1. Mức thuế, phí khi tiến hành thủ tục hợp thửa đất ?

Xin chào Luật sư. Tôi đang định mua 3 thửa đất cạnh nhau của ba chủ đất khác nhau, xin Luật sư cho tôi hỏi: Khi làm thủ tục chuyển nhượng ba thổ sang tên tôi cùng một lúc thì tôi bị đánh thuế thế nào? Thửa đất tôi mua đều là bìa đỏ không phải bìa hồng có ảnh hưởng gì đến thủ tục chuyển nhượng sang tên không ạ? Và 3 thửa đất đó khi đo thực tế diện tích nhỏ hơn diện tích trong bìa thấy chủ đất bảo do đất không nên bị lấn. Nay tôi cũng chỉ cần sang tên và đổi sổ theo diện tích thực tế đo chứ không muốn tranh chấp thêm diện tích các hộ lấn chiếm. 
Xin Luật sư cho hỏi vậy tôi làm thủ tục nguyên phần diện tích thực tế có ảnh hưởng gì đến quá trình chuyển nhượng và cấp GCNQSDĐ mới cho tôi không ạ?
Xin cảm ơn Luật sư!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi : 1900.6162

 

Trả lời:

Trước tiên, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các loại thuế bạn phải nộp bao gồm:

 

1.1. Lệ phí trước bạ khi hợp thửa đất

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ: 

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 0,5%.

 

1.2 Các lệ phí khác khi hợp thửa đất

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

- Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)

* Sổ đỏ không có ảnh hưởng gì đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cả. Đối với trường hợp diện tích đất thực tế không khớp với số liệu trong sổ thì bạn sẽ thực hiện thủ tục xin điều chỉnh thông tin. Đầu tiên bạn yêu cầu Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất tiến hành đo đạc lại diện tích chính xác. Sau đó bạn cần làm 01 bộ hồ sơ gửi lên Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính và 1 bản sao)

- Bản sao chứng minh nhân dân có công chứng

Trường hợp này các khoản lệ phí mà bạn phải đóng là: phí đo đạc (dựa trên diện tích đo) và Phí khai thác bằng 10% mức thu của phí đo đạc nhưng tối đa không quá 200.000 đồng/hồ sơ.

Bạn nên làm thủ tục điều chỉnh trước rồi mới sang nhượng để tránh việc xin cấp sổ đỏ nhiều lần.

 

2. Điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa ?

 

Căn cứ Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 (gọi tắt Luật đất đai);

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thỉ hành Luật Đất đai;

Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 Quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chỉnh; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 09/2021/TT- BTNMT ngày 30-06-2021 Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) quy định:

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

 

3. Tư vấn về hợp thửa đất theo quy định của pháp luật ?

Thưa luật sư, em mua nhà 50m2 tại Bình Chiểu, Quận Thủ Đức năm 2007, giấy tờ tay, nhà đã có số nhà,điện nước, nhưng chưa có sổ hồng. 2 năm sau, em mua thêm 38m2 đất phía sau nhà, giấy tờ tay, chưa sổ hồng. Mảnh đất sau này chưa được nhập vào số nhà hiện tại.
Xin hỏi luật sư giờ em muốn làm sổ hồng cho tổng diện tích 88m2 thì quy trình và thủ tục như thế nào? 
Em xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Tại thời điểm này, bạn muốn thực hiện thủ tục hợp thửa sẽ căn cứ theo quy định tại điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai để giải quyết.  Mảnh đất được hợp thửa phải là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc hợp thửa đất phải phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã…”

Trong đó, hồ sơ đề nghị hợp thửa đất sẽ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ bao gồm:

Đơn xin hợp thửa đất (Theo mẫu số 16/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất muốn hợp thửa và các giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất.

 

4. Luật sư tư vấn thủ tục hợp thửa đất

 

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn mua căn nhà có diện tích 68m2, nhưng chỉ có 36,7m2 trên sổ hồng, phần còn lại vẫn là trên giấy tờ chuyển nhượng, nay bạn muốn nhập phần diện tích còn lại vào sổ hồng, trước hết, cần phải đáp ứng điều kiện các thửa đất có chung mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 như sau:

"Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Nếu 2 thửa đất của bạn không có chung mục đích sử dụng đất thì bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Luật đất đai 2013 .

Sau khi đáp ứng được điều kiện về hợp thửa đất, bạn cần làm thủ tục hợp thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Hồ sơ:

+ Đơn đề nghị hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Chứng minh thư nhân dân;

+ Sổ hộ khẩu gia đình;

- Nơi thực hiện thủ tục hành chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

+) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

++ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

++ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

++ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi qua: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.