1. Giới thiệu về Điều 257 Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai luôn là một trong những lĩnh vực pháp luật quan trọng, đặc biệt đối với một quốc gia có nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, nơi mà đất đai đóng vai trò cốt lõi trong các hoạt động sản xuất, đầu tư, và phát triển đô thị. Luật Đất đai 2024 được ban hành vào ngày 18/01/2024 với mục tiêu thay thế Luật Đất đai 2013 nhằm điều chỉnh và cải thiện hệ thống quản lý đất đai, tạo sự đồng bộ hơn trong quản lý tài sản công và tài nguyên quốc gia.

Trong số các điều khoản nổi bật, Điều 257 của Luật Đất đai 2024 mang lại một hướng dẫn cụ thể về việc giải quyết tài chính liên quan đến đất đai và giá đất từ năm 2025 trở đi. Điều này đặc biệt quan trọng vì các quy định tài chính về đất đai và giá trị đất có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, các nhà đầu tư, và cả ngân sách của địa phương cũng như trung ương. Việc xác định và điều chỉnh giá đất một cách hợp lý giúp tạo nên sự công bằng, minh bạch, và hiệu quả trong việc sử dụng và phân bổ đất đai.

Điều 257 của Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh ba điểm chính:

  • Thứ nhất, giải quyết bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh đã ban hành theo Luật Đất đai 2013.
  • Thứ hai, giải quyết các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước năm 2025 nhưng chưa có quyết định về giá đất.
  • Thứ ba, giải quyết các trường hợp phương án giá đất đã được trình UBND cấp thẩm quyền trước năm 2025.

Các quy định này không chỉ giúp duy trì tính liên tục và hợp lý trong việc xử lý các vấn đề về giá đất mà còn giúp tránh các tranh chấp phát sinh từ sự thay đổi trong luật pháp và giá trị đất.

 

2. Quy định của Điều 257 Luật Đất đai 2024

Điều 257 của Luật Đất đai 2024 tập trung vào việc giải quyết các vấn đề tài chính liên quan đến đất đai  xác định giá đất từ năm 2025 trở đi, trong đó có ba quy định cụ thể:

 

2.1. Giải quyết bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013

Theo Điều 257, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục có hiệu lực và được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Điều này nhằm đảm bảo tính liên tục trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Nếu cần thiết, UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất theo các quy định của Luật Đất đai 2024 để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, đặc biệt khi giá trị đất thay đổi theo nhu cầu thị trường hoặc do các yếu tố kinh tế, xã hội.

Đây là một bước đi cần thiết nhằm tránh sự gián đoạn trong việc áp dụng bảng giá đất giữa hai giai đoạn luật pháp và giúp duy trì tính công bằng, hợp lý cho người dân và các doanh nghiệp có liên quan đến đất đai.

 

2.2. Giải quyết trường hợp có quyết định giao đất, cho thuê đất trước năm 2025 nhưng chưa có quyết định giá đất

Luật Đất đai 2024 đưa ra các hướng dẫn cụ thể cho các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước ngày 01/01/2025 nhưng chưa xác định giá đất. Quy định này nhằm đảm bảo rằng các dự án đã được cấp phép trước đó vẫn được tiếp tục xử lý mà không gây ảnh hưởng tiêu cực đến các nhà đầu tư và người sử dụng đất.

Các trường hợp này được chia thành ba nhóm chính:

  • Nhóm 1: Nếu đất đã được bàn giao thực tế trước ngày 01/01/2005 theo Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003, giá đất và tiền sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất năm 2005.
  • Nhóm 2: Nếu đất được bàn giao thực tế từ ngày 01/01/2005 đến trước ngày 01/01/2025, giá đất và các chi phí sử dụng đất sẽ được xác định tại thời điểm bàn giao đất thực tế.
  • Nhóm 3: Nếu đã có quyết định giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 nhưng phương án giá đất chưa được trình hoặc phê duyệt, giá đất sẽ được xác định tại thời điểm ban hành quyết định về việc giao đất.

Việc phân chia rõ ràng thành ba nhóm này giúp quy định cụ thể hơn cho từng trường hợp, tránh sự mập mờ và giảm thiểu rủi ro cho người sử dụng đất và các cơ quan liên quan.

 

2.3. Giải quyết phương án giá đất đã trình UBND cấp thẩm quyền trước năm 2025

Trong trường hợp phương án giá đất đã được trình UBND cấp thẩm quyền và đang chờ quyết định trước ngày 01/01/2025, UBND sẽ tiếp tục xử lý và quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình mà không áp dụng quy định của Luật Đất đai 2024. Điều này nhằm đảm bảo tính nhất quán và tránh sự thay đổi pháp lý đột ngột có thể ảnh hưởng đến các dự án hoặc giao dịch đã được tiến hành theo pháp luật cũ.

Đây là một quy định hợp lý nhằm giảm thiểu xung đột pháp lý và giúp các dự án có thể tiếp tục mà không bị trì hoãn bởi sự thay đổi luật pháp, đặc biệt đối với các dự án đã được lên kế hoạch và đã trải qua các giai đoạn thủ tục pháp lý trước đó.

 

3. Cách thức giải quyết tranh chấp

Tranh chấp liên quan đến đất đai và giá đất là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh đất đai là tài sản có giá trị cao và thường xuyên bị biến động về giá trị. Điều 257 của Luật Đất đai 2024, với các quy định cụ thể về tài chính đất đai và giá đất, cũng đồng thời đưa ra các cơ chế pháp lý để giải quyết tranh chấp một cách hợp lý và minh bạch.

