1. Tư vấn tranh chấp đất đai: Giấy tờ cho đất xác lập khi say rượu có giá trị pháp lý không ?

Kính chào luật sư, mong luật sư tư vấn dùm tôi trường hợp sau : Ông nội tôi có 3 người con 1 trai 2 gái, nhưng khi ông nội tôi mất ông không để lại di chúc và cũng không có sổ đỏ, nên bây giờ ba tôi họp gia đình để làm sổ đỏ.

nhưng trước đó vì khi say xỉn ba tôi đã viết 1 tờ giấy nhường lại đất đai cho cô tôi (Lúc đó và đến bây giờ vẫn chưa làm đựơc sổ đỏ vì không có chữ ký của 3 người). Nay mọi người chịu ký tên để làm sổ đỏ thì tờ giấy ba tôi ghi cho cô tôi có tác dụng không ? và gìờ tôi đứng tên sổ đỏ có được không ?

Kính mong luật sư tư vấn dùm!

Luật sư trả lời:

Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân dự như sau:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Như vậy, nếu như giao dịch dân sự được xác lập đáp ứng những điều kiện trên thì giao dịch có giá trị pháp lý.

Và Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu..."

Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì "khi say xỉn ba tôi đã viết 1 tờ giấy nhường lại đất đai cho cô tôi" với thông tin này có thể xác định ba bạn không đủ điều kiện để xác lập giao dịch dân sự. Giao dịch mà ba bạn đã xác lập trong khi say ba bạn hoàn toàn vẫn có thể làm đơn yêu cầu cơ quan Tòa án xem xét, tuyên bố là giao dịch vô hiệu.

Theo dữ liệu bạn đưa ra chúng tôi có thể xác định bạn đang vướng mắc về vấn đề đất đai mà ông bạn để lại. Trong trường hợp này không biết ông bạn mất và để lại di sản thừa kế (đất đai) từ thời điểm nào ? Nếu ông bạn mất và để lại di sản thừa kế trong khoảng thời gian 30 năm trở lại đây thì để phần đất này mang tên bạn trước hết những người thừa kế bao gồm hai người con gái của ông bạn thực hiện việc từ chối nhận di sản thừa kế theo quy định tại Điều 620 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

"Điều 620. Từ chối nhận di sản

1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.

2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản để biết.

3. Việc từ chối nhận di sản phải được thể hiện trước thời điểm phân chia di sản."

Sau khi hai người này từ chối nhận di sản thừa kế thì bố bạn sẽ thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất mà ông bạn để lại cho bố bạn.

Sau khi bố bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể yêu cầu bố bạn thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Cụ thể, bố bạn trước hết sẽ phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn, hợp đồng này cần phải đi công chứng, chứng thực theo quy định của Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

"...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã..."

Sau khi bố bạn đã công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho cho bạn, bạn và bố bạn sẽ phải thực hiện thủ tục khai thuế trong thời hạn 10 ngày tại cơ quan thuế theo quy định của Điều 22 Luật Quản lý thuế năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2012. Sau khi khai thuế và nộp thuế xong bạn đem hồ sơ, giấy tờ đăng ký đất đai gửi tới văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu cơ quan này thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về giải quyết tranh chấp đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về tranh chấp đất đai thừa kế giữa anh em trong gia đình ?

2. Hỏi về tranh chấp đất đai về mua bán, sang nhượng nhà đất ?

Xin chào Luật Minh Khuê, hiện tôi đang có một vấn đề về đất đai như sau: Nhà tôi hiện có một mảnh đất ở do bố tôi làm chủ sở hữu, nhưng đến năm 2014 bố tôi mất và không để lại di chúc. Mẹ tôi đã tự ý bán một phần đất sau nhà. Nhà tôi có ba chị em gái, cả ba chị em thì có chị gái đầu đồng ý bán đất, còn hai người còn lại không đồng ý bán.

Nhưng mẹ tôi vẫn làm thủ tục sang nhượng đất, trong quá trình chưa sang giấy tờ thì bên mua đất đã xây dựng và kinh doanh trên mãnh đất đó. Vậy cho tôi hỏi ? Thứ nhất khi tôi và chị tôi không đồng ý bán đất thì mọi giấy tờ có hợp lệ không. Thứ 2 tôi muốn kiện người mua đất vì chúng tôi chưa đồng ý bán mà đã xây dựng và kinh doanh. Thứ 3 khi mà sang nhượng làm thủ tục làm bìa đỏ cho gia đình mua đất cần chữ ký của ba chị em tôi, nhưng mẹ tôi muốn bán đất nên đã bảo chị em tôi đi làm xa không cần ký cũng được. Và người đứng làm bìa đỏ cho nhà mua đất bảo trường hợp này thì tôi không cần phải ký vì tôi đi làm ở nước ngoài (theo luật sư vậy là đúng hay sai) và chỉ cần hai chữ ký của hai chị gái tôi. Vậy xin hỏi tôi muốn kiện thì hình thức như thế nào? Mong luật sư sớm giải đáp thác mắc và hồi đáp tôi sớm nhất.

