1. Doanh nghiệp có được xây dựng nhà ở xã hội không?
Dựa trên Điều 53 Luật Nhà ở 2014, quy định tại khoản 2 cho biết rằng doanh nghiệp và hợp tác xã có quyền đầu tư vốn xây dựng nhà ở xã hội với mục tiêu cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cung cấp cho người lao động trong đơn vị của họ. Điều này có thể được thực hiện với sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại khoản 1 của Điều 58 và Điều 59 của Luật Nhà ở 2014.
Ngoài ra, Nghị định 49/2021/NĐ-CP cũng đưa ra hướng dẫn về việc lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Điều này phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư của dự án. Điểm cụ thể như sau:
- Đối với dự án được đầu tư bằng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, quá trình lựa chọn chủ đầu tư phải tuân theo quy định của pháp luật đầu tư công và pháp luật xây dựng.
- Đối với dự án không sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, việc chọn chủ đầu tư được thực hiện theo các quy định sau đây:
+ Trong trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội, quy trình lựa chọn chủ đầu tư sẽ tuân theo quy định của pháp luật đấu thầu.
+ Doanh nghiệp và hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp và phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư, và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội, thì họ cũng có thể thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đầu tư. Tuy nhiên, họ phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến kinh doanh bất động sản, và việc đăng ký chủ đầu tư phải được chấp thuận bằng văn bản.
+ Trong trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để phục vụ người lao động làm việc trong khu công nghiệp, quy trình lựa chọn chủ đầu tư sẽ tuân theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện về tài chính theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định liên quan.
Dựa trên các quy định trên, có thể thấy rằng doanh nghiệp có khả năng đóng vai trò là chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở xã hội, tùy thuộc vào nguồn vốn đầu tư của dự án và việc họ đáp ứng các điều kiện và quy định liên quan.
2. Yêu cầu về việc xây dựng nhà ở xã hội đối với doanh nghiệp quy định thế nào?
Khi doanh nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cần tuân theo các quy định sau đây:
(1) Về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, theo Điều 54 của Luật Nhà ở 2014, cần chú ý các điểm sau đây:
- Đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 19 của Luật này. Trong trường hợp xây dựng nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần thu thập ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.
- Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội nằm ngoài khu vực quy hoạch, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê. Chủ đầu tư sẽ được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê theo quy định tại Điều 58 Luật này cho phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê, và sau thời hạn 05 năm cho thuê, họ có quyền bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.
(2) Theo Điều 55 của Luật Nhà ở 2014, quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội như sau:
- Nhà ở xã hội có thể là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Trường hợp là nhà ở riêng lẻ, phải tuân theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
- Trường hợp là chung cư, căn hộ phải được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
(3) Về đất để xây dựng nhà ở xã hội, theo Điều 56 của Luật Nhà ở 2014, điều này được quy định như sau:
- Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.
- Diện tích đất và thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
- Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm các loại sau:
+ Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán.
+ Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê.
+ Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này.
+ Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.
Các quy định trên giúp đảm bảo rằng doanh nghiệp tuân theo các quy định pháp luật khi đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở xã hội.
3. Ưu đãi tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội như thế nào?
Theo quy định tại Điều 8 của Nghị định 49/2021/NĐ-CP về các ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, trong trường hợp chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, họ sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định tại Điểm a, Khoản 1 của Điều 58 của Luật Nhà ở 2014.
Điều này áp dụng đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê, bao gồm cả quỹ đất được sử dụng để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại mà đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp, nếu là chủ đầu tư của dự án nhà ở xã hội và không sử dụng nguồn vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, sẽ không phải trả tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các phần diện tích đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê, kể cả các khu vực đất đã được sử dụng để xây dựng các dự án kinh doanh thương mại, mà đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nằm trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.
4. Tình trạng giá nhà ở xã hội vẫn còn cao và vượt xa khả năng chi trả của người dân
Nhà nước thực hiện ảnh hưởng lên giá nhà ở xã hội bằng cách giới hạn lợi nhuận của chủ đầu tư. Sự can thiệp vào giá cần thiết, nhưng phải được thực hiện sao cho không đặt vào tình thế khó khăn các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời đảm bảo chất lượng của nhà ở. Do đó, cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cần phải đi đôi với cơ chế đánh giá và kiểm soát chất lượng nhà ở.
Ở Việt Nam, giá nhà ở xã hội được kiểm soát thông qua cam kết về giá từ phía chủ đầu tư dự án. Khi họ nhận được hỗ trợ tài chính từ Nhà nước như miễn thuế, đất, hoặc ưu đãi về tín dụng, chủ đầu tư phải cam kết giá thuê mua không được cao hơn giá thị trường và mức lợi nhuận không được vượt quá 15%. Tuy nhiên, việc kiểm soát giá vốn thực sự mà chủ đầu tư đã phải bỏ ra cho dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn do thông tin chi phí từ phía chủ đầu tư thường không được tiết lộ rõ ràng.
Nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính đối với người thu nhập thấp, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định rằng chủ đầu tư không được tính các ưu đãi từ Nhà nước vào giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc tách rời phần ưu đãi của Nhà nước khỏi giá nhà ở xã hội gặp khó khăn do không kiểm soát được mức giá vốn đầu tư thực tế mà chủ đầu tư đã chi trả cho dự án. Điều này dẫn đến tình trạng giá nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay vẫn cao và vượt xa khả năng thanh toán của người dân, đặc biệt là những người có tài chính hạn chế. Điều này làm tạo ra một rào cản lớn đối với việc tiếp cận nhà ở xã hội cho những người có thu nhập thấp.
Bài viết liên quan: Nhà ở xã hội là gì? Điều kiện mua bán nhà ở xã hội theo quy định?
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về ưu đãi tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội. Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!