 

3.1. Tranh chấp về bảng giá đất và điều chỉnh giá đất

Tranh chấp liên quan đến bảng giá đất thường xảy ra khi UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất theo tình hình thực tế. Khi có sự chênh lệch về quan điểm giữa người dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước về giá trị đất, việc tham chiếu đến bảng giá đất được ban hành là cơ sở quan trọng để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, nếu các bên liên quan không đồng thuận, họ có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện lên tòa án để được xem xét lại.

Trong các trường hợp này, các cơ quan có thẩm quyền cần đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình điều chỉnh và công bố bảng giá đất, đảm bảo rằng các điều chỉnh không gây thiệt hại cho người sử dụng đất mà cũng đồng thời phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai.

 

3.2. Tranh chấp về quyết định giao đất, cho thuê đất chưa có giá đất

Một số trường hợp tranh chấp có thể nảy sinh khi quyết định giao đất, cho thuê đất đã được ban hành nhưng giá đất chưa được xác định. Điều này thường xảy ra khi có sự không nhất quán giữa các quyết định pháp lý và thực tế bàn giao đất. Khi đó, phương án giải quyết được quy định rõ trong Điều 257, giúp đưa ra các cơ chế pháp lý để xử lý tranh chấp một cách rõ ràng và hợp lý.

Các bên liên quan có thể đưa vấn đề ra trước cơ quan chức năng hoặc tòa án để đảm bảo rằng giá đất được xác định theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ban hành quyết định giao đất hoặc theo bảng giá đất đã ban hành tại thời điểm đó.

 

3.3. Giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải và tòa án

Trong trường hợp không thể giải quyết tranh chấp một cách tự nguyện, các bên có thể tìm đến hòa giải hoặc tòa án để đưa ra quyết định cuối cùng. Hòa giải là một phương pháp ưu tiên vì nó giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho cả hai bên. Tuy nhiên, nếu hòa giải không thành công, tranh chấp sẽ được đưa ra tòa án. Tại tòa, các cơ quan xét xử sẽ căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai 2024, đặc biệt là Điều 257, để đưa ra phán quyết dựa trên giá trị pháp lý và quyền lợi của các bên liên quan.

Quy định về việc tiếp tục áp dụng bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 cho đến hết năm 2025 giúp đảm bảo tính liên tục trong quản lý đất đai và giải quyết các vấn đề tài chính liên quan. Điều này tránh được tình trạng gián đoạn trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Khi giá đất ổn định và được áp dụng xuyên suốt trong một thời gian dài, người sử dụng đất có thể lập kế hoạch phát triển và sử dụng đất hiệu quả hơn, đặc biệt trong các dự án kinh tế, công nghiệp và xây dựng.

Trong thực tế, giá đất luôn là một vấn đề nhạy cảm và dễ gây tranh cãi, do sự biến động của thị trường và khác biệt giữa quan điểm của người dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước. Quy định tại Điều 257 về việc giải quyết các trường hợp giao đất, cho thuê đất nhưng chưa xác định giá đất trước năm 2025 là một bước đi cần thiết để giảm thiểu các tranh chấp liên quan. Cụ thể, việc phân chia rõ ràng các nhóm trường hợp và quy định cụ thể về cách tính giá đất sẽ giúp các bên có cơ sở pháp lý để giải quyết các mâu thuẫn về tài chính một cách minh bạch và công bằng.

Một trong những mục tiêu lớn của Điều 257 là tăng cường sự minh bạch trong việc xác định giá đất, đảm bảo giá đất được xác định dựa trên các tiêu chí cụ thể và công bằng. Khi các quyết định về giá đất được xác định rõ ràng theo các quy định pháp luật và bảng giá đất được công bố công khai, điều này giúp tạo niềm tin cho các bên liên quan, bao gồm nhà đầu tư, doanh nghiệp và người sử dụng đất. Điều này cũng góp phần tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi, hấp dẫn hơn.

Việc xác định rõ phương án giá đất và các trường hợp đã được trình trước năm 2025 nhưng chưa quyết định về giá đất giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, tránh tình trạng thiệt hại do sự thay đổi luật pháp hoặc sự mập mờ trong quy định về giá đất. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các dự án đầu tư dài hạn, khi giá trị đất có thể biến động lớn theo thời gian và các quyết định pháp lý có thể ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các nhà đầu tư.

Điều 257 của Luật Đất đai 2024 đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án phát triển kinh tế, xã hội bằng cách giải quyết nhanh chóng và hợp lý các vấn đề tài chính đất đai. Việc xác định giá đất một cách chính xác và kịp thời giúp các dự án không bị trì hoãn, đảm bảo tiến độ thực hiện và giảm thiểu chi phí phát sinh không cần thiết. Điều này góp phần vào việc tăng cường hiệu quả sử dụng đất, phát triển cơ sở hạ tầng, và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Quy định về giá đất và tài chính đất đai tại Điều 257 không chỉ tuân thủ theo Luật Đất đai mà còn được xây dựng trên cơ sở đồng bộ với các quy định pháp luật liên quan khác như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, và Luật Xây dựng. Điều này giúp tạo ra một hệ thống pháp luật nhất quán, thống nhất trong việc quản lý và sử dụng đất đai, giảm thiểu tình trạng xung đột pháp lý giữa các luật liên quan.

Cuối cùng, Điều 257 góp phần quản lý hiệu quả các nguồn thu tài chính từ đất đai, một nguồn thu quan trọng đối với ngân sách nhà nước. Khi giá đất được xác định một cách công bằng và hợp lý, các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai sẽ được thu đúng, đủ và kịp thời, góp phần vào việc quản lý và sử dụng nguồn lực tài chính quốc gia một cách hiệu quả hơn.