Xin chân thành cảm ơn!.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về mảnh đất ở do bố bạn làm chủ sở hữu. Khi bố bạn mất và không để lại di chúc, mảnh đất đó sẽ được chia thừa kế theo pháp luật.

Thứ nhất: Về việc mẹ bạn bán mảnh đất:

Quy định trong Luật Đất đai 2013:

Theo Điểm c Khoản 1 Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Do vậy, mảnh đất được nhận thừa kế từ bố bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99.

Tuy nhiên, trong trường hợp mảnh đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những người có tên trong Giấy chứng nhận đó được quyền chuyển nhượng cho người khác.

Nếu mảnh đất nhà bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những người có tên trong Giấy chứng nhận đó được quyền chuyển nhượng cho người khác. Theo Khoản 1 Điều 167."1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này." Và Giấy chứng nhận đó có thể cấp cho cá nhân (vd: mẹ bạn) hoặc cấp cho hộ gia đình.

Do đó, trường hợp của bạn sẽ chia thành 2 trường hợp cụ thể như sau:

* TH1: Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân là mẹ bạn thì mẹ bạn là người được toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó mà không cần phải có sự đồng ý của chị em bạn.

* TH2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bạn: thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình bạn đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng.

Được quy định tại Bộ luật Dân sự 2005:

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:

"1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý."

Do vậy, việc mẹ bạn muốn bán đất thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình.

Thứ 2: Việc xây dựng và kinh doanh trên mảnh đất khi chưa làm thủ tục sang nhượng đất:

Khi mẹ bạn vẫn làm thủ tục sang nhượng đất, nhưng trong quá trình chưa sang giấy tờ thì bên mua đất đã xây dựng và kinh doanh trên mảnh đất đó. Do vậy, bên mua vi phạm pháp luật về điều kiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kình doanh nhà ở.

Điều 194 - Luật đất đai 2013: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện sự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê:
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Và theo Khoản 7 Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất:

"7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai"

Thứ ba: Sang nhượng làm thủ tục bìa đỏ cho bên mua đất có cần chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình:

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia và chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng mảnh đất này phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu của mảnh đất đó. Theo đó, phải thông báo cho những đồng chủ sử dụng khác về việc chuyển nhượng này, phải có văn bản thỏa thuận về việc đồng ý chuyển nhượng mua bán và có chữ ký của tất cả các thành viên là chủ sở hữu chung.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai?

3. Tư vấn về tranh chấp đất đai khi chỉ có thỏa thuận miêng ?

Thưa luật sư! Tôi có một vấn đề rất mong được sự tư vấn từ luật sư.Tôi xin trình bày cụ thể như sau. -Bác tôi và ông Nghiệp có mua chung nhau 1 mảnh đất và quyết định sẽ chia đôi mỗi người 1 nửa.diện tích mảnh đất rộng 40m sâu 40m. Sau khi chia làm 4 phần với diện tích mỗi phần 20mx20m, ký hiệu các lô 1 ,2,3,4 lần lượt theo chiều kim đồng hồ.

Bác tôi nhận lô 2,4, ông Nghiệp lô 1,3( chéo góc nhau). Năm 2007 bác tôi bán lại lô 2 cho ông Nghiệp và còn giữ lại lô 4 diện tích (20m x20m). Hiện nay ông Nghiệp đang tự ý xây 1 cái hẻm rộng 4m sâu 40m nằm giữ ranh tiếp giáp giữa lô (1 và 2)với lô(3 và 4) và đương nhiên con đường đó đè nên đất nhà tôi 2m x 20m = 80m2. Bác tôi có xuống ngăn cản thì ông Nghiệp không ra mặt mà kêu giao toàn quyền cho con rể làm. Người con rể chỉ nói là trước kia bác tôi với ông Nghiệp có nói là để 1 con đường làm nối đi chung cho nên giờ cứ xây mà không hỏi lại ý kiến bác tôi. Tất cả lời nói đó đều là thỏa thuận bằng miệng không có giấy tờ gì,mà vì trước kia không có đường đi nên mới nghĩ phương án làm hẻm như thế. Nhưng bây giờ phía trước lô 1 và 2 đã có đường đi rộng 4m,phía sau lô 3 và 4 cũng đang làm đường rộng 6m. Cho nên bác tôi thấy việc làm thêm đường ở giữa lô (1 và 2) với lô (3 và 4) là không nên. Đến nay con hẻm đó đã xây xong mà bên Bác tôi không đồng ý cho xây. Xin luật sư tư vấn cho tôi biết là :

-Giờ mình có kiện được ông Nghiệp là xây dựng trái phép lấn sang đất nhà bác tôi hay không?

-Thủ tục như thế nào?

-Mình có bị ràng buộc gì về thỏa thuận miềng ngày xưa giữa bác tôi với ông Nghiệp hay không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi 1900.6162

Trả lời:

Thưa nhất, về tính ràng buộc của thỏa thuận ngày xưa giữa bác bạn và ông Nghiệp

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng dân sự có thể được giao kết dưới các hình thức sau đây:

"Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự

Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định."

Dù là thỏa thuận miệng nhưng trên thực tế pháp luật vẫn công nhận giá trị pháp lý của nó. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp tại hợp đồng miệng, để có khả năng khởi kiện ra tòa, một trong hai bên phải đưa ra được chứng cứ chứng minh là đã có hợp đồng miệng đó cũng như các nội dung của hợp đồng nếu bên kia phủ nhận. Nếu không, tòa án sẽ từ chối giải quyết tranh chấp. Như vậy để chứng minh một thỏa thuận miệng là rất khó, và thỏa thuận đó của bác bạn và ông Nghiệp đã rất lâu, hiện nay không còn phù hợp với hoàn cảnh thực tế. Vì vậy bác bạn và ông Nghiệp có thể thảo thuận để chấm dứt thỏa thuận trước đó.

Điều 424. Chấm dứt hợp đồng dân sự

Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thoả thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;

6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Thứ hai, về quyền khởi kiện theo ý kiến của chúng tôi để giải quyết vấn đề này thì hai bên có thể thỏa thuận với nhau, trường hợp không thỏa thuận được thì được khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và hai bên sẽ phải bắt buộc thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND xã, ngoài ra các bên tranh chấp còn được pháp luật khuyến khích tự hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự: (theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự). Theo đó, bác bạn có thể khới kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính:

Theo Điều 203 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Luật đất đai 2013) như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”

Như vậy, Đối với tranh chấp đất đai của bác bạn và ông Nghiệp thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Do vậy, bạn căn cứ các quy định trên để giải quyết vấn đề của mình: Trước hết hai bên tranh chấp tự giải quyết tranh chấp. Nếu không tự giải quyết được thì gia đình bạn gửi đơn lên Uỷ ban nhân dân cấp xã để hòa giải. Nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì gia đình bạn có thể gửi đơn yêu cầu Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này sẽ căn cứ dựa trên hiện trạng sử dụng đất của các bên, nội dung, diện tích đất thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiến hành giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai khi chiếm hữu hợp pháp, ngay tình trong 30 năm ?

4. Tranh chấp đất đai khai hoang được chuyển nhượng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Bà nội tôi có 5 người con trai và 2 con gái. Năm 1966 bà tôi chuyển nơi ở của gia đình đến vùng đất mới, khai khẩn đất hoang. Năm đó bố tôi và các bác đều nhập ngũ, ở nhà chỉ có chú tôi và cô út giúp bà khai khẩn đất. (Chú tôi sinh năm 1952 . Đến năm 1972 chú tôi cũng nhập ngũ). Mảnh đất gia đình bà tôi ở lúc bấy giờ chia thành hai khu A và B. Khu A bà làm nhà và vườn còn khu B trồng cây ăn quả. Sau chiến tranh, gia đình đoàn tụ, các bác chú tôi đều lập gia đình và sống quây quần bên bà. Nhưng vì khó khăn nên 3 người con trai lớn của bà đều ở riêng nơi khác. Chỉ còn chú ở với bà nội, gia đình tôi cùng sống ở khu đất A.

Năm 1983, chú tôi lập gia đình ra ở riêng cũng gần đó, bà ở một mình trong ngôi nhà cũ. Thời điểm đó gia đình tôi, chú tôi tự kê khai diện tích đất ở mà bà chia cho (bằng miệng) và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Chú tôi được hưởng toàn bộ diện tích nền nhà cũ của bà ở khu đất A và diện tích đất chú làm nhà riêng (Chú tôi có tổng cộng 600m2 , bố tôi 300m2 ). Giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất B mang tên bà nội tôi.

Đến năm 2003 bà tôi chia 2/3 mảnh đất ở khu B cho bác thứ 3. Có giấy ủy quyền của bà nên chính quyền địa phương đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bác tôi. Phần đất còn lại vẫn mang tên bà nội tôi. Năm 2004 chú tôi không bằng lòng đã làm đơn lên phòng địa chính đề nghị chuyển toàn bộ khu đất ở khu B mang tên bà sang tên cho chú tôi với lý do là chú tôi tự khai phá, vì bác tôi đi bộ đội. Không có sự đồng thuận của bà nên yêu cầu của chú tôi không được chấp nhận. (Các bác trong gia đình không ai có ý kiến về việc chia đất của bà cho bác thứ 3 của tôi. Vì năm 1978 bác tôi đã từng san một phần đất trên khu đất B để làm nhà nhưng do gần suối nên bác tôi lại chuyển đi nơi khác ở). Chú tôi đã kiện bác tôi nhiều lần nhưng lần nào cũng không hài lòng về kết quả nên hiện nay vụ án vẫn đang thu thập tài liệu, chứng cứ ở cấp tỉnh. Khu đất B vì gần suối nên gia đình tôi canh tác một phần, chú tôi canh tác một phần còn lại trồng tre để chắn lũ.

Năm 2005 bà tôi ở cùng bác thứ 2, bà giao lại toàn bộ giấy tờ phần đất còn lại của khu B cho tôi, có sự chứng kiến của các bác. Tôi đã làm thủ tục chuyển đổi, hiện nay phần đất này giấy chứng nhận quyền sử dụng mang tên tôi.Tôi cũng biếu bà một số tiền để bà dưỡng già, chú tôi cũng biết việc này. Tôi vẫn trồng hoa màu trên mảnh đất đó, phía cuối của mảnh đất vẫn tồn tại 2 khóm tre mà chú tôi trồng để chắn lũ năm nào. Nay đường được mở mảnh đất giáp mặt đường, tôi muốn xây hàng rào bao mảnh đất đó, tôi gặp sự phản đối quyết liệt từ phía gia đình chú tôi. Tôi bối rối không biết sử xự thế nào cho phải lẽ. Chú tôi cho rằng việc chuyển đổi giấy quyền sử dụng đất của tôi là không hợp lý vì đó là mảnh đất tranh chấp năm 2004.

Tôi rất mong luật sư tư vấn cho tôi về những khúc mắc trên. Hiện bà tôi đã mất, tôi không muốn mình là người kế tiếp gặp nhau trên tòa với chú mình. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: V.V.

Tranh chấp đất đai khai hoang được chuyển nhượng ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo Khoản 1, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai 2013 quy định: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Theo Điểm c, Khoản 1, Điều 169, Luật Đất đai 2013 quy định: Nhận quyền sử dụng đất

“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;”

Theo Điều 202, Luật Đất đai 2013 quy định: Hòa giải tranh chấp đất đai

"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo Điều 203, Luật Đất đai 2013: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Do bà nội bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất B nên bà của bạn có quyền tặng cho quyền sử dụng đất khu B cho bạn theo Khoản 1, Điều 167, Luật Đất đai 2013. Thời điểm được tặng cho quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai 2013. Bạn có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 169, Luật Đất đai 2013. Vì vậy, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất của bạn là phù hợp với quy định pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã mang tên bạn, vì vậy hiện tại bạn có quyền sử dụng đất hợp pháp về mặt pháp lý trên mảnh đất đấy.

Mặt khác, nếu chú bạn vẫn không đồng ý việc tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn, mà bạn không muốn giải quyết tranh chấp bằng Toà án. Thì trước hết, bạn và chú bạn có thể tự thoả thuận hoặc hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải theo Điều 202, Luật Đất đai 2013.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì chỉ còn cách là Toà án giải quyết tranh chấp đất đai theo Khoản 1, Điều 203, Luật Đất đai 2013.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 1900.6162 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai phải kiện ở đâu và Kiện như thế nào ?

