1. Thủ tục hợp thửa đất phân lô đã có sổ đỏ ?
Trả lời:
Theo như bạn trình bày, vấn đề này bạn có thể thực hiện được nếu như phù hợp với quy hoạch của cấp chính quyền nơi bạn đang cư trú.
Thứ nhất, về thủ tục mua bán đất:
Một trong số những gia đình muốn mua đất đứng ra mua đất với sự đóng góp của những gia đình xung quanh.
Bạn có thể soạn thảo hợp đồng theo mẫu: tại đây.
Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bạn sẽ phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật dân sự 2005:
“Ðiều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Ðiều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Thứ hai, thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
- Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.
Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, bạn nộp tại Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.
Thời hạn giải quyết: Không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ.
Thứ ba, việc bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn sẽ phải chịu những mức phí sau:
+ Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 1, Điều 2, Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định :
“Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
1. Nhà, đất:”
Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
+ Thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ khoản 2 Điều 23 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007, thuế thu nhập cá nhân bạn phải đóng sẽ là 2% giá trị chuyển nhượng.
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận:
+ Gồm cả nhà và đất: + 100 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới
+ 50 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.
+ Chỉ có đất: + 25 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới
+ 20 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.
+ Phí đo đạc, phí thẩm định, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ tại thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
“Điều 3. Về mức thu
a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2”.
“a.7. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ”.
Thứ tư, trường hợp đất bạn muốn mua thuộc vào tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của bên bán. Vậy yêu cầu khi bạn thực hiện hợp đồng mua bán phải có chữ ký của hai vợ chồng người bán.
2. Thủ tục hợp thửa đất ở sổ đỏ và sổ hồng?
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162
Trả lời
Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 như sau:
"Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."
Vây, gia đình có thể thực hiện hợp thửa đất ở sổ đỏ và sổ hồng với nhau. Hồ sơ hợp thừa như sau:
+ Đơn xin hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)
+ Đơn xin cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Lệ phí: Khi hợp hai thửa đất lại và gia đình phải thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước về việc hợp thửa đất nên lệ phí trước bạ là 0.5%. Ngoài ra bạn còn phải chịu thêm các khoản phí đo đạc khác.
- Khi hai thửa đất của gia định muốn gộp thành một thừa đất, trong thửa đất đó có đất ở thì hạn mức đất ở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của UBND Tỉnh Hoà Bình. Vì thông tin đưa ra tư vấn không nêu đất từ ngày, tháng, năm nào nên nếu gia đình sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì theo quy định tại Điều 8 Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND Quyết định Ban hành Quy định hạn mức đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, hạn mức giao đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì hạn mứcxác định đất ở cho hộ gia đình quy định như sau:
"Điều 8. Hạn mức xác định đất ở cho hộ gia đình sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
Hộ gia đình đang sử dụng thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở; hộ gia đình đang sử dụng thửa đất ở có vườn, ao mà đất đó đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được công nhận diện tích đất ở theo số lượng nhân khẩu có trong hộ gia đình như sau:
1. Đối với hộ gia đình có không quá bốn (04) nhân khẩu (số nhân khẩu chỉ tính trong hộ gia đình có cùng một số hộ khẩu) thì diện tích đất ở được công nhận:
a) Tại khu vực nông thôn bao gồm các xã thuộc các huyện và các xã thuộc thành phố Hòa Bình hạn mức tối đa là: 300 m2/hộ đối với các vị trí đất nằm ven các Quốc lộ, Tỉnh lộ, các trục đường giao thông liên xã, các vị trí đất tiếp giáp với chợ, bến phà, các cụm công nghiệp và các khu trung tâm; 500 m2/hộ cho các vị trí đất còn lại không nằm trong các vị trí trên;
b) Tại khu vực đô thị bao gồm các phường tại thành phố và các thị trấn tại các huyện, hạn mức tối đa là 200 m2/hộ;
Đối với thửa đất ở có vườn, ao tại đô thị mà có ranh giới thửa đất tiếp giáp với ranh giới xã thì hạn mức công nhận tối đa không quá 1,2 lần hạn mức công nhận đất ở tại đô thị (240 m2/hộ).
2. Trường hợp hộ gia đình có từ năm (05) nhân khẩu trở lên (số nhân khẩu chỉ tính trong hộ gia đình có cùng một sổ hộ khẩu) thì từ nhân khẩu thứ 5 trở lên thuộc hàng thừa kế thứ nhất, hàng thừa kế thứ hai của chủ hộ theo quy định của pháp luật về dân sự, mỗi nhân khẩu được cộng thêm diện tích bằng không phẩy hai (0,2) lần mức diện tích công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu tại khoản 1, Điều này.
3. Trường hợp diện tích thửa đất ở có vườn, ao hộ gia đình đang sử dụng thực tế nhỏ hơn mức diện tích công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu quy định tại khoản 1 và 2 Điều này thì diện tích đất ở được công nhận là toàn bộ diện tích thực tế đang sử dụng; trường hợp diện tích thửa đất ở có vườn, ao hộ gia đình đang sử dụng thực tế lớn hơn mức diện tích công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu quy định tại khoản 1 và 2 Điều này thì diện tích đất ở được công nhận bằng mức diện tích công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu quy định tại khoản 1 và 2 Điều này, diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng ổn định."
Vây, thông tin đưa ra tư vấn không rõ ràng là gia định có bao nhiêu nhân khẩu nên không thể tư vấn cụ thể được gia đình có thể được xác nhận thêm bao nhiêm m2 đất nữa.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
3. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất ?
Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trĩnh cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở đữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Vãn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính để chuyển cho người sử dụng đất thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đoi với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trìnhcơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phàn diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Hồ sơ cần nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất ?
Theo Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bổ sung tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất gồm:
a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
