1. Cách khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi là bị đơn trong vụ việc tranh chấp " hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất" .ký 7/3/2008, tôi cho thuê là 3 ngàn m2 đất, trên đất có 2 ngàn gôc cây trồng được 5 năm, HĐ có công chứng và đóng thuế hợp lệ, ngày 17/4/2008, bên thuê xin hủy HĐ ( chưa làm gì trên miếng đất này).

* Lần 1 : 10/2008 ,bên nguyên đơn kiện lý do “đất bị quy hoạch không xin giấy xây dựng được” xin hủy HĐ tôi không đồng , khi xét xử nguyên đơn rút đơn khởi kiện, “tôi có bản quyết định đình chỉ vụ việc”, sau thời gian 1 năm đến hạn thanh toán tiền thuê lần 2 bên thuê không trả tiền thuê, như đã thỏa thuận “ nếu bên nào vi phạm HD này thì 1 bên có quyền đơn phương chấm dứt HĐ này , tôi có gửi văn bản nhiều lần, ngày 16/3/2009 và nhờ xã can thiệp cho tôi thanh lý HD này, sau khi tôi thanh lý rồi , tôi bán đất cho người khác, bên thuê biết tôi bán đất,

* Ngày 20/7/2009 đơn khởi kiện lên tòa” đơn nêu lý do tôi tự ý hủy HD này” bán đất cho người khác (tôi có yêu cầu nếu muốn thuê tiếp thi trả tiền thuê cho tôi) bên thuê không đưa mà kiện ra tòa.

* Lần 2 : ngày 28/2/2012 tòa án xét xử và tuyên bên tôi thua kiện phải trả lại tiền cho bên thuê, tôi kháng cáo lên tòa phúc thẩm , ngày 13/6/2012 tòa phúc thẩm xét xử “ hủy bản án sơ thẩm” (lý do 2 lần xét xử cùng 1 người hội đồng thẩm nhân dân tham gia 2 lần cùng 1 vụ án) và đồng thời bản án sai về nội dung lẫn hình thức, hồ sơ chuyển về tòa án sơ thẩm xét xử lại,

* Tháng 9/2012 tòa triệu tập tôi lên và thẩm phán cho biết “ bên thuê lại có đơn kiện HĐ này vô hiệu” yêu cầu tôi trả lại tiền và cộng thêm lãi xuất ngân hàng .

* Những nội dung tôi nêu trên xin LS tư vấn giúp tôi những câu hỏi tôi cần biết :

Hợp đồng ký trước mặt xã, chủ tịch nói tôi thực hiện đóng thuề rồi trả lại HĐ cho chúng tôi.

1/ HĐ này còn thời hiệu khởi kiện không? sai về nội dung và hình thứ là ở điểm nào ? như thế nào là sai.

2/ HĐ này có vô hiệu không ? như thế nào gọi là vô hiệu?

3/ HĐ không có đăng ký thì đã hoàn tất thủ tục chưa ? ai có trách nhiện làm thủ tục này?

4/ Tòa án xét xử căn cứ luật dân sự ở điều mấy ? và luật đất đai ở điều nào?

5/ xã có trách nhiện trong vụ việc này không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê . Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!

Người gửi: NH Phước

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tư vấn hợp đồng thuê đất ?

Tư vấn hợp đồng thuê đất - Ảnh minh họa

Trả lời:

1. Thứ nhất về vấn đề hợp đồng này còn thời hiệu khởi kiện không? Sai về nội dung và hình thứ là ở điểm nào ?

Căn cứ Điều 429 BLDS 2015

Điều 429. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

2. Thứ hai về vấn đề hợp đồng này có vô hiệu không ? như thế nào gọi là vô hiệu? Sai về nội dung và hình thức là ở điểm nào ?

Căn cứ Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

.”

Căn cứ Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác

Như vậy nếu hợp đồng của bạn không đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.

3. Thứ ba về vấn đề hợp đồng không có đăng ký thì đã hoàn tất thủ tục chưa ? ai có trách nhiện làm thủ tục này?

Căn cứ Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Căn cứ khoản 3 Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất:

“3. Hợp đồng, văn bản về bất động sản

3.1. Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Phòng Công chứng, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản.”

Như vậy việc hai bên tiến hành xác lập hợp đồng trên mà không thực hiện thủ tục trên là vi phạm quy định tại Điều 64 Nghị định định 43/2014/NĐ-CP .Pháp luật không quy định rõ bên mua hay bên bán có trách nhiệm thực hiện thủ tục trên mà cả hai bên đều phái có nghĩa vụ trên.

4.Thứ tư về vấn đề căn cứ xét xử của tòa ?

Căn cứBộ luật dân sự năm 2015:

Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng”

Căn cứ Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

.”

Như vậy khi hợp đồng thuê đất của bạn và cá nhân thuê chưa hết thời hạn thuê thì việc bạn cho thuê lại cần báo cho bên thuê biết. Nếu không thực hiện thì việc bạn ký kết hợp đồng thuê lại thì bạn có thể tòa án căn cứ vào đối tượng của hợp đồng là diện tích đang được cho thuê không thể thực hiện việc chuyển đổi mà bên cho thuê lại không hề biết hoặc vì lý do khách quan.

5.Thứ năm về vấn đề xã có trách nhiện trong vụ việc này không ?

Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ hai "Thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm" của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự:

“3. Khi xác định điều kiện khởi kiện vụ án dân sự mà đối tượng khởi kiện là quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

b) Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo quy định của BLTTDS.”

Như vậy việc các bên giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất vì vậy UBND xã không có trách nhiệm trong vụ việc trên.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Đòi lại quyền sử dụng đất hợp pháp khi có tranh chấp ?

Chào luật sư, em có câu hỏi xin được tư vấn như sau: năm 1996 bố em có mua một đám ruộng của ông cùng thôn có giấy tờ viết tay, năm 1999 bố em được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất. Đến năm 2000 em gái ông bán đất cho bố em nói là đất của bà ý, bà ý cho người lên đòi lại đất. Vậy trong trường hợp này gia đình em có quyền sử dụng đất hay phải trả lại đất ạ?
Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn, bố bạn có giấy tờ viết tay về viêc mua bán đất với ông cùng thôn đồng thời được Ủy ban nhân dân huyện cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất do đó, gia đình bạn là chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất đó nên gia đình bạn không phải trả lại đất cho em gái ông cùng thôn. Việc em gái ông bán đất lên đòi đất của nhà bạn là hành vi vi phạm pháp luật. Do đó căn cứ quy định tại điều 166, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

" Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai".

Như vậy, để có thể bảo vệ quyền và lợi ích của gia đình mình thì bố bạn có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về hành vi cho người lên đòi lại của em gái ông bán đất cho bố bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Tranh chấp 0.5m đất khi xây nhà mới ?

Kính chào Công ty tư vấn Luật Minh Khuê Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi mới kết hôn, chồng tôi được thừa kế phần đất của bà ngoại. Hiện bà ngoại đã mất, giấy tờ trích lục được làm dựa trên quyền thừa kế từ mẹ anh ấy.

Bà ngoại có 2 người con gái, nên mảnh đất được chia đôi. Phần của dì có chiều rộng 4,5m. Năm ngoái, con trai dì đã xây nhà kiên cố với chiều rộng phía sau là 4,5m, nhưng phái trước chỉ 4m, do phía trước có nền nhà cũ của bà. Hiện tại, vợ chồng tôi đã sửa lại nhà bà và ở, nhưng khi làm trích lục thì dì đòi 0.5m mặt đằng trước. Tuy chưa có điều kiện để phá dỡ, xây mới nhưng để tránh tình trạng khi làm xong trích lục, hoặc sau này mất đoàn kết, dì hoặc con của dì lại đòi 0.5m đất mà bắt vợ chồng tôi phải phá nhà để trả thì tôi cần làm gì? Tôi đang hướng đến việc làm 1 bản cam kết, thỏa thuận với dì và con dì là sẽ trả 0,5m đất khi nào chủ nhà bên tôi phá dỡ nhà cũ, xây nhà mới.

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư !

Người gửi: Le Hang Tam

>> Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Mảnh đất hiện tại mà vợ chồng bạn và dì của bạn đang ở là di sản thừa kế của bà ngoại bạn. Như vậy khi bà ngoại của bạn mất thì những người thừa kế phải phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Nếu mẹ đã để lại quyền thừa kế cho vợ chồng bạn thì chồng bạn cùng dì sẽ cần tiến hành làm thủ tục này.

Khai nhận di sản thừa kế

+Liên hệ với Phòng Công chứng để làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

+Làm thủ tục khai tử tại Tư pháp xã (phường,thị trấn)

+ Di chúc của bà ngoại ( trường hợp bà để lại di chúc)

+Làm Biên bản họp gia đình có chữ ký của những người thừa kế ở đây là mẹ bạn để lại quyền thừa kế cho chồng của bạn và chồng của bạn( Trường hợp không có di chúc của bà​)

+ Nộp các giấy tờ : GCNQSDĐ, bản sao giấy Chứng tử, Biên bản họp Gia đình,Di chúc, bản sao HKTT và CMND của chồng bạn và dì tại UBND xã (phường, thị trấn) làm thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi đã làm thủ tục khai nhận di sản đương nhiên pháp luật sẽ công nhận phần diện tích đất hai người được thừa kế. Việc dì của bạn được sử dụng 4,5 m là hoàn toàn đương nhiên và điều này được ghi nhận trong trích lục hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ. Trường hợp thửa đất của bà ngoại bạn không thể tách thửa do không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo quyết định của địa phương, khi tiến hành xin cấp GCNQSDĐ trong mục người sử dụng đất sẽ ghi nhận chồng bạn và dì của bạn là đồng sở hữu tương ứng với phần diện tích của mỗi người. Như vậy, kể cả khi dì của bạn chỉ sử dụng 4m còn dư 0,5m thì di của bạn vẫn có quyền sở hữu đối với 0,5m đất. Do đó bạn có thể giải thích cho dì bạn hiểu điều này. Nếu như dì bạn muốn đảm bảo thì bạn có thể làm giấy cam kết có chữ ký và công chứng theo nguyện vọng của hai bên.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tư vấn giải quyết tranh chấp về đặt cọc mua bán đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Xin được giới thiệu. Tôi là Trần Hải Long đang sống và làm việc tại Hà nội. Rất vui và chân thành cám ơn Luật sư đã bớt chút thời gian lắng nghe câu hỏi của tôi và cũng mong luật sư cho tôi một lời khuyên về câu chuyện của tôi dưới đây.
Gia đình tôi qua một người chị thân giới thiệu và chúng tôi có ý định mua lại một mảnh đất 45m2 của bạn chị ấy trong khu vực Mỹ đình Hà nội. Nói chung người bán đất đó theo cảm nhận ban đầu của tôi cũng là người tốt, có nhà cửa đàng hoàng. Vợ là công chức Bộ Y tế, chồng làm giám đốc một công ty riêng. Mảnh đất đó họ mua từ năm 2010 và đã có sổ đỏ mang tên anh chồng. Do điều kiện thiếu vốn kinh doanh nên họ đã đem sổ đó thế chấp để vay 1,1 tỷ đồng tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội với thời gian trả nợ cả gốc và lãi là 60 tháng. Khi giao dịch họ đã cho chúng tôi xem hợp đồng tín dụng(bản gốc), sổ đỏ(bản pho to). Về cơ bản là tôi tin họ vì những gì họ cho chúng tôi xem là rõ ràng, minh bạch. Chúng tôi đã đồng ý mua mảnh đất đó với tổng trị giá là 1,9 tỷ đồng với điều kiện thanh toán như sau:

1. Đặt cọc trước 50 triệu(tôi đã đặt cọc và có giấy tờ đặt cọc 2 bên ký)

2. Sau một tháng từ ngày đặt cọc 21/5/2103 đến 21/6/2013 nếu chúng tôi thanh toán đủ 1,9 tỷ thì ngay lập tức họ sẽ làm thủ tục giải chấp ở ngân hàng và làm thủ tục sang tên cho tôi. Nếu trường hợp trong thời gian trên chúng tôi không thanh toán ngay được 1,9 tỷ thì họ đồng ý cho thanh toán trước 1,5 tỷ tiền mặt (trả bằng tiền mặt) và họ đồng ý cho chúng tôi nợ lại 400 triệu trong thời gian 6 tháng không tính lãi. Nhưng họ yêu cầu trả 1,5 tỷ đó và làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền SHĐ(theo mẫu lấy trên mạng) nhưng hợp đồng đó chỉ là hai gia đình ký và mời thêm một hai người bạn làm chứng và SỔ ĐỎ họ vẫn sẽ giữ đến khi nào tôi thanh toán hết 400 triệu nợ thì họ sẽ làm thủ tục sang tên.

Vì là quen biết và là mảnh đất tôi rất ưng nên tôi cũng rất nóng lòng muốn mua nhưng vẫn băn khoăn chuyện giao kèo khoản 1,5 tỷ kia. Vì tôi cũng biết mọi giao dịch về BDS phải qua văn phòng công chứng. Vậy nếu tôi giao tiền cho họ và cùng ký vào bản Hợp đồng kia thì có đúng luật không? Nếu cần người làm chứng thì trong trường hợp này cơ quan nào có thể làm chứng đươc? Luật sư có thể cho tôi lời khuyên hoặc một cách giải quyết nào phù hợp nhất cho cả hai bên, ràng buộc hai bên trước pháp luật mà không có kẽ hở nào để một trong hai bên có thể lừa gạt nhau được.

Chân thành cảm ơn luật sư. Chúc Luật sư cùng công ty luôn mạnh khỏe, thịnh vượng.

Người gửi: Trần Hải Long

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

TRẢ LỜI:Theo quy định của BLDS 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật:

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trong trường hợp của anh, việc chuyển nhượng được thực hiện qua hợp đồng tuy có sự chứng kiến của hai người bạn làm chứng nhưng không được công chứng chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Một khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng nêu trên có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, và hệ quả là các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận .

Do vậy, trong trường hợp này cách tốt nhất là hai bên ký kết hợp đồng và đến công chứng tại phòng công chứng thuộc sở tư pháp. Có như vậy việc chuyển nhượng mới đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật.

Qua những quy định nêu trên, hy vọng công ty chúng tôi đã giúp anh làm rõ những vướng mắc của mình. Mong anh sớm trở thành chủ nhân của mảnh đất trên.

Cảm ơn anh đã sử dụng dịch vụ của công ty Luật Minh Khuê.

Trân trọng cảm ơn!

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Tư vấn về tranh chấp quyền sử dụng đất được tặng cho ?

Nhà của ngoại tôi đã và đang ở trước năm 1945 đến nay. Trước kia ngoại tôi được chủ đất cho cái nền nhà có xóm làng làm chứng thông qua giấy viết tay. Sau này do già yếu mất giấy tờ, ngoại tôi bị cháu của chủ đất đòi nền nhà lại có đúng theo luật đất đai hiện giờ hay không?
Bây giờ chủ đất đã chết, ngoại tôi mất đã 2 năm. Hiện mẹ tôi đang sống trên căn nhà 45m vuông mà bị cháu chủ đất ức hiếp mượn danh nghĩa để ép buộc mẹ tôi trả chỗ ở với bồi thường 20 triệu di dời có đúng luật hay không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: Huong

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Để đảm bảo quyền lợi của gia đình bạn đối với mảnh đất đó, gia đình bạn phải chứng minh được quyền sử dụng của mình đối mảnh đất đó, cụ thể là Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Tuy nhiên, gia đình bạn không đáp ứng được những điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, không có các loại giấy tờ được quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013, Gồm có:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai, vướng vào vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất với người thừa kế của chủ sở hữu cũ.

Bởi vậy, gia đình bạn sẽ không được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không giải quyết được vấn đề tranh chấp này.

Để tránh tốn kém thời gian và tiền bạc, cách tốt nhất là các bên đương sự tự thỏa thuận giải quyết với nhau. Tuy nhiên, nếu không thể tự thỏa thuận được, gia đình bạn có thể nhờ sự can thiệp của chính quyền.

Đầu tiên là thủ tục hòa giải tại địa phương nơi xảy ra tranh chấp. Tại điều 202 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Thủ tục hòa giải tại địa phương là thủ tục bắt buộc. Tuy nhiên, nếu việc hòa giải tranh chấp đất đai tại xã không thành, bạn có tiến hành các bước tiếp theo.

Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định:

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Trường hợp của bạn là tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau nên nếu lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền thì cần gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện nơi có mảnh đất đó, còn nếu chọn Tòa án thì gửi đơn ra tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp .

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Nếu bạn cần tham khảo thêm có thể gọi điện tới tổng đài tư vấn luật trực tuyến: 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?