5. Tư vấn thủ tục thi hành quyết định cưỡng chế liên quan tới tranh chấp đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi và gia đình kề bên có một con đường chung nhưng hiện nay gia đình họ đã xây dựng hết phần đường chung này làm cho tôi không có đường đi. ubnd xã đã mời hai gia đình lên làm việc hai gia đình đồng ý ký vào biên bản hòa giải nhưng đến nay gia đình họ vẫn không chịu giỡ bỏ. Vậy thẩm quyền giải quyết như thế nào? Thủ tục, quy trình cưỡng chế như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: C.T.L

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyên mục tư vấn của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

Theo quy định Điều 24 của Luật Hòa giải cơ sở 2013, hòa giải thành là trường hợp các bên đạt được thỏa thuận. Trường hợp các bên đồng ý thì lập văn bản hòa giải thành, văn bản hòa giải thành gồm các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 24, gồm các nội dung chính sau đây: Căn cứ tiến hành hòa giải; thông tin cơ bản về các bên; nội dung chủ yếu của vụ, việc; diễn biến của quá trình hòa giải; thỏa thuận đạt được và giải pháp thực hiện; quyền và nghĩa vụ của các bên; phương thức, thời hạn thực hiện thỏa thuận; chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên và của hòa giải viên.

Luật Hoà giải ở cơ sở (và Luật Thi hành án dân sự 2008, Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014) cũng quy định là để nhằm bảo đảm cho việc thực hiện kết quả hòa giải được hiệu quả, thiết thực Luật Hoà giải ở cơ sở quy định Hòa giải viên có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc thực hiện thỏa thuận hòa giải thành do mình trực tiếp giải quyết; kịp thời thông báo cho tổ trưởng tổ hòa giải để báo cáo Trưởng ban công tác Mặt trận những vấn đề phát sinh trong quá trình theo dõi, đôn đốc thực hiện (điều 26 Luật Hòa giải cơ sở). Theo đó, trước hết bạn có thể phản ánh lại với hòa giải viên đã trực tiếp tham gia phiên hòa giải của 2 bên trước đó.

Mặt khác, nếu hòa giải thành thì có nghĩa là đã có quyết định công nhận sự hòa giải và có hiệu lực, bạn có thể yêu cầu thi hành án đối với quyết định này khi họ vi phạm thỏa thuận trong hòa giải. Theo tinh thần của luật Thi hành án dân sự thì trong khoảng thời gian 05 năm kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực, người được thi hành án có quyền làm đơn đề nghị cơ quan thi hành án ra quyết định thi hành án.

Trân trọng!

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về vấn đề tranh chấp đất đai và quyền thừa kế ?

6. Tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có cậu đang tranh chấp 1 khu đất trong quê ở Quảng Nam. Khu đất này chỉ có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu do chính quyền cấp cho ông bà tôi ở.

Khi có trao đổi mua bán thì cậu tôi đã giao cho bên B xem giấy chứng nhận này và sau khi bên B xem rõ thì cậu tôi ký vào giấy nhận tiền đối với việc bán lô đất này (tôi có nghe nói là 30 triệu đồng). Nhưng trong quá trình này, cậu tôi không hề nhận số tiền này mà có qua 1 trung gian giao dịch, đó là người quen của cậu tôi.

Nay bên B đến đòi quyền sử dụng đất nhưng không được, và đòi cậu tôi trả số tiền đã nhận, nếu không thì ra tòa giải quyết. Nhưng thực tế, cậu tôi chỉ ký vào giấy nhận tiền mà không hề nhận số tiền đó. Các giấy tờ giao dịch (thỏa thuận, bán , nhận tiền...) là người quen và cũng là người giới thiệu bên B đến mua đất đã có sẵn với bên B. Tôi cũng không biết rõ về luật đất đai và tố tụng dân sự như thế nào?

Vậy kính mong công ty luật Minh Khuê tư vấn giúp tôi trường hợp này.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.H.N

Tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Về tranh chấp đất đai thì nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở. Nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì mới được khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự cụ thể Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (Luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011). Còn người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật, bồi thường thiệt hại theo mức độ thiệt hại thực tế cho người bị thiệt hại.

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 tại điều 202 hòa giải tranh chấp đất đai quy định:

"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác."

Và khoản 1 điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: ''Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

"1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết."

Và căn cứ theo điều 166, điều 164, điều 165 của bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi năm 2011:

"Điều 166. Gửi đơn khởi kiện đến Toà án
1. Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:
a) Nộp trực tiếp tại Toà án;
b) Gửi đến Toà án qua bưu điện.
2. Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi."

"Điều 164. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện

1. Cá nhân, cơ quan, tổ chức khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.
2. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
b) Tên Toà án nhận đơn khởi kiện;
c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện;
d) Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có;
đ) Tên, địa chỉ của người bị kiện;
e) Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;
g) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có;
i) Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp;
k) Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án;
l) Người khởi kiện là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; nếu cơ quan, tổ chức khởi kiện thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn.


Điều 165. Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện
Người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp thắc mắc của bạn.
Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê