Nay tôi muốn phá căn nhà cấp 4 để xây dựng nhà kế tiếp bên cạnh với chiều rộng mặt đường là 8m còn lại, khi đi xin cấp giấy phép xây dựng thì phòng quản lý đô thị yêu cầu gia đình tôi phải xây cách tim đường là 13 m theo chỉ giới, trong khi đó vỉa hè quy định của nhà nước là 3 m, nếu như vậy tôi phải xây thụt vào so với đất của gia đình tính cả vỉa hè là 8m như vậy có đúng không ? Quy định chỉ giới xây dựng nhà ở là 13 m tính từ tim đường vào có đúng không và căn cứ vào đâu để yêu cầu xây dựng. Đất nhà ở đã có bìa đỏ khi chưa được đền bù hoặc thu hồi đất thì có được xây dựng nhà ở theo đúng giấy quyền sử dụng đất hay không ?

 Hiện nay gia đình tôi đã xây dựng nhà ở tính từ tim đường vào là 11,8m và đã xây thụt vào so với đất đã được cấp là 5m chiều sâu và so với nhà cấp 4 cũ đã có từ 1992 là 1,5m vẫn còn bức tường gia đình chưa phá dỡ.

Tôi mong luật sư giải đáp các thắc mắc trên. Xin Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về xây dựng nhà ở, gọi : 1900.6162

 

Trả lời:

Chào anh! Cảm ơn anh đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của anh, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Căn cứ pháp lý về xây dựng nhà ở:

- Luật xây dựng năm 2014 

Nghị định 44/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng 

2. Phân tích quy định về quy hoạch xây dựng nhà ở:

Luật xây dựng có khái niệm "

"Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác."

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất."

Hiện nay anh muốn phá căn nhà cấp 4 để xây dựng nhà kế tiếp bên cạnh với chiều rộng, như vậy anh cần được xin cấp phép xây dựng từ phía cơ quan có thẩm quyền. Khi đi xin cấp giấy phép xây dựng thì phòng quản lý đô thị yêu cầu gia đình phải xây cách tim đường là 13 m theo chỉ giới, vỉa hè quy định của nhà nước là 3 m, việc quy định về chỉ giới xây dựng là trách nhiệm của cơ quan quản lý  xây dựng.

Tại điều 43 luật xây dựng 2014 điều chỉnh như sau:

"2. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về địa điểm xây dựng, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, cốt xây dựng và thông tin khác liên quan đến quy hoạch khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng do mình quản lý."

- Cơ quan quản lý xây dựng dựa vào thực trạng xây dựng ở địa phương và đưa ra quy chuẩn về xây dựng.

Nghị định 44/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng

Do anh không trình bày rõ đại điểm xây dựng nhà ở, giả sử gia đình anh nằm ở điểm dân cư nông thôn:

"Điều 19. Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn

1. Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đảm bảo đáp ứng nhiệm vụ quy hoạch được duyệt và các yêu cầu cụ thể sau:

...đ) Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được bố trí đến lô đất, bao gồm các nội dung sau:

Xác định mạng lưới giao thông, mặt cắt, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng; xác định và cụ thể hóa quy hoạch chung về vị trí, quy mô bãi đỗ xe, điểm quay đầu xe..."

 

3. Nhà đất chưa có sổ đỏ có được phép xây dựng không ?

-  Đất nhà ở đã có bìa đỏ khi chưa được đền bù hoặc thu hồi đất thì có được xây dựng nhà ở theo đúng giấy quyền sử dụng đất hay không?

 Khẳng định là khái niệm xây dựng nhà theo đúng giấy quyền sử dụng đất được hiểu là xây dựng theo quy định của pháp luật và theo đó khi muốn xây dựng, anh phải xin cấp phép ( trừ những trường hợp được miễn )

- Luật xây dựng quy định :

"Điều 93. điều kiện cấp giấy phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này vàphù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn."

-> Do đó điều kiện xây dựng đầu tiên là phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, hơn nữa đất nhà anh tuy đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng rơi cào trường hợp có quyết định thu hồi mà chưa đền bù.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê