Đến năm 2009 xóm mới giao cho gia đình tôi mảnh đất trao đổi,mảnh đất này nằm trong diện tích đất của hai xóm là xóm Gốc Đa và xóm Đình (xóm gia đình tôi cư trú) khi nhận mảnh đất đó gia đình tôi có hỏi đại diện xóm là ông trưởng xóm Hà Văn Xuyên "mảnh đất này có dính líu với xóm nào và hộ gia đình nào không?" ông trưởng xóm có trả lời là không. Nhưng đến năm 2013 xóm Gốc Đa chia lại đất thì các hộ trong xóm Gốc Đa đã ra vào rào lại mảnh đất mà gia đình tôi và xóm đã trao đổi vì mảnh đất này nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ đó, hiện tại gia đình tôi không có quyền gì trong mảnh đất này.

Vào các năm 2013, 2014 trong các cuộc họp ở xóm gia đình tôi đã yêu cầu xóm giải quyết nhưng đều không nhận được câu trả lời thích đáng. Đến sáng ngày 06/07/2015 gia đình tôi đã ra vào rào lại mảnh đất của gia đình đã trao đổi với xóm trước đây, hiện tại mảnh đất này vẫn nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình. Hiện gia đình tôi được ủy ban nhân dân xã mời ra giải quyết.

Vậy mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi:

- Theo luật đất đai gia đình tôi có quyền sử dụng mảnh đất cũ mà gia đình đã trao đổi với xóm không?

- Theo luật đất đai thì hai bên A và bên B nếu muốn trao đổi đất thì như thế nào? Mong luật sư có thể tư vấn sớm giúp gia đình ạ, cảm ơn luật sư rất nhiều ạ.

Người gửi : T.Y

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê.

>>   Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi : 1900.6162

 

Trả lời:

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội​

2. Nội dung phân tích:

Vào năm 2007 xóm nơi gia đình bạn cư trú có yêu cầu gia đình bạn trao đổi mảnh đất với diện tích 200m2 để xây dựng nhà văn hóa xóm, gia đình bạn đã đồng ý nhưng chỉ thỏa thuận trên miệng không có bất cứ giấy tờ gì. Đến năm 2009 xóm mới giao cho gia đình bạn mảnh đất trao đổi,mảnh đất này nằm trong diện tích đất của hai xóm là xóm Gốc Đa và xóm Đình (xóm gia đình bạn cư trú) khi nhận mảnh đất đó gia đình bạn có hỏi đại diện xóm là ông trưởng xóm Hà Văn Xuyên "mảnh đất này có dính líu với xóm nào và hộ gia đình nào không?" ông trưởng xóm có trả lời là không. Nhưng đến năm 2013 xóm Gốc Đa chia lại đất thì các hộ trong xóm Gốc Đa đã ra vào rào lại mảnh đất mà gia đình bạn và xóm đã trao đổi vì mảnh đất này nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ đó, hiện tại gia đình bạn không có quyền gì trong mảnh đất này. Vào các năm 2013, 2014 trong các cuộc họp ở xóm gia đình bạn đã yêu cầu xóm giải quyết nhưng đều không nhận được câu trả lời thích đáng. Đến sáng ngày 06/07/2015 gia đình bạn đã ra vào rào lại mảnh đất của gia đình đã trao đổi với xóm trước đây, hiện tại mảnh đất này vẫn nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình. Hiện gia đình bạn được ủy ban nhân dân xã mời ra giải quyết.  
Trong trường hợp này, chúng tôi tư vấn vấn đề của bạn như sau:
 
Vấn đề 1: Quyền sử dụng mảnh đất cũ mà gia đình đã trao đổi với xóm trước đây.

Điều 463 Bộ luật dân sự 2005 quy định  Hợp đồng trao đổi tài sản như sau:

" 1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trong trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu uỷ quyền thì bên kia có quyền huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 428 đến Điều 437 và từ Điều 439 đến Điều 448 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản."

Như vậy, khi bạn trao đổi mảnh đất với xóm không có bất cứ giấy tờ gì về thỏa thuận trao đổi và chỉ thỏa thuận bằng miệng. Mà theo quy định pháp luật hiện hành thì khi hai bên trao đổi tài sản với nhau thì phải có hợp đồng, hợp đồng này phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Bên cạnh đó, gia đình bạn cũng chưa thực hiện chuyển quyền sở hữu mảnh đất trao đổi này với xóm nên nhận thấy rằng thỏa thuận trao đổi này không có giá trị pháp lý theo pháp luật hiện hành. Và gia đình bạn vẫn còn quyền sử dụng đối với mảnh đất trước đây.

Vấn đề 2: Thủ tục theo luật định khi  hai bên A và bên B  muốn trao đổi đất .
Nếu hai bên muốn thực hiện trao đổi tài sản mà cụ thể là bất động sản thì hai bên phải có hợp đồng trao đổi được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Sau đó tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì:

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất tại xã thị trấn (trường hợp nộp hồ sơ tại xã thị trấn thì trong vòng ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường).

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; Sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp tài sản trao đổi chênh lệch về giá trị thì các bên phải thanh toán cho nhau phần chênh lệch đó, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê.

Trân trọng./

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?