- Trên giấy tờ thì ghi từ mặt tiền đường qt vào sâu 100m. - kê khai lần đầu năm 1984 thì phần đất ngoài căn nhà là đất nông nghiệp. - kê khai lần 2 năm 1992 thì mẹ tôi hoàn thành thuê đất nông nghiệp vàchuyển đổi tất cả phần đất lên thành đất phi nông nghiệp. Từ đó tới nay không kê khai thêm lần nào nữa.

- Từ năm 2014 tới nay là năm 2017, mẹ tôi chỉ đóng tiền thuế sd đất 1 nămkhoảng 200 000 vnđ (tôi không nhớ chính xác). Nay gia đình tôi muốn hoàn thành nghĩa vụ thuế đất phi nông nghiệp để tiếnhành tách sổ cho các con, tuy nhiên khi lên phòng địa chính quận thì khôngcó ai tư vấn hoặc tính trước số tiền thuế chúng tôi phải đóng là bao nhiêu.

Do vậy, kính mong quý luật gia hỗ trợ, tư vấn và tính mức thuế đất mà giađình chúng tôi phải đóng (kể cả tiền chậm nộp, phí trước bạ,. ) để chúngtôi có thể cân đối hoàn thành nghĩa vụ thuế ?

 Xin chân thành cảm ơn!

 

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010

>> Xem thêm:  Luật sư giải thích ký hiệu các loại đất (LUC, ONT, ODT, CLN, TMD...) trên bản đồ địa chính

Nghị định 45/2014/NĐ-CP

2. Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, để xác định loại đất của gia đình bạn phải căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

Điều 11: Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1,2,3 điều này thì việc xác định lại đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai, căn cứ để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là có đơn yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể quy định tại Điều 52 LĐĐ 2013.

Thứ ba, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp của bạn là Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể quy định như sau:

Điều 59: Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Thứ tư, nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất,tuy nhiên mức chênh lệch có thể là 50% hoặc 100% tùy từng trường hợp, cụ thể:

Điều 109. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất

1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d,đ,e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;

Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

Điều 5: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tại điểm a, khoản 1, Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất”. Tức là:

- Nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc đã tách thành các thửa đất riêng (đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa đất riêng) sang đất ở.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

- Nộp 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Thứ năm, đối với cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, cụ thể:

Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất.(Điều 5)

Giá tính thuế (Điều 6)

1. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

2. Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

>> Xem thêm:  Đất ao có được cấp sổ đỏ không ? Thủ tục và chi phí như thế nào ? có phải đóng thuế gì không ?

Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;

c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

3. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Điều 7. Thuế suất

1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:

Bậc thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

2. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

a) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;

b) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.

3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

5. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

6. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

7. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.

Như vậy phải xác định tùy từng vùng từng nơi cụ thể và kết cấu nhà để xác định cách tính thuế phù hợp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.0159 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục mua bán đất vườn liền kề ?