Trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện theo Luật Đất đai 2024 mới

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật mới

Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất từ một cá nhân hoặc tổ chức sang một cá nhân hoặc tổ chức khác. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thông qua nhiều hình thức khác nhau như chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong hầu hết các trường hợp, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 45, có năm điều kiện cần phải đảm bảo để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ nhất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt không yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như khi thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền đổi thửa, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hay cộng đồng dân cư. Ngoài ra, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, đất phải không có tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì phải được giải quyết hợp pháp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, hoặc quyết định của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. Thứ ba, quyền sử dụng đất không được kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Thứ tư, quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. Cuối cùng, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được phép thực hiện khi các điều kiện trên được đảm bảo đầy đủ, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện theo Luật Đất đai 2024 mới

Quy định về việc thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện không phải là một chế định mới trong pháp luật đất đai của Việt Nam. Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, việc thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện đã được quy định tại Điều 192, trong đó đề cập đến những trường hợp mà người sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện cụ thể khi thực hiện quyền của mình. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi và bổ sung mới so với trước, đặc biệt trong việc quy định các trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện. Những điều chỉnh này nhằm phù hợp hơn với yêu cầu phát triển xã hội và bảo vệ quyền lợi của các đối tượng sử dụng đất, đặc biệt là đối với những nhóm dân cư có đặc thù như người dân tộc thiểu số.

Cụ thể, Điều 48 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số. Theo đó, cá nhân thuộc nhóm dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật Đất đai 2024 sẽ không được phép thực hiện các quyền như chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có hai trường hợp ngoại lệ cho phép thực hiện các quyền này:

Trường hợp đầu tiên, cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có thể thừa kế, tặng cho, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những người thuộc hàng thừa kế của mình, cụ thể là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật Đất đai 2024. Nếu người sử dụng đất qua đời mà không có người thừa kế thuộc đối tượng này, Nhà nước sẽ thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, nếu người sử dụng đất chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất, nhưng không thực hiện việc tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế, Nhà nước cũng sẽ thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất cho người có đất bị thu hồi. Diện tích đất đã thu hồi sau đó sẽ được giao hoặc cho thuê lại cho các cá nhân khác là người dân tộc thiểu số, nhằm đảm bảo tiếp tục thực hiện chính sách phát triển đất đai đối với nhóm đối tượng này.

Trường hợp thứ hai là, mặc dù cá nhân là người dân tộc thiểu số không được phép thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất trong hầu hết các tình huống, nhưng họ có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách. Điều này nhằm hỗ trợ người dân tộc thiểu số trong việc tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi từ các ngân hàng chính sách để phát triển kinh tế, sản xuất, và cải thiện đời sống.

Điều này cho thấy một sự thay đổi đáng kể trong chính sách đất đai đối với người dân tộc thiểu số, khi các quyền lợi của họ được quy định rõ ràng hơn, nhưng vẫn đảm bảo rằng việc sử dụng đất của nhóm đối tượng này phải tuân thủ các nguyên tắc và chính sách bảo vệ nguồn lực đất đai quốc gia. Những quy định này cũng phản ánh sự quan tâm của Nhà nước đối với việc bảo vệ và phát triển cộng đồng dân tộc thiểu số, đồng thời khuyến khích sự phát triển kinh tế xã hội bền vững trong các khu vực có nhiều dân tộc thiểu số sinh sống.

3. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất

Theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, có một số trường hợp cụ thể mà tổ chức, cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đầu tiên, tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng từ cá nhân, trừ khi có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này nhằm bảo vệ các diện tích rừng phòng hộ và rừng đặc dụng, vốn đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ môi trường, điều hòa khí hậu và bảo tồn đa dạng sinh học, tránh việc chuyển nhượng và sử dụng đất vào mục đích không phù hợp, có thể gây ảnh hưởng xấu đến hệ sinh thái và cảnh quan tự nhiên.

Thứ hai, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng sẽ không được nhận chuyển nhượng hay nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác trong khu vực này, đặc biệt là trong các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Điều này nhằm bảo vệ nguyên trạng của các khu rừng đặc biệt, tránh tình trạng đất rừng bị chuyển nhượng cho những người không có nhu cầu sử dụng, từ đó làm ảnh hưởng đến mục tiêu bảo tồn và phát triển bền vững của khu vực rừng đặc dụng.

Cuối cùng, các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cũng bị hạn chế trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu pháp luật không cho phép. Điều này chủ yếu nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất đai của người dân trong nước, đồng thời tránh tình trạng đầu cơ đất đai, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và sự phát triển bền vững của nền kinh tế đất nước.

Tất cả các quy định này nhằm đảm bảo rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách hợp lý, có sự kiểm soát chặt chẽ, tránh việc lạm dụng chuyển nhượng đất vào mục đích không phù hợp, ảnh hưởng đến môi trường và lợi ích của cộng đồng. Những điều khoản này thể hiện rõ mục tiêu bảo vệ tài nguyên đất đai, bảo vệ môi trường và tạo sự phát triển cân bằng trong xã hội.

Xem thêm bài viết: Thừa kế quyền sử dụng đất của bố mẹ để lại nhưng không có di chúc?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.