chưa trình phương án giá đất

Nhóm này bao gồm các trường hợp đã được ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức thuê đất, gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhưng tại thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, phương án giá đất vẫn chưa được trình hoặc chưa được phê duyệt.

Đối với nhóm này, giá đất và chính sách tài chính được xác định tại thời điểm ban hành quyết định hành chính. Cách xác định này nhằm bảo đảm tính ổn định và tính dự báo của quyết định quản lý nhà nước, đồng thời khắc phục tình trạng chậm trễ, ách tắc trong khâu xác định giá đất từ phía cơ quan có thẩm quyền mà không làm phát sinh bất lợi cho người sử dụng đất.

Đối với trường hợp đặc thù giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Luật cho phép xác định giá đất cụ thể theo thời điểm ban hành của từng quyết định giao đất, bảo đảm sự phù hợp với thực tế triển khai dự án và nguyên tắc phân kỳ nghĩa vụ tài chính.

2.3. Quy định về thủ tục hành chính đang thực hiện 

Khoản 3 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thiết lập một quy định chuyển tiếp quan trọng nhằm bảo đảm tính liên tục, ổn định của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn chuyển đổi từ Luật Đất đai 2013 sang Luật Đất đai 2024. Trọng tâm của quy định này là xử lý các trường hợp thủ tục xác định giá đất đang được thực hiện dở dang tại thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Cụ thể, đối với trường hợp phương án giá đất đã được trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiếp tục quyết định giá đất cụ thể theo chính phương án đã trình, mà không áp dụng các quy định mới của Luật Đất đai 2024.

Quy định này thể hiện rõ nguyên tắc bảo lưu kết quả của thủ tục hành chính đã được thực hiện hợp pháp, theo đó những bước thủ tục đã hoàn thành đúng quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện sẽ không bị phủ nhận hoặc buộc phải thực hiện lại chỉ vì có sự thay đổi của pháp luật. Đây là một nguyên tắc quan trọng trong pháp luật hành chính và pháp luật chuyển tiếp, nhằm bảo đảm sự ổn định của quan hệ pháp luật và niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào tính nhất quán của hệ thống pháp luật.

Về hệ quả pháp lý, quy định này giúp tránh tình trạng phải làm lại toàn bộ quy trình xác định giá đất theo Luật mới, vốn có thể kéo theo việc áp dụng phương pháp định giá mới, thành phần hồ sơ mới hoặc trình tự, thủ tục mới. Nếu không có quy định này, hàng loạt hồ sơ đã trình nhưng chưa được quyết định giá đất có nguy cơ bị “đóng băng”, gây ách tắc thủ tục hành chính, kéo dài thời gian giải quyết và làm phát sinh chi phí không cần thiết cho cả Nhà nước và người sử dụng đất. Đồng thời, cũng bảo đảm tính công bằng và hợp lý giữa các chủ thể có liên quan, bởi phương án giá đất đã trình được xây dựng trên cơ sở điều kiện kinh tế – xã hội, chính sách pháp luật và mặt bằng giá đất tại thời điểm lập phương án. Việc cho phép tiếp tục áp dụng phương án đã trình giúp tránh những biến động bất lợi do thay đổi pháp luật, nhất là trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm đổi mới căn bản về cơ chế xác định giá đất.

Như vậy, Khoản 3 Điều 257 Luật Đất đai 2024 không chỉ có ý nghĩa kỹ thuật trong việc xử lý thủ tục hành chính chuyển tiếp, mà còn thể hiện rõ định hướng của Nhà nước trong việc bảo đảm tính ổn định pháp lý, thông suốt của hoạt động quản lý đất đai và hạn chế tối đa xáo trộn trong quá trình áp dụng pháp luật mới.

3. Trình tự điều chỉnh bảng giá đất trong giai đoạn chuyển tiếp 

Điều 17 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự, thủ tục điều chỉnh bảng giá đất áp dụng cho trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, tức là trong giai đoạn chuyển tiếp khi bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 vẫn còn hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025 nhưng phát sinh yêu cầu điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Cụ thể: 

Bước 1: Lựa chọn tổ chức định giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm tổ chức được lựa chọn có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện việc điều chỉnh bảng giá đất.

Bước 2: Thực hiện điều chỉnh bảng giá đất

Tổ chức định giá đất tiến hành điều chỉnh bảng giá đất theo nguyên tắc, phương pháp và trình tự định giá đất đã được pháp luật quy định, bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Bước 3: Xây dựng và hoàn thiện hồ sơ dự thảo bảng giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng dự thảo Tờ trình ban hành bảng giá đất; tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan; tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất kèm theo Báo cáo thuyết minh.

Bước 4: Thẩm định bảng giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường trình hồ sơ dự thảo bảng giá đất đến Hội đồng thẩm định bảng giá đất để thẩm định theo quy định. Hội đồng thẩm định có trách nhiệm xem xét và ban hành văn bản thẩm định gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 5: Hoàn thiện hồ sơ sau thẩm định

Trên cơ sở ý kiến thẩm định, Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và hồ sơ kèm theo.

Bước 6: Quyết định điều chỉnh bảng giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc điều chỉnh bảng giá đất theo đúng thẩm quyền và thành phần hồ sơ pháp luật quy định.

Kết luận 

Quy định về tài chính đất đai và giá đất theo Luật Đất đai 2024 không chỉ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý mà còn tạo nền tảng cho việc sử dụng hiệu quả, bền vững nguồn lực đất đai. Việc xác định giá đất sát với thị trường, công khai và thống nhất giúp hạn chế thất thoát ngân sách nhà nước, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và nhà đầu tư. Trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội ngày càng cao, việc thực hiện nghiêm túc và đúng đắn các quy định này sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững, hài hòa lợi ích của các bên liên quan.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.